建物の経年劣化

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、建物の経年劣化について書いていきます。

建物の経年劣化

収益物件の建物に限らず、建物は、竣工後時間の経過と共に劣化していきます。この劣化は、築年年数による価格の低下の原因の一つです。

建物の経年劣化イメージをグラフ化てみました。

新築時は、世の中（市場）の期待されている性能で建築します。期待される性能は、経年とともに高くなっていきます。（青い線）

新築時は、市場の期待性能を有していた建物も時間の経過とともに劣化していきます。この劣化を自然損耗とも呼ばれています。（赤い破線）

入居中には、入居者の故意過失によって、自然損耗より劣化が進みます。（赤い実線）赤い実線が、現時点の建物の性能になります。

退居時には、原状回復工事を実施し、劣化部分を直します。また、大規模修繕工事やリノベーション工事を実施し、大幅に性能を向上させます。（縦の矢印）

経年による競争力の低下

新築後時間が経過するごとに、建物の性能と市場の期待性能のギャップが大きくなります。これが経年のよる競争力低下の原因の一つです。

このギャップを埋めるために、外壁塗装などの大規模修繕や間取り変更などのリノベーション工事を実施します。

原状回復工事の負担区分

退居が発生すると、次の入居者募集のために、原状回復工事を実施します。この原状回復時工事の費用負担の考え方を下図に通りになします。

自然損耗を超えて劣化した部分の工事費は、入居者さんの負担となり、それ以上の部分は大家さんの負担になります。

まとめ

建物の経年による性能の劣化は、避けられないものですが、適当なメンテナンスを施すことで、競争力の低下を防ぐことが可能です。計画的に実施していきましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。