30歳までにマンションと戸建てを購入した話

タイトルの通りだ。
私は30歳までにマンションと戸建てのどちらも購入した。

最初に買ったのはマンションだ。これは中古で築15年くらいだったものを購入した。しかも新卒2年目で…。
なんたる狂気の沙汰。頭がおかしかったとしか思えない。

といってもこれは親との共同名義で買ったので、私がローンを組んだのは全額のうち4割以上5割未満といったところだ。しかし買うというアイデアは私の提案だった。
それまでそれほど安くないボロアパートに15年以上住んでいたので、いい加減引越したいよね、というのと、そろそろ就職もしたし親孝行も兼ねて、と思ったのだ。
それから当時は結婚する気もさらさらなかったし、このまま親と暮らして死んでいくのだろうな、と真剣に思っていたのだ。だったらさっさと終の住処を買ってしまえば老後安泰じゃないか、とすら思っていた。なんという悲観的観測だろうか。就職して社会に出てこれからいろいろ世界が広がるであろうという時にそんなことを考えていたのである。

というのも就職してからその先の将来にあまり希望を見いだせなかったのだ。希望の業界に就職できたものの、激務かつ、激務ゆえに人間関係もギスギスだったし、仕事量は多いが一つ一つの仕事は誰でもできるような事務処理作業ばかりで成長できる環境でもなく、外資(といってもアジアの会社だが)なのに日系企業の年功序列やら中間管理職が上や本社の顔色しか見ていない点など嫌なところだけを引き継いだ感じだったから、このままこんなところで一生働いていくのか…と思うと正直言って絶望していたのだった。そんな中淡々と働く意味をどこかに見出したかったのかもしれない。

そんな状況で給料だけは新卒にしてはだいぶ良かったこともあって2年目の夏のボーナスの額を見て、この先家賃を払い続けるくらいなら買ってしまおうと決めたのだった。

東京近郊のベッドタウンで3線利用可能な徒歩10分圏内のマンションなので、新築なら当時安くても7-8千万だったのではないかと思う。それを中古で3千万くらいで購入し、リフォームした。
リフォーム費用と初期費用の数百万、それから家電や家具などの新規調達は学生時代からコツコツ貯めてきた貯金があったので全て私が出した。
中古物件の売買には基本的に不動産仲介業者が必要だが、その担当は、新卒2年目で家を買われるお客様はほとんど見たことがないですね、と苦笑していたのを覚えている。
それから独身女性一人で家を先走って買わない方がいいですよ的なことはやんわり言われた気がする。この時は全く耳に入っていなかったが、そりゃそうだと思うし、今誰かに聞かれたとしたら、私自身も親とローンを組むこともお勧めしないし、将来を悲観してさっさと終の住処として家を買ってしまおうとすることもおすすめしない。

最終的にこのマンションには親と8年ほど住んだ。現在は親だけで住んでもらっている。
家賃を払って一人暮らしするよりよほどお金も貯まるし、銀行に払っていく利率がバカらしくなったので購入してから5年で自分の分のローンは全額繰り上げ返済で完済した。
そもそもマンションを買うという選択が間違っていたかもしれないが、この時の全額返済の判断は間違っていなかったと思う。

なぜなら、後に都内に新築戸建てを買うことになるからだ。
その時はそんなことは予想していなかったけれど。
ローンを組む時には抵当権というのを設定する。詳しい説明はここでは省くが、それは基本的にローンを返し終わったら解除しておく必要があり、他に抵当権がある場合、他に何か別の家のローンを組もうと思ったら足枷になるのだ。だから結果的にマンションの方のローンは完済して抵当権を外しておかなければ戸建てを買う時に頭を抱えただろうと思う。

そんなわけで、中古マンションのローンを完済したあと、数年後に結婚し今度は新築の戸建てを買おうということになった。夫は外国人なのでローンが組めないことはなくても極めて不利なので戦力外、ということで私一人で購入できる範囲で探すことにした。

なぜ今度は戸建てにしたのかというと、夫の生活音がうるさいのでマンションだと気になって仕方ないということと、やはりマンションでは完全なる持ち家という感覚があまり持てなかったからというのが主な理由だ。
どういうことかと言うと、マンションの場合、購入しても自分の所有下にあるのは棟のうちのひと枠だし、土地は自分のものではない。それにローンを払い終わっても管理費やら修繕積立金などで毎月2-3万出て行く。
これらを全ての所有者から集めて、外壁塗装を直したり、排水管掃除をしたり、火災報知器の点検をしたりする資金として運用するわけだが、このいくらをいつ何に使うかは、毎年委員会みたいな感じで担当を住人から選出してそこで決めていくわけだ。
これが私はどうもあまり好きじゃない。同じ階や上下ならともかく普段顔も見ないような同じマンションの人々は私にとって赤の他人である。というか隣上下すらほとんどどうでもいい。それらの人と、あるいはそれらの人たちが中心となって決める、という時点で私としてはあまり信用できない。もちろん多数決なり承認は取るのだけれども、そんなのみんな素人だし面倒なので、基本的にはい分かりましたで終わりである。
業者の選定もろくに相見積もりなどとらず、昔から付き合いのある業者になんとなく毎年お願いしているに違いない。(勝手な偏見)
それって結局他人と何かを運営していかなければならないので、正直面倒だし、何でも自分で考えて決めたい人には納得がいかないこともあるだろう。
せっかく自分の家を持ったと言うのに、一定の事項に関しては他人に委ねられてしまうのは私は嫌だった。
またマンションは耐年数が戸建てよりは長いから新築で買えば死ぬまで住めるだろうけど、築浅でない中古を買った場合、老後は築50年とかそれ以上になっても全然おかしくない。
できるだけ補修などをしていくのだろうが、いよいよ立て直さないといけなくなった時、どういう対応になるのか何も決まっていない。
戸建てと違って自分だけの意思でそれじゃそろそろ建て直そうかの、と言って壊し始めることはできない。
そういう部分も含めて自分のコントロール下にないことが多いので、もうマンションに住むくらいなら賃貸でいいとすら私は思っている。

中古マンションと新築戸建てを買って住んでみたことによって学習したことは、下記の通り。

-家を持つということの効果

まず全般的なことからいこう。
家を自分で契約して購入するということは、もちろん物理的に住環境が安定するので心地よいということは当然なのだが、精神的にも安定する。
これは家を自分で契約して購入し、所有しているということを経て、自信になるからだ。これで自分も一人前になったな、という自覚が持てる。別に家を購入する以外にも方法はあるだろうが、株で億り人になるとか、起業して成功するとか、年収1000万を目指す、とかよりも正直言って家を所有することの方がハードルは低い、と思う。
ちなみに言っておくと私は上記のいずれでもなければなろうとも思っていない。普通の会社員でも、明確な目標のもとに日々貯金する計画を立て、自分に合った選択をすれば何も難しいことではないのだ。
自分で何かを決め達成するという経験は貴重だし、人間はそれを積み重ねて自分の人生を自分で歩む力を身につけるべきだ。

-家のタイプで日当たりの重要度は変わる

これはマンションの方が重要性が増す。よく考えたら普通なのだが、マンションの場合、基本的に玄関側とバルコニー側の2面しか光がとれない。バルコニー側が南側なら基本的に玄関側は北側で共有廊下になっていたりするのが一般的だが、窓があっても人も通るから曇りガラスだし、日はほぼ当たらない。
もちろん角部屋なら片側の側面からも採光可能だが、大体マンションが建てられるエリアはマンションが連立しているので往々にしてすぐ隣もマンションだったりして光が入らない。
となるとやはり、バルコニー側、リビング側の採光にかかっているわけだ。
マンションなら絶対に南向き一択だと思う。
(最上階で周囲よりも高い位置の部屋なら別)
一方戸建てはと言うと、窓の数は圧倒的にマンションより多くなる。一棟が東西南北全て自分の壁でできているわけだから、窓もつけようと思えばいくらでもつけられるわけだ。
それに天井から光を入れることだって工夫すれば可能だ。
なので、基本的に制約がなければ土地に合わせて、ダイニングとリビングには南に大きな窓を設計すればいいわけである。別に南より東向きが好きなら東側に窓をたくさんつけてもいいし、部屋によっては東にも南にも、西にも北にもつけられるわけだ。
つまり戸建ての方が土地が多少変な形をしていようが、うまく部屋振りや窓の位置を考えれば全然問題なく使えるというわけだ。設計士の腕の見せどころだろう。
これは注目住宅に限ったことではない。ちなみに言うと私の家は注文ではなく建売だし、整形地ではない。きれいに南向きに家が立っているわけではない。しかし、設計士がよく使い勝手を想定し、近隣の家の向きや窓の位置を考慮しつつ窓や部屋の配置をしていることがわかる物件だ。
なので、注文ならうまく設計してもらえばいいし、建売ならちゃんと設計されている物件を選べばそれほど問題ない。ちなみに、え、ちゃんと設計されてない家なんてあるの？と思うかもしれないが、建売の場合、山ほどある。
ここでいうちゃんと設計されてない家というのは実際に住む人の利便性を全く考えていない、ということだ。
例えば、都内だと土地が狭いので3階建てが主流だが、一階に風呂場と脱衣所と洗濯機置き場があるのに、一階にも2階にも3階にもバルコニーがなく、その上のルーフバルコニーで干す想定がされている家。洗濯のたびに、一回から水分を含んだ重いカゴを持ってほぼ4階のようなルーフバルコニーに毎回登って、干すのか？あぁ、これを設計した人は家事の導線なんてろくに気にしてないんだな、とわかる。それどころか、2階に風呂脱衣所があるのに、洗濯機置き場は一階で干場は3階のような物件も見たことがある。売れ残って当然だ。

-ローンの利率は意地でも交渉して納得のいく契約をすること

これはもういかなる不動産購入であろうとローンを銀行と契約するならば絶対に肝に銘じておいて欲しいことだ。
当たり前のことに聞こえるだろうが、これが意外と仲介業者がいると厄介なのだ。
というのも仲介業者にはいくつかご贔屓にしている銀行があって、いわゆる提携銀行みたいなもんなのだが、そこに多くのローン契約を持ち込む代わりに、低金利を引き出すというものだ。
仲介業者は銀行をある程度絞って取捨選択して低金利を引き出していかないと優位性が持てないので、そうするのだ。
しかし仲介業者も山ほどあるので、並の仲介業者だと提携銀行でも大した低金利が出てこない…でもこれがまた初めて家を買う人がほとんどなわけで、その金利がどんなもんか分からないわけだ。そこにつけこんで仲介業者はいかにもこんな低金利はなかなか出ないですよ、ってな感じで売り込んでくるのだ。
なので、まずは一回聞き流し、ネットで住宅ローンの金利で比較しているサイトなども簡単に見ることができるので、自分がもらった金利が本当に”買い”なのか調べることをお勧めする。
特に仲介業者は大手銀行や地銀との取引がメインであることが多く、最も金利の安いネット銀行はほとんど紹介されないので、自分で調べる必要がある。業者によってはネット銀行ならお客様自身でやってくださいと言われることもある。面倒なのでうちの紹介するこの銀行で契約したほうがいいですよ、とけしかけてくる。それでも安易に仲介業者の言いなりにならないようしてほしい。
というのも、言うまでもないが金利は非常に重要だ。これが35年ローンなら35年の期間に渡って大きく家計に影響してくるからだ。金利の安さはダイレクトに月額の返済金額に反映してくる。
それに契約時の金利が低ければ後に万が一多少上がったとしてもカバーできる可能性が高い。
(と言っても向こう10年程度で金利が上がるとは全く思えない。過去10年以上の推移とこれまでの経験からの素人判断だが、どうにも上がるとは思えない。なので断然変動金利一択だ。万が一上がったとしてもその時はつまり経済は成長しているはずなので、給料水準もあがるという考えだ。もちろん職種にもよるし、例外はあるにしても、自然に考えればそうだと思う。)
ネット銀行ではなくお抱えの提携銀行に契約を持ち込みたい仲介業者は、だってネット銀行のほうがこんなに金利が安いんだからと駄々をこねると、手続きがより複雑で審査も通りにくいですよと言ったり、後で借り換えることもできますから、とか言ってのける。
しかし、あとで借り換えるのは膨大な手数料が取られるのでその分損するのだ。やすやすと借り換えできるわけでもないのに、いかにもな感じで言うのは無責任の極みだと思う。
なので、ぜひ低金利の底値というのを把握するのと、仲介業者は複数掛け持ちをお勧めする。
買いたい物件が決まった時に、しれっと御社以外にも相談してまして〜、向こうだと金利がxxで手数料もなしにしていただけるとのことだったんですよね〜とふっかければ1秒で対抗手段を練って提示してくるので、そこからは仲介業者に競り合ってもらって最高の条件を引き出すことをお勧めする。
ただしいつまでもダラダラと小競り合いをさせているともうお客様とは契約できません、と全滅もあり得るのでほどほどに。

次からは家のタイプ別にメリットもデメリット、注意点などをざっくりまとめた。

-新築マンションのメリットとデメリット

まず、新築マンションは住み始めた途端から半値くらいに下がるので、一生そこに住み続ける覚悟と確信があるか、金が余って仕方がない人、新築でかつマンションじゃないと絶対に嫌な人、あるいは仮に半値になって万が一売ることになってもなんとかなりそうな範囲の物件価格に抑えるか、以外には購入をおすすめしない。
(逆に私が買った中古マンションは(もちろん立地などの条件によるが)購入した時よりも相場が上がっていて、仮に今売ればおそらく買った時よりも高く売れそうだ。)
逆にメリットとしては、これは実際に買って住んでみていないので分からないが、保育所やジムが併設されているマンションなら生活効率が上がるとは思う。でも私なら同じマンションの住人というコミュニティー内で何でもかんでも済ませたくもないかな、と思うし、築年数が上がっていくにつれて世帯も高齢化するから、こういう付帯施設は後の管理に困ると思われる。

-中古マンションのメリットとデメリット、注意点

中古マンションはと言うと、まず新築マンションと違ってほぼ間違いなく仲介業者が入る。マンションを所有している個人と買いたい個人同士だけで売買することは日本では一般的ではないからだ。
そうすると仲介手数料といって買う不動産価格の大体3~5%前後を初期費用として用意しておく必要がある。これは基本的にローンには組み込めず、頭金や手付金などと同様手持ちの資金から支払いが必要だ。
それから、いざ契約すると言う時に、購入する物件や設備の状態を売り主が買い主に対して申告するプロセスがある。
これはあとでいざ引越してみて何かが故障しているのを見つけたり、住んでみて設備等に不具合が出たりしたときに、申告済みの不具合なら売主に責任はありませんよ、と言うためのものである。逆に言うと、申告されていなかったけれど明らかに引き渡し前からの欠陥なら売主に補修や修理を依頼できる。
ただ、この申告は本契約時に行われるので、もう買いますと宣言して手付金も支払った後だから、いざ自分が気付かなかった細かい欠陥を申告されても、え、そうなの…それはちょっと困るんだけど…やっぱり検討したい…とはどうにも言えない。
私の場合、いろいろあるうちのひとつでトイレの便座が割れています、という申告をされた。正直、全然気づかなかったので、契約時に言われて、え、便座って割れるもん？どんな使い方してんだよ…てかそしたらトイレ交換しなきゃいけないじゃん…と思った記憶がある。
もちろん内見時にしっかり隈なく見ていれば問題ないのだが、物件というのは見ようとすればいくらでも注意してみる箇所があるのでぶっちゃけマンションなら1時間以上(戸建てなら2時間でも足りない)かけて見る必要があり、密室で仲介業者の担当があれこれ説明してくるのを聞いていると集中して効率よくチェックできないし意外と難しいものだ。
マンションも戸建ても中古を買う時は契約前に何回か見ること、あるいは時間をかけて見ることを遠慮してはいけない。(そもそも戸建ての場合は、土地そのものに物凄い価値があってとか、どうしてもその土地に住みたくてとかで家がオマケか立て直し前提で買うような場合以外は中古を買う意味があまりないので勧めないが)
メリットとしては、新築マンションのように価格が大幅にすぐに下がることはない点だ。人気のエリアや駅近なら築10年の値段から築25年の値段はほぼ変わらない。もちろん相場は前後するので多少は変わるが、下手したら購入時よりも高く売れることもあるということだ。一生そこに住めるかどうか心配なら中古マンションが一番売りやすいのでおすすめだ。もちろんその場合、売りやすい立地や条件の物件にしておくように。

-新築戸建てのメリットとデメリット

買った後は全部自分の管理下。これが戸建てである。マンションのように管理費や修繕費の積み立てはないが、自分で必要な時に必要な策を講じることができるようにしておかなければならない。
自分でなんでもやりたい人向きだ。でも、家を契約して購入して住むというのはそういうことだと思うのだ。何年後にどこを修繕するのか、どれくらいの間隔でメンテナンスするのか、業者はどこにするのか、全て自分で決めることができる。
戸建ての場合、土地と建物の両方を手にするわけだが、建物についてはマンションなどの鉄筋より耐用年数が短いとされているから、家の寿命がもしかすると死ぬまでに来てしまうかもしれない。もちろん生涯住めるように作られた家もあるので、一概には言えないが、一度は建て替えが必要と思っていた方がよいだろう。ただ、その頃にはおそらくローンも残り少ないか終わっている頃合いで、また土地はそのまま建物だけ建て直せばいいのだから、最初に購入した時と同じほどお金はかからない。一般的に地方でなければ土地の方が高い。建物は安ければ1000万前後で建てられる。それでまた新築に住めると考えれば土地を持つことの価値は十分にあると思う。そろそろ建て替えかなというときに自分の子供たちに譲ってやれば、彼らが建て直しのローンを組んで月々ほんの数万で新築戸建てに住むことだってできるわけだ。
もちろん応用のきく土地を選んでおく必要はある。なんだかんだ言って都内は職や環境の応用がきくので、建て替えて住む意義が大きくなるため、私は都内を選んだ。都内23区内でもこだわらなければ埼玉や神奈川よりうんと安いエリアがあるということもお伝えしておきたい。
また戸建てはマンションより固定資産税が安い。固定資産税はその時の家と土地の推定の価値に基づいて計算されるのだが、マンションの場合建物のみの評価になるし、戸建ての場合は土地と家の評価額に基づく。
マンションは耐久年数が長いことから、固定資産税の額の変更があまりない。ところが戸建ての場合、土地の値段は下がらなくても家自体の価値はどんどん下がるので、それに応じて固定資産税も下がる。なのでだんだんと安くなっていくのだ。

-中古戸建てのメリットとデメリット

これについてはちょいちょい引き合いに出したが、おすすめ率としては低い。
ただ、どうしてもこのエリアでこの土地がいい、という時は建物はオマケかゴミだと思って中古戸建てを買うのはありだ。更地から注文で建てたいという場合、やはり良い土地へのこだわりがある人が多いと思うが、本当に良い土地というのは建売のビルダーにすぐ買われてしまうことも多い。更地の選択肢があまりないが時間もあまりかけたくない場合は、中古戸建ても土地選定の観点で視野に入れてもよいかもしれない。ただその分そのまま住めそうな家ならリノベしたりリフォームしたりするのもいいが、築年数が10年以上経っているなら建て直しの方がベターだと思う。(やはり戸建てはマンションより老朽化が早いので)
それ以外ではあまり中古戸建てを買う意義が無いと思う。というのもエリアにもよるが、場合によっては新築戸建てと相場がほとんど変わらないことも多々あるからだ。だったら新築を買う方がいいに決まっている。

ということで、だいぶ新築戸建て推しでご紹介してきたが、まだ住んで1年程度なのでまた住んでいくうちに思うことは出てくると思う。
それについては今後別途お話しできればと思う。
それから新築戸建てを選定するにあたっては、もう少し詳細に気をつけるべきポイントや感じたことなどがあるので、これも追って別の記事にしたいと思う。

とにかくいろいろ勉強して自分で家を持つのは楽しいし、いいもんですよ、という話である。