利回りを勘違いしてませんか？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、利回りについて書いていきます。

表面利回りだけで判断出来ない

収益物件のチラシなどには、
「高利回り　○%」というように、利回りが記載されています。ここに表示されているのは、表面利回りです。

この表面利回りと他の投資商品の利回りと比較して、
「不動産投資の方が利回りが高い」と言って不動産投資を進めるセールストークがあります。このトークを聞くと不動産投資が、他の投資商品より、儲かるように感じると思います。

本当に不動産投資の方が儲かるのでしょうか。しかし、ここには、誤解があります。

不動産以外の投資商品の利回りは、投資家が得られる実際の利益額を、商品の価格で割って算出した利回りでありますが、不動産投資では、表面利回りを計算する時は、家賃額を物価価格で割って算出します。二つの利回りを比較すると、分母の投資商品の価格と物件価格は同様の意味合いですが、分子の実際の利益額と家賃額では意味合いが違っています。

投資商品の利益額は、投資家が手にすることが出来る金額(儲け)であるのに対し、不動産の家賃額は、家賃を得るための運営費を家賃額から支払う必要があり、実際に手にすることの出来る金額(儲け)でありません。

他の投資商品と不動産投資の利回りを比較する場合は、不動産投資の利回りは表面利回りではなく、不動産投資での儲けを物件価格で割ったキャップレート(ネット利回り、実質利回り)と比較するのが妥当だと思います。

表面利回りとキャップレートの混同

同じ物件で、表面利回りとキャップレートを比較すると、キャップレートの方が低い値なります。

セールストークでは、表面利回りとキャップレートを（あえて）混同して使わているようです。

「このこの辺の利回りに相場は、４．２％程度ですが、この物件の（表面）利回りは、５．５％なので高利回りです」と言うように、キャップレートと表面利回りを比較して、高利回りな物件であるかのように紹介することがあるので注意が必要です。

まとめ

収益物件を他の投資商品と比較するときに、収益物件の表面利回りで比較すると正しく比較してことにならないので注意が必要です。

セースルトークの中の利回りが、表面利回りなのか、キャップレートなのかを意識して聞かないと正しく理解できません。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。