相続税対策で賃貸住宅を新築する時の注意点

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、相続税対策としての賃貸住宅の建設について書いていきます。

賃貸住宅の建設は相続税対策になるのか

土地を更地で保有するより、賃貸住宅を新築した方が、相続財産の評価を下がることができ、相続税の節税効果ある。

また、建設費用を金融機関から借り入れると、残債を相続財産からマイナスできるので、相続税対策として有効と言われますが、確実に効果が訳ではありません。借入金の残債は、時間の経過に伴い減少するので、効果は限定的です。

賃貸住宅の需要があるのか

ここから、相続税対策として賃貸住宅を建設する場合の注意点を書いていきます。

建設する場所が、賃貸住宅の需要がある場所かを見極める必要があります。ハウスメーカーや建設会社は、賃貸住宅を建てることで、利益を得ているので、建設後の、賃貸住宅の経営は基本的に関係ありません。賃貸住宅の需要があろうが、なかろうが、建築すればお金になるからです。ハウスメーカーや建設会社進めるから大丈夫と判断するのは危険です。

建設地に賃貸住宅を建てても大丈夫かは、自分で確認する必要があります。人口密度が低く、田んぼや畑の真ん中に賃貸住宅を建てても、入居者は期待できません。近隣に大学などあるところは、既に、多くに賃貸住宅が建築され、需要はあるものの、供給の方が多く、新規に参入しても、長期的に厳しくなることもあります。

収支的に問題はないか

ハウスメーカーや建設会社の提示してくる事業計画をそのまま鵜呑みにして建築しても、実際その通りに行かず、最悪の場合、ローンの返済に苦慮することもあります。

ハウスメーカーや建設会社が提示してくる事業計画書は、空室率や家賃下落が加味されていなかったり、運営費が安く見積もられている場合があります。自分自身で、事業計画書を見直し、検証するようにした方がいいと思います。

物件の承継の問題はないか

賃貸住宅は、２０年以上の長期間継　経営していく場合が多いので、物件の承継に問題がないかも、重要な点です。

配偶者や子供が、相続発生、後物件を引き継ぎ経営してくれる場合は良いですが、遠方に住んでいたり、賃貸経営の興味がないという理由で物件を引き継ぐことに難色を示すことがあると問題です。

また、相続財産を分割する時に、安易に共有名義にしてしますと、意見の食い違いから、適切な経営ができず、収益の悪化を招くことになります。

まとめ

賃貸住宅の新築は、相続税対策だけを考えると、節税効果を享受で気有効です。しかし、そもそも賃貸住宅として、経営していくことに問題ないかを検討しておかないと、相続税は節税できたけど、その後、お金を生み出さない賃貸住宅になってしまう可能性があります。

また、相続後の物件の承継についてもよく考えた進めるようにしましょう。計画段階で、引き継ぎをする人が決まっている時は、計画段階から一緒に進めるようにした方がいいと思います。

相続税が節税になるからと言って安易に賃貸住宅に踏み切らず、賃貸事業としての収益性、相続時の承継問題など、総合的に判断するようにしましょう。問題があり場合は計画の見しや中止も選択することの考えておきましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。