敷金

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、敷金について書きます。

敷金とは

敷金は、賃貸契約をするときに、賃料の不払い、退去時の原状回復費用を担保することを目的に、賃貸人に預ける金銭でのことです。退去するまで、無利息で預かり、退去完了後、原状回復費用に内、入居者負担分などの入居者が負担すべき金額差し引き入居者の変換します。

保証金という呼ばれる場合もあります。

民法改正

従来、不動産賃貸借契約では、敷金を賃借人から賃貸人の預け入れるのは一般的な慣習でしたが、法律上の明確に定義はありませんでしが、2020年に施行されて、改正民法に、それまでに凡例を踏まえて明確に定義さてました。

改正民法622条の2（敷金）
1 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。(以下省略）

敷金精算

退去時には、預かった敷金を入居者に返還します。この時、入居が負担すべき、原状回復費用などを差し引いた残額を変換します。残額がマイナスとなって場合は追加請求するケースもあります。

返還するタイミングは、退去完了後速やかに変換します。

敷引き、敷金償却

「敷引き、敷金償却」といわれる退去時に敷金の内一定額を無条件に減額して精算する場合もあります。
例えば、敷金を家賃の2ヶ月分で、敷引き1ヶ月の場合、退去時に返還される敷金は家賃の2ヶ月分ではなく、1ヶ月分は賃貸人が取得し、残りの1ヶ月分が入居者に返還されることになります。

敷引きと償却の違い曖昧ですが、一般的に、敷引きは、原状回復費用を含む場合が多く、敷金償却の場合は、原状回復費用を含まない場合が多いようです。

敷金の相場

敷金は、家賃の何ヶ月分とは表示されている場合が多いようです。居住用では、家賃の1ヶ月分が相場ですが、最近は敷金を取らない物件も増えています。

事務所、店舗などの居住用以外の物件の敷金（保証金）は、家賃の３ヶ月分～１２ヶ月分と高額となるケースが多いです。敷金償却が設定されている場合が多いと思います。

敷金の管理

敷金は預り金のため、賃貸人である大家さんが入居者の退去まで預かっておきます。

管理委託をしている場合、管理会社が大家さんに変わって敷金を預るケースがあります。退去時の精算は、管理会社に預けていたほうが手間はかかりません。しかし、管理会社が破綻した場合に、預けた敷金を回収するのが困難のなるリスクがあります。手間はかかりますが、管理会社に敷金を預けることは避けたほうが良いと思います。

敷金は、入居時は預り金として計上し、退去時には、原状回復費用は、収入とし、残りを入居者に返還するため、経理処理が複雑になるので注意が必要です。

入居者がいる状態で、物件を売却する（オーナーチェンジ）の場合、売買金額の他に敷金精算があるので注意が必要です。

まとめ

敷金は、入退去時しか動かないため、処理を忘れるケースも多くなってしまいます。帳簿上の金額と実態が合っていないケースが良くあります。敷金に関する契約内容をよく理解して正しく処理するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。