現在の不動産投資の状況について その2
前回、現状の不動産投資の状況についてのその1という記事を書きましたが、その続きになります。
おさらいしますと、こんな感じで今は4つの事業を進めています。
不動産投資のリスト
・ゲストハウス運営
・海沿いの330坪の土地の運用
・離島での民宿立ち上げ(2020年夏予定)
・新たなゲストハウスの立ち上げ(2021年春予定)
その中で、上の太字で書かれている2つが前回書ききれなかったので、それをお話していきたいと思います。
離島での民宿立ち上げですが、物件は愛媛県松山市にある興居島という離島になります。
どういう島かの説明は、上記のサイトでご確認できますが、簡単に言うと、フェリーで15分ほどで到着し、フェリーも1時間に1本は往来していて、松山では一番アクセスしやすい離島で、夏は海水浴で賑わい、釣り人にも人気です。また興居島ではみかんや伊予柑の栽培が盛んで、ブランドとして確立しています。
ただそんな興居島も、島の住民の高齢化が進んでおり、空き家も増えていて、みかん農家の後継問題など、行政としても島への移住を促すような対策をしているのですが、なかなか上手くいってない状況です。
そんな中、この島の空き家を購入した経緯は、知り合いから買ってほしいとお願いされたからです。
買ってほしいと言われから買った
そんな感じで買って大丈夫なの？と誤解されると思うので、補足させていただきますね。
私がゲストハウスの運営を0から作り、オープンして半年で、のべ800人ほどに宿泊いただき、宿泊されたゲストが近隣の飲食店などにお金を落とし、地元への経済効果に貢献していたことから、興居島でもゲストハウスを作ることで経済効果を期待してということからのお願いだったのです。
要するに、買ってほしいお願いされた知人は興居島で事業を行なっている方で、普通に自分で購入して安くリフォームして安価で貸せば利回りは15%は優に超えるけど、それだけやっていたら島自体の経済効果にはつながらないし、今興居島には民宿が1件あるけど、そこも高齢者が趣味でやっているようなものだから、万が一それが潰れたら宿泊施設が1件もない状態を危惧してのことでした。
数年前から道後温泉の近くで宿泊つきの温泉施設やカフェなどを運営しているそらともりが温泉付きの宿泊施設の建設を計画しています。
ただ、今現在でも、温泉が出たというところまでしか進んでおらず、実際にオープンするのはまだまだ先ですし、この施設ができたところで、地元の人たちにお金が落ちることはほとんどないと思われます。
沖縄の離島、竹富島に星野リゾートが手がける星のやみたいな感じではないでしょうか。
空き家を民泊ができるようになれば、民泊施設が増えることで、興居島への往来が増え、そこで島の魅力を感じてもらい移住する人も増えるかもしれませんが、現状、日帰りでしか興居島を味わえません。
若い人で興居島でみかん農園をする人も増えてきているのですが、その方々中には興居島に移住せずに、農作業をするためにフェリーで毎日行き来している人も多いということなので、単純にみかん農園をする人たちがみんな移住しているわけでもなく、フェリーで15分ほどで到着し、フェリーも1時間に1本は往来しているというアクセスの良さが逆に移住しなくても良いじゃんという考えになっているみたいです。
空き家は安いので購入する方もいるのですが、そういう方は前述したように、安くリフォームして賃貸物件として貸すか、夏の間だけ別荘として利用するような感じなので、島の活性化に一役買っている感じではないとのこと。
そこで白羽の矢が立ったのが、私ということでしたので、お話を聞いて写真を数枚見せてもらってから購入の意志を告げました。
ただ決済前に一度内見はさせてほしいということは一言添えましたが…笑
そんな感じで進んだ離島の一軒家の購入ですが、お値段は100万円で、そこから室内にある残置物を全て撤去してもらう金額は売主様に負担していただいたので、その金額がざっくり20万円くらいだとすると、実質は80万円くらいなのかなと…。
しかも不動産会社さんを通してないので、行政書士の先生に数万円の登記手数料をお支払いしてお終いという感じです。
こちらの写真は、まだ残置物を撤去していない状態なので、これよりも今はスッキリしましたが、まだ登記も完了していないので、リノベーションの見積もりをとりながら、民泊ができるようにするために、松山市の建築指導課の方にメールをして返信を待ちました。返信いただいた内容はこちらになります。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを目的に、様々な制限がございます。基本的には宅地として利用はできない区域ですが、線引き時（昭和46年12月20日）に、既に地目が宅地登記（登記については、法務局でお調べいただく必要があります）されており、現在まで宅地利用されている土地については、第二種中高層住居専用地域に建築可能な用途の建築物であれば、建築（もしくは既存建物の利用）できる可能性があります。
ただし、許可申請が必要です。既存宅地であるか否かは、許可基準の土地の条件のひとつであり、そのほかにも許可申請時に審査すべき項目（例えば接道や、排水等）は多々ありますので、既存宅地であれば必ず建築（もしくは既存建物の利用）できるということではありません。
お電話ではお伝えできておりませんでしたが、建物登記の有無も確認していただけると、場合によっては参考資料となります。線引き時に、既に地目が宅地登記されており、現在まで宅地利用されていることが確認できる場合、既設建物と同一用途、同一敷地、同一規模の建替えであれば許可不要となる場合があります。その際の既設建物の概要を確認する資料として建物の登記を参照するためです。
また、もし土地謄本で既存宅地として確認ができなかった場合も、線引き時の航空写真により建築物とその敷地が明確に確認できた場合は、線引き時に宅地であったと判断できる場合もございます。既存宅地の扱いや、許可基準は、ひとつではありません（松山市ホームページに許可基準一覧が公開されております。）ので、資料の状況に応じて、またご相談いただければ、お答えさせていただきます。よろしくお願いします。
めっちゃ長いですよね？笑
多分途中で、読むのを諦めた人がいるかもしれませんが、要点だけかいつまむと、昭和46年12月20日以降に、既に地目が宅地登記されていれば大丈夫ということです。
ということで、内見後に、法務局へ行って土地と建物の登記簿謄本をとり、建築指導課の人に添付で送ったところ、
・添付していただいた資料について
全部事項証明書（建物）から、門田町２８０番地に所在する建物に、昭和３０年に抵当権が設定されていることにより、線引き前から建築物があったことが、推測されます。しかし、以前のメールにてお伝えさせていただいたとおり、線引き時に宅地利用されていたかどうかの判断は、土地の地目が宅地に登記された日付（登記日）をもとに判断します。例えば宅地登記はされていない（地目が田のままなど）ものの、今回のように，建物の全部事項証明書により線引き前から建物があったと推測される場合には、航空写真によって線引き時から宅地利用されていた範囲を判断する場合があります。門田町２８０番の土地の全部事項証明書を添付していただいておりますが、宅地登記された日付が確認できませんので、閉鎖謄本が必要です。また、現在まで継続して地目が宅地であることの確認も必要であるため、線引きから現在までの地目が確認できる範囲の謄本が必要です。本題の、民泊ができるかについてですが、まず、建築物が民泊か否かの判断は松山市ではなく愛媛県の判断になりますので、お答えできません。申し訳ありません。仮定ですが、土地謄本により線引き時から現在まで地目が宅地であると確認できた場合、その敷地内において線引き前から建っている建築物での民泊は、可能です。
またまためっちゃ長いですよね？笑
要するにこの登記簿謄本だと、昭和46年12月20日以降に、既に地目が宅地登記されてるか分からないから閉鎖謄本をとって送ってってことです。
閉鎖謄本は行政書士の先生に手配いただいて、そちらを添付して送りましたが、まだ返事はありません。
ここまでのやりとりで既に2週間です！笑
色々な相談があるとはいえ、行政とのやりとりはめちゃ時間がかかりますし、面倒なので、民泊申請代行をお願いする人も多いとは思いますが、基本このやりとりは誰でも同じやり方ですし、行政とのやりとりでこちらがミスしても丁寧に直し方を教えてくれるので、自分でやった方が良いと思います。
私も民泊申請は2件目ですが、大体民泊申請代行会社に頼むと20万-30万くらいします。
民泊申請代行で検索すると沢山サイトが出てきますね！笑
1件目から代行していたら、今後毎回20万-30万がかかることになってしまいますが、自分でやればそれは経験になりますし、逆に民泊代行の仕事を自分が受注することも可能です。
前にカレーの作り方でビジネスを例えて、
そこでは、
カレーの作り方を一つのビジネスモデルと捉えた場合、買い出しから始まり、ご飯にルーをかけるまで、花形の買い出し係、泣きながら作業する玉ねぎのみじん切り係、炒め係など、様々な工程があるのに、普通の企業に勤めた場合、一つの工程だけに特化させられてしまうのですが、ビジネスモデルを理解する為には、通してやる必要があるのです。
こういうことをお伝えしたのですが、やはり民泊というまだ利益がどれだけでるか分からず、ビジネスモデルが確立していない事業を行うのに対して不必要な経費を使うことは避けた方が良いと思います。
少し話は民泊申請に関しては、閉鎖謄本を行政に提出し、今後、許可申請時に審査すべき項目（例えば接道や、排水等）など具体的なことを教えてもらいながら一つずつ潰していく感じです。
ここら辺の作業はメールベースでサクッとやりとりできるので、大したものではありません。
物件のリフォームに関しては、前述した許可申請時に審査すべき項目（例えば接道や、排水等）に合わせて進めていく感じです。
とはいえ、現状で直したい箇所は事前に大工さんに伝え、見積つもりをとり、今回の民泊事業での総事業費がどれくらいになるのかを計算し、どれくらいの利回りで回せるかなどを計算していく必要があります。
そんな中、この物件の仲介を無償でしてくれた興居島の事業者の方から、離島ならではの補助金がいくつかあり、今回の民泊事業はその対象になるかもしれないということを教えていただきました。
海洋周辺地域における訪日観光の充実・開拓及び魅力向上事業
こちらの補助金が受けられれば、3分の1の補助をしてくれるので、かなり事業が進めやすくなります。
私の民泊事業では、海や島々に関係する観光の受入観光設備に該当しそうだなと思い、早速国土交通省の担当の方にメールでお問い合わせしたところ、
メールを頂戴し、ありがとうございます。さて、本補助事業は、①訪日観光のポテンシャルを有している海洋周辺地域において実施する事業であり②海洋周辺地域における観光コンテンツの磨き上げもしくは受入環境整備に係る事業であり③当該地域において実施済み、実施中もしくは実施予定の他事業と一体的に実施することで効果を発揮する事業を補助対象としております（募集要領p2）。このため、上記のいずれにも該当するものであれば、事業の審査・評価を経て補助対象になり得るものと考えられます。ゲストハウス等の宿泊施設を補助対象から除外しているものではございません。本事業に応募頂ける場合には、周辺地域における課題や、その他の事業との連携状況等が分かるよう、書類を作成頂ければと存じます。またご不明な点がございましたら、お問い合わせ頂けますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
という回答がきましたので、早速、申請書類を記入して、添削を求めて申請資料一式をメールしたところ、
メール拝受いたしました。事業を採択させて頂くか否かは、今後、有識者会議等を経て決定する予定です。このため、お送り頂いた事業計画の内容の妥当性について、現時点で御意見を申し上げられる立場ではないのですが、本事業目的との適合性という観点から、一点申し上げさせて頂きます。本事業の要件の一つに「③当該地域において実施済み、実施中もしくは実施予定の他事業と一体的に実施することで効果を発揮する事業」を挙げております。頂いた書類を拝見しますと、御社の事業との連携を記載頂いておりますが、もし他の団体（交通機関や観光資源等）と連携しておりましたら、その旨を記載頂いた方が良いと思われます。なお、上記を記載頂いた場合についても、採択をお約束するものではございませんので、その旨あらかじめご了承ください。
具体的にアドバイスをいただいたので、他の事業との連携を申請書類に追加で記入し、プロジェクト内容をまとめた資料を追加資料として添付しました。
その追加資料は、こんな感じです。
この補助金の書類受付期間は4月20日必着で、この補助金があることを教えてもらったのは、4月13日でしたので、突貫で資料を作成し、17日に発送したのですが、新型コロナウイルス感染拡大の影響を考慮し、応募期間が5月末まで延期となりました。
それに伴い、事業の採択の結果の通知も7月頃となってしまったのです…。
そうなると工事の着工が遅れ、民泊申請も遅れ、事業としてのスタートが遅くなってしまいますが、とりあえず事業計画書を作成し、銀行融資を受けられるように準備しようと思っています。
とは言え、新型コロナウイルス感染症特別貸付などの対応でどこの銀行も忙しくしているのもあり、懇意にしていた銀行に口頭で融資をお願いをしたところ、あっさり断られてしまいましたので、ちょっと作戦を練り直して再度アプローチしなければという感じです。
この記事を最後まで読んでくれた方は多少なりとも不動産投資に興味がある人だと思いますが、地方のボロ物件を購入すると、色々な補助金があるので、それを活用しながら不動産投資の事業を進めていくと、それだけで利回りのパーセンテージが上がったりしますので、色々なところにアンテナを張りながら進めるのが良いと思います。
もしご相談などあれば、私で良ければ全然相談に乗りますので、お気軽にご連絡ください。
またまた長くなってしまったので、
・新たなゲストハウスの立ち上げ(2021年春予定)
こちらは、次の記事で書きたいと思います。
こちらは埼玉県鴻巣市というところで立ち上げる予定なのですが、一番事業としては力を入れたいところになっておりますので、興味がある人は是非！
それではまた！
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