物件の売却

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、出口戦略である物件の売却について書きます。

売りやすい物件

不動産は、一般的に売却に時間がかかり流動性が低いと言われています。しかし、不動産投資の手法とて出口戦略を取るときに、物件の売りやすいさが問題になります。

また、ローンの残債との関係で売れない物件もあります。

売りやすい物件の条件として
立地、建物コンディション、融資の受けやすさ　があります。

立地

売却する場合の立地としては
・賃貸需要がある人気エリア
・利便性が良い
・周辺環境が整っている
が売りやすいと考えられます。

立地に関しては、物件の購入時に決まってしまします。購入後周辺環境が変化して、立地が良くなることがありますが、このような事態は自分ではコントロールできません。

建物コンディション

建物のコンディションが良いほうが売りやすい物件になります。

建物のコンディションは経年で劣化していきます。しかし、適切なメンテナンスを施せは、建物コンディションを維持でます。

融資の受けやすさ

不動産の購入資金は、ローンにより調達する場合が多く、融資の受けやすい物件の方が売りやすくなります。

物件の積算価格が高く、収益性が高い物件の方が融資が受けやすくなります。

積算価格は、購入時にある程度決まってしまいます。運用によって家賃の下落を抑えられれば、収益性は確保できます。

売却価格

物件の売却価格は、物件周辺の相場で決まります。収益物件の周辺相場とは、キャップレートと言われる期待収益率で決まります。

当然ですが、相場に対して、極端に高い売却価格を設定すると売れにくい物件となり、逆に、安く設定すると売りやすくなります。

売却価格を検討する場合、対象の物件のローンの残債が問題になって来ます。売却によって得られるキャッシュフローが、ローンの残債を超えない場合は、ローンの残債の精算ができないため、売れないことになります。

まとめ

物件の売りやすさに影響する要素は、立地、建物コンディション、融資の受けやすさ、があります。立地に関しては、自らコントロールすることができません。建物のコンディション、融資受けやすさに関しても、自らコントロールできないこともあります。つまり、物件の売りやすさは、購入時にある程度決まってしまいます。

売却価格に関しても、買主との合意で決まるものなので、自らコントロールすることができません。やはり、購入時の価格が重要になります。

不動産投資は、どのような物件を購入するか重要なることは言うまでもありません。しかし、完璧な物件はなかなか見つかりません。

購入時に決まってしまうこと、購入後自分でコントールできることを認識した上で、自分で許容できる点を検討するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。