自分で登記して10万円コスト削減　　　　　　～建物表題登記編～

マイホーム（戸建て）の取得に関わる諸費用（約7~10万円）を削減したい方に向けて、本稿を書かせて頂きます。

私は、2023年2月に注文住宅を建てました。
夢いっぱいのマイホームとなると、普段は厳しいお財布の紐もついつい緩くなり（というかローンという魔法で、全くコスト感覚がなくなってしまい）、気が付いたら結構な出費になってしまいます。

100歩譲って自分たちの豊かな生活に繋がるコストは受け入れられますが、垂れ流すだけの無駄な出費は極力抑えたいところ。

今回は、建物表題登記（費用相場：7~10万円）を自分で行う方法をご紹介します。
私自身もネットで調べながら登記を行ったのですが、詳細な情報がなく不安なことも多かったため、実際に一連の申請を行った経験から、当時の自分が知りたかった情報を提供できればと思います。

私が実際に使ったフォーマットなどもありますので、是非参考にしてみてください。

建物表題登記とは

不動産を購入する際に必要な登記に、”不動産登記”というものがあります。
不動産登記は不動産取得に関連するいくつかの登記の総称のことで、物理的な現況と権利関係を示すための手続きになります。簡単にいうと、”登記簿謄本”を完成させるための手続きです。

登記簿謄本は、その建物が自分の所有物であることを示すだけでなく、銀行から融資を受けるためにも必要なものです。ネットで「登記簿謄本」と検索すると、書類の参考写真も出てくるので、そちらを見ながら読んでいただけると分かりやすいかもしれません。

登記簿謄本は、大きく3つの登記（建物表題登記・所有権移転登記・抵当権設定登記）からなっています。
まず、(a)対象の建物が存在していることを示し、その後、(b)その建物が誰の所有かを登録する、そして、銀行からの融資を受ける場合は(c)その建物が担保になっていることを登録する。この流れで手続きが進み、登記簿謄本が完成します。

(a)建物表題登記【登記簿謄本 表題部】

登記簿謄本の表題部を登記する手続きに相当します。
表題部には、対象不動産の面積、建物の住所や地目、構造などの基本情報が記載されますが、最初は何も表記がないため、この部分を建物表題登記によって設定します。

一般的には、土地家屋調査士が手続きを代行することが多く、その依頼費用が7~10万円程度かかります。

しかし、実はこの手続きは、施主本人が行う事もできる内容になっています。申請に必要な書類を作成したり、各種証明書を集める手間はありますが、実質は数時間程度の稼働で7~10万円の費用削減ができるので、かなりコスパは良いかと思います。

(b)所有権移転登記【登記簿謄本 甲区】

これらの登記は、残念ながら司法書士でないと行うことが出来ない手続きです。
所有権移転登記をすることで、登記簿謄本の甲区（所有権に関する登記）に買主の名前が記載され、売主から所有権が移ります。これにより、この建物が自分の所有物であることを示します。

(c)抵当権設定登記【登記簿謄本 乙区】

銀行で住宅ローンを借りて購入した人（私も含め、多くの方はそうだと思いますが）は、住宅ローンの担保設定を行う必要があります。司法書士が抵当権設定登記を行い、登記簿謄本の乙区（所有権以外に関する登記）にその内容が記載されることで、この建物が担保に入っていることを示すことができます。これをもって、銀行は安心して住宅ローンを融資することが出来るようになるのです。

建物表題登記の"謎"

今回ご紹介する方法は、前述の(a)にかかる費用を削減する方法（自分で行う方法）ですが、申請が必要になるタイミングと流れは、大まかに次のようになります。

そろそろ完成時期が見えてきた頃（建物自体はまだ建設中の場合が多い）
（工務店・ハウスメーカーからローンの最終実行日が提示される頃）
　↓
必要書類を揃えて、管轄の法務局に建物表題登記を申請・・・★
　↓
表題部の登記が完了
　↓
司法書士（住宅ローンを借りた銀行から紹介してもらえる）に(b)(c)を依頼
　↓
不動産登記が完了し、担保設定が出来るため銀行も最終の住宅ローン融資を実行
　↓
工務店・ハウスメーカーへの入金確認後、引き渡し

このような流れになるのですが、建物表題登記に必要な書類を見て、当時の私は驚きました。

なぜなら、申請書類に次のようなものが必要だったからです。
　・建物の完成日の記載
　・引渡証明書
前述した通り、本来は銀行の融資を受けるためにも必要な手続きのため、引渡が完了しているなんておかしな状態なのですが、申請自体は建物が完成・引渡完了していないとできない前提になっているのです。

私の場合、スケジュール感としては次のようになっていました。

　1/20 融資実行のための銀行手続き＆司法書士への委託
　　　（司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を実施）
　1/31 最終のローン融資実行
　2/4   引き渡し（直前まで内装工事を実施中）

このため、建物表題登記を1/20以前に完了させる必要があります。
（そうでないと、他の登記に必要な家屋番号が付与されず、司法書士が作業できない）

そしてタイミングが悪いことに、年末年始のため、法務局も12/29～1/3まではお休みです。

1月入ってすぐに申請書を出す必要があるが、
　・引渡が終わっていない
　・それどころか内装工事が終わっていない
   　（申請時、トイレなどもついてなかった）
　・それでも20日以前に終わらせないと、融資の実行に影響してしまう
という八方ふさがりの状態でした。

工務店との信頼関係のもと、引渡証明書などは用意できそうだったのですが、申請後には法務局の現地確認も入るとのこと、、、、

どうしたら良いんだ、、、と頭を悩ませました。

ただ、こういった状況に不安を感じながらも、なんとか情報を集め、私は無事に申請をやり切ることが出来ました。この時期の10万円の費用削減は本当に大きなものです。。

当時、身近なところに自分自身で建物表題登記を行った人がいれば、精神的にかなり楽だっただろうな、と私自身思うため、必要書類の集め方・記載の仕方・現地確認のすり抜け方、など、リアルな体験を共有できればと思います。

カフェをご馳走する代わりに体験談を聞かせてもらうような感覚で、大変僭越ながら、有料コンテンツとさせて頂きました。作業時間は数時間程度で7~10万円の費用削減が出来るので、是非ご購入を検討してみてください。

＜事前に確認してみてください＞
依頼先の工務店・ハウスメーカーが、必要なタイミングで「引渡証明書」や「工務店・ハウスメーカーの印鑑証明書・登記事項証明書」を準備してくれるか、事前に確認してみてください。
　※ハウスメーカーは嫌がる傾向があるようですが、法律上は原則として「登記は本人が行う」となっているようですので（私も専門家ではないので、あくまでネット情報ですが）、協力してもらえるよう交渉することは自然な事かと思います。