マクロとミクロな視点で考えてみるオフィス動向

お腹いたい

ストレスなのかな2021年も折り返していますが相変わらず毎日毎月ストレスで死にそうです。西でオフィスが不要と言われれば東でビルが新築に生まれ変わり、北で開発が止まると南へオフィスが移転して・・・と世の中の流れはどんどん早くなっていきます。

エンリコ・プッチのメイドインヘブンなのかな・・・

さて、2020年にオフィスが不要なんて話になりましたが、相変わらず空室率は下がる中ですが比較的オフィスへの投資とオフィスの移転は活発です。

その仕組についてお話しようと思います。今回のテーマはオフィスの市況をマクロで捉えるかミクロで捉えるか？です

マクロ・ミクロどういうことか

オフィスが不要だという話や空室率はどのゾーンで起きている出来事かによって大きく違います。つまりは10坪から20坪の移転の拡大版が10,000坪のオフィスの移転の話になるわけではなく、世の中には10坪から20坪のプレイヤーがいる世界もあり、10,000坪を確保しないといけないプレイヤーの世界もあり、この2つは近いようで遠い世界なのです。

わかりにくいですね・・・

例えばリーマンショックや東日本大震災やコロナの影響というのは日本、もしくは世界規模での動きになります。つまり最も大きな影響をもたらす事象です。

そうすると何が起きるかというと、物資の高騰化や円高・円安の影響につながり国内外で輸出輸入に関わる企業に影響します。

製造業や食品の輸出入などが打撃を受けがちです。当然建築、建設・不動産に影響するパターンも想定されます。

こういったビジネスや社会そのものの動きが変わると、同時に雇用に影響するのでオフィスの要不要が変わるということです。この辺がマクロな動きになります。

この中で今回は超ミクロなオフィスの世界でなにが起きているか？を解説したいと思います。

中小企業や振興企業はオフィスを求めている

先程お話ししたマクロの世界で起きている大きなビルや大企業向けに向けた話です。よく言われる空室率なんかも大きな企業の動きでビルがごそっと抜けたりするので空室率の変動は「基本的」には大企業の動きによって左右されます。

空室率の上昇は大手を中心とした大量の解約や返却が影響しています。

大手企業は今回のコロナによって働きが大きく変わったのですが、同時に中小や新興企業はビジネスチャンスととっているように見えてきます。ミクロな世界の動きである中小新興企業はオフィスが必要だと動き始めています。

なぜ中小企業がオフィスを拡大するか？

1つはフルリモートに対応するリソースを割きにくいこと

もちろんリモートワークは素晴らしいものなのですが、多くの中小企業はリモートに長期間対応できるだけのリファレンスや行動指針ができていません。

いま現在成り立っているビジネスで業績は伸びていても新たな施策を生み出せないジレンマに陥っています。

世界中がリモートワークを余儀なくされている中であればある程度ナレッジがありマネタイズ出来ている企業は維持継続できました。ストック収入があれば尚手堅く仕事できているでしょう。

しかし同時にリモートワークに長期で対応するにはルールブックやマニュアルの整備が出来ないとそもそも仕事のルーティーンすら整いません。しかし今まで口頭指南してきた内容を今更すべて説明書作ろうと思うとかなりの手間をかけないといけません。

この辺の時間コストや金銭的なコストが段々とわかってきています。

次に新人対応ができないことです
元々リモートワークに対応していないビジネスの場合新規に人が増えた場合の教育はリモート以前のものになります。結果として必要なスキルに育成しきれないという事が起きます。これでは事業の伸びようが無いのです。

100人程度くらいの組織の場合はリモートワークを活用しつつ、研修やOJTが可能な環境を持ったオフィスを早急に整備しないとまずいという危機感を感じている

こういった事が直近起きていることかと思われます。

中小や新興企業はオフィスを拡大しているのか

肌感覚になってしまいますが複数社の話を聞く限りはどうも拡大移転が増えているように感じます。ワタシ個人もオフィス移転の速報をまとめる中で6割から7割が拡大、2割が縮小や統合という印象です。

オフィスビル移転速報ーとっくさん｜TKさん@オフィス不動産 最前線｜note

もちろん事業拡大している企業がすべて中小新興かといえばそうではないですし、リモートワークを活かすことで東京都心に固まらないような働き方が選択できるといった魅力もたくさんあります。

ただ感覚的にオフィスが不要になりフルリモート体制でいこうという企業の声は昨年よりも少なくなってきたという感覚を覚えます。

オフィス移転で動いている大きさは？

半年くらい前から50坪程度までは頻繁に動いしており100坪から500坪くらいはかなり少ないという話を見聞きしていました。概ねそのような印象です。

やはり50坪くらいのオフィスといえば従業員が20から40名くらいの事業規模になり、会社によっては1部署くらいの少人数で営業している企業の流れが活発です。

対面営業が復活してきていますし

このような小規模オフィスはたくさんの契約が起きても、空室率にはなかなか影響を及ぼしません。10坪を100件契約するインパクトよりも500坪2件の解約が出る方が影響力強いです。

マクロな視点から見ると、やはり空室率は増えており賃料も下がる傾向は変わらないのです。

あくまでもミクロなオフィス移転は活発でして、なんなら単価も若干戻ろうとしているという話をいくつか聞きます。中小景気良い？

マクロな視点だとどうなるか

残念ながら半年前くらいから100坪から500坪はあまり動いていないという話を受けていて、ようやく最近この手のクラスが動き始めたという話を随所に聞きます。2000坪クラスの成約や5,000坪クラスの移転を聞くのもあるのでようやくしっかり動き出しかと思われます。

しかしオフィスの移転というのは０からいきなり1,000坪が埋まるビジネスではありません。

100坪から急拡大で300坪の契約が決まる＝100坪の新規空きが増える
3000坪から集約移転で6,000坪きます＝どこかで3,000坪と＋の空室が増える

このようにどこかで契約が決まればどこかに解約が生まれる世界ですので、ようやく動き始めた500坪の案件があればそれは拡大移転ならば200坪くらいの空きが出てくる気配ですし、縮小であれば1,000坪くらいの解約が控えている話です。

マクロな視点だとこのような大型のオフィス移転、そしてその先には円高円安の影響、政治的な要因や関税、米国の雇用統計などが背景に生まれてきます。

日本のビジネスはアメリカの動きに少し遅れて連動してくるくのでアメリカの雇用統計なんかのデータは数年遅れて日本のオフィスや雇用でも活かせるケースが多いのです。

ミクロな移転がどれほど活発でもマクロな世界の影響は微々たるものですしかし、同時にコロナの影響が全業種すべてのオフィスが不要になっているかというとそうではないというほんの一例なのです。

当然中小新興企業にとっては日本の大企業や銀行による影響も受けるのでやはりマクロな世界でも活気がある方が恩恵を受けやすい・・というのは良くある話です。