マイホームの資金計画・住宅ローンについて
住宅購入にあたってキャッシュで買う人はほぼいないと思います。
私達も予算に合わせて住宅ローンの借り入れを想定し、シミュレーションを行いました。
個人的にはあらゆる方向から調べてベストの方法を考えたのでは、と思っているのでそれも含めて紹介したいと思います。
■変動金利VS固定金利
今住宅ローン金利は史上最高の低金利時代と言われており、変動金利では0.4とかのものもあって非常に魅力的です。
住宅ローン控除と合わせれば最初13年間は驚異の▲0.6%になり、借りた方がキャッシュで買うよりお得になるという意味不明の状態です。
しかし、現在が低い金利で銀行が変動を勧めてくる（銀行にとってほぼ利益がない変動を勧める）ということはつまり今後上がる算段があるからだろう、と思っているんです。
それが3年後なのか10年後なのか35年後なのかはわかりませんが、常に金利を気にしながら生活設計していくことは私達夫婦には向いていないと考え35年固定金利を選択しました。
■銀行独自の全期間固定金利VSフラット35
全期間固定金利の住宅ローンは、大きく分けて
①各銀行が用意しているもの
②住宅金融支援機構が管理しているフラット35
があります。
それぞれ一長一短あるんですが私はフラット35の下記の三点に魅力を感じました。
1.元金均等返済ができる
2.保証人および保証料は不要
3.団信加入は任意
それぞれもう少し詳しく説明していきたいと思います。
■フラット35のメリット
1.元金均等返済ができる
通常は「元利金等返済」というもので毎月支払う返済額が一定となる返済方法になるんですが、フラット35で選択できるもう一つの返済方法「元金均等返済」だと毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となるんです。
これだとどうなるかというと、最終的に支払う金利分が少なくなるのとだんだん支払う月額が減っていくんです。
これを選ぶと住宅ローン控除でもメリットがあり、金利にかかわらずローン残高は変わらないので、控除額もフルフルまで受けられるんです。
ごく僅かな金額ですがうれしいポイント…。
2.保証人および保証料は無料
これは単純にローンに通りやすくなるというメリットです。
一方、保証料が無料な代わりに事務手数料が金融機関よりも高く設定されているようです。
手数料には、金利が高くなる代わりに最初の手数料が32,400円など安めに設定されている定額制と、借入金額の融資額×2%前後など借入金額をベースとした定率性のものがありますが、大体は2つ目のほうが総支払額は安くなるようです。
これは私もこれから計算するのですが、諸費用も含めて支払総額が安くなる金融機関・ローンはどれかを検討する必要があります。
3.団信加入は任意
これが一番私のメリットに思っている部分です。
通常住宅ローンを借り入れする際、団体信用生命保険はセットで組まれます。
だいたい金利に数%上乗せされるか、当初から金利にその分が含まれているようです。
フラット35も漏れなく上乗せされているのですが「加入しない」という選択も可能なようです。（原則加入と言われますが）
そうすると店頭金利から▲0.2%されます。
団信はローン支払い期間中にローンを組んだ人（うちだと夫）が死亡もしくは重度障害者になった場合、以降のローンを免除するという保険で非常にお得なように思われますし、私も当然入るものだと思っていました。
でもよく考えるとそれって別の保険でまかなえるものでは、とひらめきました。
仮に28歳で3200万程度借り入れをした場合に月々のローンの支払は10万程度になったとします。
夫がローン返済残り10年で死亡したとして、残りの63歳までのローンが一気になくなるとすると単純計算で
10万×12ヶ月×10年＝1200万
上記の金額がチャラになるということです。
でもこれって月10万の保証を63歳まで受けるということとイコールなのでは？と思ったんです。
そんな保険ってたしかありましたよね。
そう、収入保障保険です。
私達も今日イオンに行ったついでに保険相談窓口で話を聞いたのですが、例えば上の「じぶんと家族のお守り」で月10万、65歳まで保障のものをうけても2,500円程度でした。
フラット35の団信不加入▲0.2%でだいたい3,000円程度だったのでそれよりも安い保険料ということになりますね。
住宅ローンの団信はローンを繰り上げ返済したらそれで終わりですが、別途保険に入れば65歳まで保障が続きます。
もちろんその分保険料は支払う必要がありますが、ローン完済後不要であればこちらも解約するでもOKです。
しかも団信はローンに含まれているので年末調整での「保険料控除」は受けられませんが、収入保障保険は控除対象！
税金面でもオトクなことがわかります。
結果住宅ローンを組む際に保険も見直すきっかけになりました。
保険はまだまだ勉強中です。
勉強すればするほど、保険要らないのでは？と思ってしまう…（笑）
今回の記事内容は私が考えているだけなのですが、団信は最初に加入しなければその先やっぱり入ればよかったと思っても入られないのでよく考えないとなと思っています。
もし、この考え危険だよ！とか間違っている！とかあれば教えてください。
ついでによいローン・火災地震保険があったら教えてください。
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