２項道路と上下水道管問題
こんにちは。
単身赴任中の夫と、２歳の娘をもつフルタイム会社員ワーママです。
今月末決済予定の戸建てについては、本当にいろいろ勉強になっています。
（まだ勉強中ですが・・・）
不動産は唯一無二、特に中古物件はいろんな事情を抱えていることが多いので本当に勉強だらけです。
今回の物件は、前面道路が２項道路でした。
そして発覚した上下水道管問題・・・
不動産投資に興味がある方の少しでも参考になれば幸いです。
１． ２項道路とは？
https://www.athome.co.jp/contents/words/term_518/
ざっくり私の認識では、
前面道路が公道（市や県などが管理している道路）ではなく、私道（わたくしみち）であり、自分の敷地を「道路」として提供している道である。
そして一般に私道に面している建物は、再建築不可だけど、
特別に市が認めた道なので、セットバック（道の中心から２メートル以上後退）すれば、建物を取り壊して新しい建物を建ててもいいですよ
という道です。（間違っていたらどなたか指摘してください）
今回の物件も、建物の前の道は「私道＝自分の土地」です。
大通りに出るためには、自分の敷地とお隣さんの敷地を通らなければいけません。
２． 上下水道管の位置の確認
もし上下水道管が詰まってしまったら、お隣さんの敷地を掘削しなければいけないかもしれません。（その可能性が高い）
その際、何人（何軒）の方にその掘削許可を得なければいけないかを確認しました。
ガス管も気になりますが、最悪プロパンガスに切り替えればいいのでそこまで気にしません。（自宅として購入するならここも確認必要）
３． 上下水道管の配管図がない＆メーターが１つしかない問題
今回の物件は、さらにややこしいことに、一般に市で管理している上下水道の配管図（どこから引き込んでいるか）がないことが判明しました。
上下水道の引き込みはあることはわかっているのですが、メインの管からどこを通っているのかがわからないのです。
さらに、今回の物件は２世帯住宅なのに、水道メーターが１つしかない。
つまり、２階と１階と別々の方に住んでもらおうと思っていたのに、メーターが１つだから、水道局からの請求書は２世帯分合算されたものがくる、ということになります。
４． メーターを２つに分岐できるか？
水道メーターを２つに分岐することができるかは、水道管の管の太さで決まるそうです。
不動産屋さんの話だと２５ミリ以上あれば、２つに分岐できるが、２５ミリなければ分岐ができないので、道路を掘削して水道管工事をしなければいけない。
２５ミリ以上あるかどうかを調べようにも、水道局で配管図がない。業者に依頼して確認をするとなると、確認してもらうだけで有料になる。
もし掘削するならば、２項道路なので、今回の場合は両隣のおうちに掘削許可をとらなければいけない。
うーん大変。笑
掘削するとなると、かなりのお金がかかります。
（引き込み管は個人所有のものになるため）
５． 参考メーターをつけるという方法
好意にしている工務店さんに事情を説明したところ、もし管が狭くて分岐できない、じゃあ掘削するとなると莫大がお金がかかるので、
最悪「参考メーター」をつけてはどうかと提案されました。
https://www.pref.osaka.lg.jp/keiryo/oyakomt/index.html
大阪府のホームページにわかりやすい表記がされていました。
（子メーターという表現になっています）
つまりは、２階のお部屋には参考メーターをつけておき、毎月検針にいって使用した分を徴収するという方法です。
６． 管理をいれるかどうか
今回の物件は自宅からは距離があります。
毎月検針のために行くのは現実的ではありません。
まずはメーター分岐をすることを念頭に置き、
それがだめなら参考メーターを付ける、
参考メーターをつけるなら、自主管理ではなく管理委託をする
という方法でいきたいと思っています。
工務店さんが、近いうちに現場をみにいってくださるそうです。ありがたい。。。
どうか管が２５ミリ以上ありますように・・・
購入前からいろいろ問題が出てきそうな気配がプンプンしていますが、いい勉強になりそうです。
安いものには訳がある、それをどこまで許容できるかが、築古戸建て投資です。
特に結論はありませんが、今の私の学びを共有させていただきました。
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