ワンルームマンション投資を実証実験 part3

今回は物件の検討の巻です。
マンション名は住まれてる方もいらっしゃいますし、現在検討及び所有されてる方に対して申し訳ないので、匿名にて物件価格/家賃/管理費/修繕積立金はちょっとボカしてます。

第一物件：品川区某所　ワンルームマンション

物件価格：2,500万以下
現行家賃：90,000円以下
管理費：8,000円以下
修繕積立金：1,500円以下
リスク勘案集金代行プラン設計フルローン条件の場合
35年平均にすると毎年▲約200,000円のマイナスキャッシュフローとなります。
35年累計マイナスキャッシュフロー約▲7,000,000円。
35年後に築50年overのマンションを1,500万程度で売却することでプラスキャッシュに転じるという商品。（私見ですがキツくないですか築50年overのマンションって？）
＜私の回答＞
将来の売却益を狙って毎年20万近くキャッシュ持ち出しは考えられないm(_ _)m
ちなみに、修繕費用が発生する年は最大で50万以上の持ち出しも想定に含まれてます。50万の持ち出しなんて耐えれないの一言に尽きます。以上。

第二物件：新大阪駅近辺　ワンルームマンション

物件価格：1,500万以下
現行家賃：65,000円以下
管理費：6,500円以下
修繕積立金：1,500円以下
リスク勘案集金代行プラン設計フルローン条件の場合
35年平均にすると毎年▲約120,000円のマイナスキャッシュフローとなります。
35年累計マイナスキャッシュフロー約▲4,000,000円。
正直に言って、新大阪駅のマンションの1階部屋を紹介してくるって私をハメようとしてますか？と感じましたね。。
大した知識を持ってない私ですが、新大阪駅近辺のマンション乱立っぷりは知ってます。一人暮らしする際に快適な環境でもない。余程の仕事人間で出張族でもなければ選ばないでしょ・・・。って印象の街です。（勝手なイメージです。）
提案された資料内の空室率4年に1ヶ月で済むとは思えない＆家賃下落率も35年で10%程度の下落で済むとは思えない。
売却価格10,000,000万で35年後に売れる気もしない。
マイナスキャッシュフローは想定を遥かに超えると感じたと同時に売却益で取り返す出口戦略のイメージもつかない。
＜私の回答＞
論外！

<結論>

結構辛口に書きました。
リアルな本音を率直に書きます。
私は不動産万歳信者ではありませんので(^_-)
そもそも不動産投資=キャッシュフロー赤字垂れ流しでやる前程の提案でしたが、これは投資と呼べないと判断。
当然ながら2物件共にお断り。
この時の心境としてはワンルーム不動産投資って負けゲームなんじゃないの？という感覚。
この提案を機に、しばらく提案を受け付けず、不動産投資について学び直しを決意です。

本日も物件決まらずでした(^_-)
また続き書きますね(^_-)

part1 & part2も是非読んでください🤗