静岡で物件買いました②

前回の続きです。

前回、諸経費明細を載せ忘れました。

諸経費内訳

今回のケースでは、火災保険料に加え団体信用生命保険と共同担保の追加を求められましたのでその分のコストが当初よりも上乗せされています。

登記費用請求書

仲介会社経由での司法書士登記費用が高かったので、私の知り合いの司法書士に依頼して登記してもらいました。正直金額がどうこうというよりも対応がいまいちだったので、その点を嫌いました。

1．見積もり作成が遅い(依頼は決済3週間前にも関わらず決済1週間前に見積もり提出)。
2．司法書士が事前に銀行との打ち合わせを行わなかったので、見積もりの訂正が重なった(買主に任せきり)。
3．司法書士報酬が20万近かったこと。
が司法書士を変更した理由です。

逆に決済ギリギリで変更したあげく、報酬額も割り引いてもらっっちゃったので今回依頼した司法書士には頭が上がりません。東京の司法書士に静岡まで来てもらっちゃいましたので(笑)

購入希望者は司法書士報酬の相場をイメージしておくといいと思います。最近はインフレもあり値上がり傾向ですが、都内の新築アパートを購入する場合、物件価格1～1.5億前後で報酬額が15～17万円前後です。ただし前述した通り担保が加わると報酬額も上がります。また抵当権設定金額によっても報酬額が変わります。

火災保険・東京海上日動

【保険会社】
火災保険は基本的に大手の保険会社を推奨します。前に朝日火災の金額が安くてお客様に加入していただいたのですが、後に楽天損保にTOBにより買収されました。その結果、これまでに通っていた保険金申請が通らなくなり、(結果として押し通したのですが)大変苦労した記憶があります。

今回も日新火災が一番保険料金が安く強く押されましたが、過去の経験があったので次に金額が安かった東京海上日動にしました。日新火災は東京海上グループの子会社なので他社に買収される可能性は低いですが、保険料数万円の差でリスクを負いたくないので東京海上にしました。

一時期、セコム損保も安くて評判になりましたが最近は聞かなくなりました。後から知ったのですが、父が所有する静岡のアパートの保険はセコム損保で、今のところは特にトラブルはないそうです。

【建物金額】
次によく迷うのが建物金額の設定です。私の場合、建替えた場合を想定し建物金額を決めています。今回の場合、戸あたり1000万×総戸数4戸＝4000万円とし、自己負担なしあるいは自己負担割合が10～20％で収まるよう設定しています。インフレにより建築価格が将来的に上振れる可能性があるため、できる限り高く設定した方がいいのですが、その分運営費or諸経費が上がってしまうので妥協点を探るのが難しいです。

【特約】
特約は、河川が近いので「水災」、家財保険に加入していない入居者がいるため「施設賠償責任保険」を必須としました。ただ全入居者が家財保険に加入していても将来保険更新をしない入居者が現れるかもしれないので、基本的に施設賠償は必須で提案しています。それほど金額も高くないですからね。

【代理店】
代理店は、静岡銀行経由の代理店にしました。いつも取引している代理店は法人が契約者の場合に限り損保ジャパンの商品が20％割引適用になるのですが、築10年以内の建物に限られるため今回は適用外となってしまいました。銀行紹介の代理店の場合、団体割引5～15％が適用されます。ただし融資を利用しないと割引が適用されません。

次回以降で、売主の売却理由、トラブル、購入後の取組みについて書いていきます。