キャップレートって何？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

収益物件の価格の割安割高を判断する指標の一つに、キャップレートがあります。今回の記事では、キャップレートについて書いていきます。

キャップレートとは

キャップレートは、収益不動産の価格を算出する時に用いられる利回りの一つです。

不動産価格　＝　1年間の利益（家賃-経費）　÷　キャップレート（％）

キャップレート　＝　1年間の利益（家賃-経費）　÷　不動産価格

還元利回り、還元収益率、期待利回りとも呼ばれています。

表面利回りとの違い

収益物件の販売用にチラシには、表面利回りが表記されているものが多いですが、表面利回りよりキャップレートも方がより物件の収益性を表してると思います。

キャップレートの適正値は

キャップレートの適正値は、物件の種類、立地、築年数によっても変化します。居住用で５～８％、事業用で７～１０％というのが、一般的な数値です。

キャップレートを推定するには、対象の物件の近隣のキャップレートを調べ、対象に物件の個別事情を加味して推測します。

対象物件の1年間の利益を推定したキャップレートで割った値と販売価格を比較し、割安か割高かを判断します。

キャップレートマップというサイトで既存の物件のキャップレートを調べることができます。

たとえは、推定したキャップレートが５％の地区で、年間の利益が１千万円物件の販売価格が、２億２千万円の場合は、推定したキャップレートで算出した物件価格

　　　１千万円　÷　５％　＝　２億円

２億円に対して割高という判断ができます。

キャップレートは高ければ良いのか

キャップレートは対象の物件に対する、期待する利益を表した数値なので、一見高い方がよい思いがちです。しかし、悪い立地ある物件や稼働率が低い物件は、その分キャップレートは高くなります。周辺の物件よりキャップレートが極端に高い場合は、何か問題を内包している可能性があると推測できます。

まとめ

キャップレートは。物件の価格に割安割高を判断する一つの指標です。しかし、キャップレートでけにとらわれることなく、自身の不動産投資の目的に照らして総合的に判断することが重要です。

最期までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。