繰上返済シミュレーション～返済タイミング～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、ローンの繰上返済をした時の効果を繰上返済を実施するタイミング別にシミュレーションしてみました。

前提条件

今回のシミュレーションの前提条件は次のとおりです。

借入額　１億円　
金利　　２．００％　借入期間　２５年
元利均等払い
繰上返済額　１千万円　（年間返済額約2年分）
繰上返済のタイミング　５、１０、１５，２０年目
繰上返済手数料はなしとして計算

総支払利息

タイミング別の総支払利息は下にグラフのとおりです。

支払い総利息は、返済期間短縮型の方が効果が大きく、また、早い時期の方が効果が大きいことが分かります。
５年目に返済期間短縮型で繰上返済を実施すると、支払い利息が１６．５％ほど軽減できます。

返済額の軽減

繰上返済後に返済額の変化は下のグラフの通りです。（返済額低減型）

早い時期に繰上返済を実施した方が、返済額の軽減額は少い。単年度のキャッシュフローの改善効果は、返済期間終了近くの方が高くなりますが、全期間での利息の負担額は多くなります。

返済期間の短縮効果

繰上返済による、返済期間短縮効果は下のグラフの通りです。（返済期間短縮型）

今回は、返済額の約２年分の繰上返済を実施したのに対して、５年目では、２年１０カ月間の返済期間の短縮効果があります。早いタイミングで繰上返済を実施した方が効果は高くなります。

まとめ

今回は、繰上返済を実施するタイミングを変化させてシミュレーションしてみました。

繰上返済をタイミングのよって効果も当然変わります。繰上返済を実施するかしなのか、判断材料の一つになると思います。しかし、繰上返済をする（自己）資金（今回のシミュレーションでは、１千万円）が手元からなくなるということも考慮して判断する必要があります。

今回は、繰上返済に係る手数料をないものとして計算していますので、手数料を加味して検討する必要があります。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。