【不動産】1500万円新規案件の考察

基本情報

千葉県某市　
A駅徒歩11分、B駅徒歩12分(いずれもターミナル駅ではない)敷地面積　約130平米
現在更地で、看板立て用地として利用。
第一種住居地区
建蔽率60%
容積率200%
提示価格1500万

背景

売主は法人。10年以上前に7000万程度で購入し、量販店への買取交渉をし失敗に終わった経緯がある。その後は土地活用に難渋し、売却を決定したという。

物件の考察

立地:
総合的にあまり良くない。第一印象では積極的に住みたいと思うような場所ではない。

道路付け:
国道に面している角地であり、道路付けは良好。交通量も多い。

地形:
ほぼ二等辺三角形であまり良くない。用途地域は第一種住居地域で容積率および建蔽率はそこそことれるが、地形が良くないので建築物に制限を受けそう。

周辺環境:
背後には某超有名量販店とその駐車場。二等辺三角形の底辺が駐車場と接しているような感じ。近隣には比較的大型のマンションがひとつ。賃貸需要については調査が必要。

価格:
道路が強いので路線価としては2600〜3000はつく。1500の値付けは魅力的ではあるが…

土地活用の考察

×駐車場
広さと形が中途半端で台数の確保が困難か。高収益は期待できない

×賃貸住宅
一体何室作れてどんな居住者をターゲットとするのか…。かなりトリッキーな事業計画となる

△小型飲食店
周辺住民と量販店の客を取り込む。
たこ焼き屋やクレープ屋など？
量販店に依存した事業内容となり、量販店が撤退すれば共倒れ必至だが最も現実的な出口路線か

△コインランドリーなど無人サービススペース
未知数。
サービス内容によっては集客が期待できるか

出口の考察

1.背後の量販店に買取依頼。一体の土地として価値を上げる
2.飲食店をプロデュースする業者
3.市に突撃。市有地として活用してもらう
4.---？

他に良いアイディアあるかなあ？