【中古戸建て購入を検討している方へ】中古戸建て購入のポイント
中古戸建ての選び方
中古戸建てを購入し、暮らしをイメージする中で、
・内装や水廻りなどの傷みをリフォームして住みたい方
・間取り変更も視野に全面的にリノベーションして住みたい方
など、不動産としての中古物件だけではなく、建物の状況についても把握した上で購入を検討した方がより安心しますよね！
新築と比較したスペックと価格の違い
・内装や水廻りなどの傷みをリフォームして住む場合
スペックとしては、【中古戸建て＜新築建売＜注文住宅】という順になり、価格も、【中古戸建て＜新築建売＜注文住宅】という順になります。希望エリアの中で価格を抑えて戸建て購入を検討したい方にはオススメになります。
・間取り変更も視野に全面的にリノベーションして住む場合
全面的なリノベーションを検討する方は、仕様について一定のこだわりがあるという前提ですと、スペックとしては、【新築建売＜中古戸建てリノベーション＜注文住宅】という順になり、価格は【新築建売＝中古戸建てリノベーション＜注文住宅】という感じです。もちろん各種の仕様によっても異なりますが、大枠のイメージとして参考になればと思います。希望エリアで注文住宅にしたいけど土地が見つからない方、注文住宅よりは価格を抑えたい方、新築建売の一般的な間取り・仕様よりは自分好みの間取り・仕様にしたい方にはオススメになります。
立地が重要
不動産として土地・建物を購入するので、不動産としての価値は重要です。
以下の5つは事前に確認しておくことが重要になります。
ハザードマップの確認（水害・土砂災害のリスク）
地盤の確認（地盤の強さ・液状化の有無など）
生活利便性（生活インフラ・学校・駅までのアクセスなど）
周辺環境（治安・密集地を避ける・高湿度を避けるなど）
将来性（一定の人口数・孤立しないエリアなど）
子育て世帯には、生活インフラとしての行政サービスや小児科の有無、学区などは不動産購入の条件として優先順位も高いと思います。
路線は？ターミナル駅が良い？落ち着いた駅が良い？などはお客さまのご希望によって異なりますが、まずは上記の5点をポイントとして抑えておくと選びやすくなると思います。
中古戸建ての選び方
内装や水廻りなどの傷みをリフォームして住みたい方向け
状態の良い中古戸建てを選ぶことは、
・総予算を抑えられる
・スペックとしてもより満足度の高い仕様が選べる
以上より、状態の良い中古戸建てを選ぶことはとても重要になります。
【状態の良い中古戸建て】を選ぶためには、
築15年以内（少なくとも2000年以降の中古戸建て）
図面が揃っている／工事後の検査済み証がある
第三者による建物調査（インスペクション）の実施
外装（屋根・外壁・防水など）の傷み具合
既存の間取りの使い勝手などの許容レベル
この5つのポイントを抑えることで、希望エリアの中から、新築建売よりも価格を抑えて、満足度の高い住まいづくりが可能になります。
間取り変更も視野に全面的にリノベーションして住みたい方向け
・注文住宅にしたいけどなるべく価格を抑えたい方
・希望エリアで理想の土地が見つからなくて困っている方
には、全面リノベーションしやすい中古戸建てを選ぶことが重要になります。全面リノベーションの場合は、【耐震補強工事・断熱性能向上・シロアリ・外装（屋根・外壁・防水等）・間取り変更・水道管や電気配線の交換など】を実施する前提になりますので、以下のポイントを抑えておくと良さそうです。
築20年〜40年くらいの物件（少なくとも1981年以降の中古戸建て）
劣化状況の確認（柱・梁など構造部の腐食）
基礎のクラック（大きなひび割れ有無）
外構の範囲（フェンス・ブロック・庭木など）
崖・擁壁の有無（2mを超えるような壁）
この5つのポイントを抑えることで、予期せぬ工事費用が発生したり、希望する仕様を我慢するリスクを抑えて、満足度の高い住まいづくりが可能になります。
中古戸建て選びの注意点
リフォームやリノベーションが前提とはいえ、中古戸建を内覧し、実物を見てみると、、、やはり古いです！！
お客さまが現地で傷みや汚れを目の当たりにすると、
・本当にリフォームやリノベーションでキレイになるのか？
・満足できる仕上がりになるのか？
など不安になってしまうのも事実です。そのため、中古戸建てを検討する時には、建築のこともしっかり理解している不動産会社に相談することをオススメします。一番のリスクは建物の状態を知らずに中古戸建てを購入し、住んでから傷み・不具合などを知ることです。後から必要に駆られて手直しする費用は莫大になる可能性もあるので、事前に確認しておくことがとても重要になります。
中古マンションに比べてどう？
戸建てとマンションの比較については、、、
・お客さまがどんな暮らしを希望されているか？
・生活スタイルにどちらが向いているか？
・将来をどう考えるか？
によると思います。
マンション派のプロはマンション優位の主張をしますし、
戸建て派のプロは戸建て優位の主張をします。
双方の主張はどちらも正しいのですが、
双方の主張を聴くと、どちらが良いか分からなくなってしまいます。
大切なのは、自分にとってどちらが最適か！です。
まずは自分のライフスタイル・価値観でどちらが良いか！
その中で、より最適で最良な物件を選ぶ！ということが良いと思います。
一般的には、（特に都心部の場合）マンションの方が資産性が高いからマンション一択！という意見が多いのも事実ですが、個人的にマンションと戸建ての価値を比較するなら、
マンションは投資家的な考え方に近く、不動産としての資産性・流動性を重視する考え方です。（出口が売却になるケース）
戸建ては資産家的な考え方に近く、土地としての長期資産性・子や孫への相続性を重視する考え方です。（出口が相続になるケース）
資産性という考え方に対する違いはありますが、どちらを選択するにしても、【良質な物件】を購入することが不動産の価値として重要になります。
まとめ
中古戸建ての購入を検討する方にオススメする進め方は、
建築を熟知した不動産のプロに相談すること
立地の良い中古物件を選ぶこと
リフォーム・リノベーションに最適な中古物件を選ぶこと
第三者による建物調査（インスペクション）を実施すること
リフォーム・リノベーションを依頼する会社にも建物調査してもらうこと
この5つのポイントで検討できれば、良質な中古戸建てを見つけることができると思います。その上で、希望するリフォーム・リノベーションを実施すれば満足度の高い住まいづくりを実現できると思います。
いかがでしたでしょうか？
少しでも中古戸建て購入の参考になれば嬉しいです！
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