体験事例(1)-PART3-体験後の状況とお客様の感想
■体験終了して1年半。今の状況は？
・物件数とキャッシュフロー
中古区分マンションでスタートされたお客様ですが、現在アパート1棟購入まで進んでいまして計画通りに進んでいます。
融資はプロパーローンに挑戦し無事購入できました。プロパーで融資を受けられたことは今後にいきてきます。このあたりは体験サービスの第1回目の内容でご説明しています。
（以下少し専門的な話になってきますので、用語なども分からないという方もぜひ体験サービスをご利用ください！）
なお参考程度に物件は福岡市内の築古アパート、鉄骨造、15戸で、自己資金は約800万円、キャッシュフローは月9万円程度です。ローン年数は12年、直近で大規模修繕を行っていますのでローン期間中の修繕は少なく済みそうな物件です。ローン期間は比較的短いので元金の返済スピードは早く、4年程度返済が進めばほぼ土地値の残債となります。
築古ですが満室稼働です。実はこの物件は学生アパートでして近隣の大学生がほぼ入居者です。賃料が相場より安いため卒業に伴い退去してもすぐに全室埋まります。大学移転などに気をつける必要もありますが、そもそもＪＲの駅徒歩10分で、賃料も安いためその他の需要も取り込める見込みです。
出口として宅地分譲できる土地でもありますが、満室が維持しやすいので将来はキャッシュフローマシーンとして活躍するかもしれません。
CCR（＝自己資金に対する実質キャッシュフローの利回り）は約13％となっています。築古1棟物件としては少し物足りと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、土地の価値と入居状況、修繕状況、また今後のプラン展開をトータル考えて、ご提案させていただきました。
またこのアパート購入前にご自宅の建築もされています。借入額は体験当初から打ち合わせしていたので、設計した不動産投資のプランに大きな影響を与えることなくプロパーローンを受けることができました。
このあたりは返済比率の計算が必要になってきます。返済比率の金融機関によって計算方法が変わることもあります。
ある銀行では収入としては給与、不動産のみというところもあれば、減価償却費も収入に見てくれるところ、不動産収入はマンションの場合は加算しない、築古の場合は加算しないなど様々です。
今後のプランの展開を見据えてどういった物件と銀行を選択していくかはとても重要です。
ご自宅は負債として見られがちですが、ではどうすれば今後も不動産投資ローンを受けられるかを考えておく必要があります。
不動産投資もやりたい、しかし自宅の借入の余地も残しておきたいという方は上記必ず念頭に置かれた方が良いかと思います。
・1件目のローンはなぜ保証付きにしたか
大きな理由は手元資金の温存のためです。
会社員の方には基本的には保証付きローンを最初は活用することをお勧めしています。理由としては融資条件が読みやすく審査に通りやすい、また銀行によっては保証付きローンであれば物件の評価額が高く融資金額がのびて自己資金を抑えやすいからです。
極力投資初期は手元資金を残しながら投資実績を積みたいところです。
実績によって今後の融資の受けやすさも変わってきます。
今回のお客様もご自宅の想定がなければ1件目にアパートを保証付きローンで挑戦したいところでした。
そもそも保証付きローンは年収の〇倍というような枠があることが多いのですが、
今回前提条件としてご自宅の購入がありましたので、以下3つの点を考慮しました。
①住宅ローンを組むまでは手元資金を残しておく
②先々のプラン展開のためにも手元資金を残しておく
③1件目とご自宅合わせて考えるとして、保証付きローンの枠を極力使い切る
上記理由によって体験いただいた物件を自己資金0でスタートいただくことになりました。
・今後の方向性
手元資金としても余裕がありますので2年目の間に次の1棟物件取得に挑戦します。
今回と同規模かそれ以上の物件の予定です。
その後一時的に手元資金が少なくなりますが、そこで1件目の区分マンションの出番です。
こちらを売却して手元資金を増やします。譲渡税の関係で6年目以降が理想ではありますが、条件さえよければ短期売買でも良いと思っています。
今回体験いただいた物件と同じマンションの他の部屋が購入時より250万円ほど高く売りに出ていました。
1年半でこの価格・・・
流石に成約は難しいと思っていますが、福岡の不動産価格上昇の勢いはすごいです。
東京ももちろん良いですが、物件の価格帯的には福岡の方が低いので、保証付きのローンの枠を使いすぎない・超えないという点ではぴったりだと思っております。
ただ今回の物件は普通に売却は行いません。作戦を持っていますのでそのタイミングがきたら売却いただき、次の購入物件の頭金にしていただきます。通常のまま売却するよりも150万円以上は高く売れる可能性があると思っています。
売却と給与所得からの貯蓄も合わせて、4～5年で1,000万円を貯めればトータル4件のアパート取得が可能とみています。月額キャッシュフローも35万円に到達する予定です。1棟目のローン期間が短いので徐々に純資産も積みあがってきます。
プロパーローンの実績を元に今後より好条件で融資を受けていって、6~7年で徐々に返済比率や債務償還年数などの改善を行います。
それ以降はお客様次第では拡大にも路線をとれるし、上記指標をより改善していくなど選択肢が増えてくると思います。
◾️体験後のお客様の感想
体験サービス終了後にいただいたアンケートの感想の転載と、終了後1年半経過して実際に頂戴したお言葉を記載します。
【体験終了後アンケート・Ｆ様】
不動産投資の勉強をしていたものの、今の状況でできる不動産投資の幅を知るという観点がなかったので新鮮でした。プランまで設計いただき目標が明確になってきたことと必要な資金が明確になりありがたいです。また運用後のリスクについても体験を通して感じれたので前に進めたいと思いました。
【1年半経過後】
計画通りにきているので、このまま進めていきます！予定よりも早く資金も貯められているので可能であれば次の展開も早めに取り組んでいきたいです。
以上が体験事例(1)となります！
はじめての記事ですので、体験サービスの内容もなど少し書かせていただきました！今後は事例の紹介を中心に記載していきます！
ＴＡＩＣＡＮ株式会社
代表 森﨑 栄紀