不動産投資で老後は安心か？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

「ローン完済後は、家賃は全額あなたのもの」と言って、年金対策として不動産投資を進められることがあります。今回の記事では年金対策としての不動産投資について書いていきたいと思います。

将来の年金に不安を煽って

数年前に騒がれた、老後2千万円問題が騒がれ、老後は年金だけでは不安とと考えている人が増えたと思います。そのような不安を抱いた人を対象に、様々な業種のセールスパーソンがそ活動しています。その一つに、不動産投資もあります。

ある不動産投資物件の販売会社では、年金対策としての不動産投資は、頭金なし、３５年などの長期ローンで、毎月のローンの支払いが、家賃収入より、１万円程度高くなってような物件を販売しています。そして
「月々、1万円程度の出費で、老後の不安が解消されます」というようなセールストークで販売してきます。

実際にシミュレーションしてみたら

以前のここの記事でも書きましたが、頭金なし３５年ローンで、新築の投資用マンションを購入した場合のシミュレーションしてみました。

記事に書いたとおり、毎月の自己資金の投入額が、セールストークで語られるよう多くなっています。また、家賃の減額や修繕費などの運営費の増加は見込んでいません。

また、ローン返済まで投入する自己資金を、別の投資へ投入する方が、良い結果が得られる可能性があります。

売却すると

ローンの完済前に、購入時と同額で売却できても、不動産販売には、仲介手数料や税金などの、販売経費が必要になるため、実際に手元に残る現金は、少なくなります。手元に残った現金でローンの残債を精算できない場合は、さらなる自己資金の投入が必要になります。

現実的には、新築で購入した物件を数年後に購入した額と同額以上で売却できることは稀です。もちろん、物件価格が値上がりすることもありますが、購入時の価格が、相場並みであれば良いのですが。

30年後のキャッシュフローは

「ローン完済後の家賃は全部あなたのものです」というセールストークは、事実です。
しかし、ローン完済後の新築から３０年以上経過した物件が、修繕費がの出費が増加します。管理費・修繕積立金、固定資産税などの不動産を保有してるだけで、発生する費用があります。また、家賃額は、経年で下がっていきます。このため、実際に手元に残る現金は、少なくなります。

まとめ

年金対策として、不動産投資はありだと思います。しかし、投資対象の物件によっては、対策としての効果ない場合もあります。販売する会社のセールストークを鵜呑みぜす、自分で判断できるようにしておくようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。