静岡で物件買いました①

地元の静岡市で収益物件を購入しました。

テラスハウス

敷地延長の形状

物件価格3500万円
利回り10.59%
静岡市駿河区手越原
土地451.35㎡
延床248.42㎡
構造　木造2階建て(テラスハウス)
築年数　17年
間取り　２LDK×４世帯
駐車場　4台
FCR　7.39％
K％　6.84％

静岡駅まで車で10～15分くらいの立地です。
賃料平均が7万円台後半と相場より戸あたり5000円前後高めでしたが、積算評価と利回りのバランスがよく、大規模修繕済みということもあり購入を決めました。

今回、静岡での物件購入の目的は資産活用ですが、それだけではなく東京と静岡でどれだけ投資効率が異なるか調査していきたいと思っています。ですので、できるだけ数値についても具体的に開示していきます。

融資は静岡銀行で、金利3.3％(団信込・変動)、期間20年、フルローン、目黒区大橋の区分を担保提供。もともと金利2％前半で銀行から話を聞いてましたが、静岡に登記している法人の代表つまり自分が東京に住んでいて実態がないためプロパーローンの適用外となってしまいました。ちなみに融資は実家の最寄の店舗(竹内家のメインバンク)に打診しました。

この金利ならもっと他の金融機関に事前に相談しておけばよかったと若干の後悔があります。父(75歳)が昨年金利1.5％で借入できていたので、信用し過ぎていたというか油断していました。

REIFA

当初のシミュレーションです。初期費用が想定よりも上がってしまい、不動産取得税の支払い前ですが、トータル420万程度前後(諸経費率12％)と見積もっています。

火災保険が5年間で70万(地震保険込)でした。これが当初の想定が崩れてしまった大きな原因です。5年毎に70万円がかかることを考慮すると、運営費率ももう少し上げて計算しないといけませんでした。

都内の平均諸経費率が7～8％程度。今回の物件の方が当社で扱う物件よりも規模が小さいので単純な比較はできませんが、それでも静岡の方が1.2～1.3倍くらいコストがかかることは間違いありません。地方では倍以上というケースもあります。火災保険料は今後も上がる可能性が高く、新築のような割引が適用されにくいので要注意です。

次回、運営費、売主の売却理由、トラブル、購入後の取組みについて書いていきます。