不動産購入の際の「売買契約」の注意点について

マンションや中古戸建、土地の購入の際には、
「売買契約」
を取り交します。

売買契約の内容を記載した「売買契約書」には、取引対象の物件情報の他、
取引上の約束事
が記載されています。

この約束事に反することをすると、
違約金の対象
となってしまいます。

ですので、
売買契約
の内容を十分にチェックした上で、署名捺印をする必要があります。

ただ、実際の契約の際には、結構、内容を聞き流してしまう場合が多く、また、不動産会社側も、丁寧に説明しない場合も見受けられます。

更に、不動産会社によっては、契約書自体も、結構、ざっくりとした内容しか記載していないケースもあります。

いずれにしても、買主側として注意すべき点としては、
買主側に不利な内容がないかどうか？
というポイントになります。
なぜなら、万が一の場合、違約金の対象となってしまうからです。
実際、不動産売買のおいては、裁判に発展してしまうケースもあります。
ですので、あいまいな部分が無いように文書で記載しておくと安心です。

では、具体的にどのような点をみていけば良いのでしょうか。

主なポイントとしては、下記になります。

・住宅ローン特約　
・決済の時期
・告知事項　
・契約不適合責任の任意規定について
・マンションの場合；管理費、修繕積立金の滞納

住宅ローン特約　

不動産の購入時には、住宅ローンを組むのが一般的です。
ですので、売買契約の後に、住宅ローンの本審査の手続きをします。
万が一、本審査NGの場合に、売買契約を解除するという項目を、住宅ローン特約の箇所に盛り込みます。

また、関連して注意すべき箇所としては、
住宅ローン特約で売買契約を解除する場合、いつまでなら有効という日付
についてです。
本審査の結果が遅れて、この日付を超えてしまうと、本審査NGによる契約解除ができなくなってしまいます。
ですので、ある程度、余裕をもって日付設定する必要があります。

決済の時期

決済とは、残金の支払い（住宅ローンの実行）と所有権の移転を行う日です。
この日程も、しっかりとスケジューリングして無理のない日付を設定しておく必要があります。
この決済の日程も売買契約書に記載します。
万が一、買主都合で間に合わない場合は、違約金の対象となってしまいます。

告知事項　

物件によっては、告知事項があるケースがあります。
告知内容は、物件によって様々です。
事故物件の場合もあれば、戸建て住宅の場合は、雨漏りや傾きといったケースもあります。
こういった告知事項がある場合は、売買契約書にしっかりと記載して、確認しておくことが重要になります。

契約不適合責任の任意規定について

購入物件に不具合があった場合の対応についての記載内容も確認が必要です。
実際に住んでからの不具合について、売主側がどこまで責任をとるのか、あるいは、まったく責任をとらないのかを売買契約書で確認します。
以前は、瑕疵担保責任（瑕疵責任）という言い方をしましたが、現在は民法の改正に伴って、契約不適合責任という解釈になり、売主側の責任範囲が広くなっています。
ただし、契約不適合責任は任意規定の為、適応しないという場合もあります。
中古物件などの場合は、売主の契約不適合責任は無いケースも多々あります。

マンションの場合；管理費、修繕積立金の滞納

マンションの場合、以前の所有者の管理費、修繕積立金の滞納が、新所有者に引き継がれてしまうことになります。
ですので、売買契約書で、管理費、修繕積立金の滞納についての記載を確認しておきましょう。

ちなみに、マンションの競売物件の場合は、管理費、修繕積立金の滞納がかなりの金額になっている物件が多くあります。
その分、競売の最低入札金額が低く設定されており、物件を落札したあと、新所有者が滞納分の管理費、修繕積立金を負担することとなります。

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これ以外にも、注意すべきポイントはありますが、少なくとも、上記のような箇所はチェックすべきと言えます。

また、マンション売買の注意点については、下記サイトでもご案内していますので、ご参考いただければと思います。

■マンション購入ガイド

【公式】マンション購入ガイド！│こぐまくん