買って１年　振り返り

マンションを購入して約１年、契約をしてからtwitter垢を作って少しはマンションに詳しくなったはずの私が過去の購入活動を振り返って今の知識なら何を買ったかを考えてみました。
 
１．中古　or　新築
当初、中古購入を目指していましたが結局新築を買いました。
中古優先スタイルは今でも変わらないと思います。
年齢が高いので早くローンを走らせたい！という意識は購入当時よりも今の方がより強いので、より中古中心の探し方、なんなら中古しか見ないまではあると思います。
アラフォー以降のマンション購入は
・中古マンション
・完成までの時間が長くないor販売終期の新築マンション
から行うべきだろうと思います。

余談ですが、私の場合はその結果として以下のような購入行動になったと予想されます。
①   6,000万円～7,000万円で70㎡前後、同エリアで築浅、駅近を購入
②   ①と同予算帯で新宿・渋谷へのアクセスに優れたエリアに変更
①は広さが欲しいわけではないのですが単純に70㎡程度の物件しか市場にないので予算を上げないと候補物件そのものが出てこないからです。面積を上げればグロスが嵩むので、それ相応の資産性を担保する為に駅近の物件を選ぶということです。
②はエリア変更です。東上線がまず頭に浮かびましたが予算を上げればリスク回避の為にある程度資産価値が棄損されないものを選ぶ必要があります。
①を選んだ場合ですが今の選択より幸福度が高かったかというと、必ずしもそうとは言えないと感じています。
60㎡ちょいの我がマンションですが約4.5畳ほどは洗濯物を干すだけの死に空間で使ってません。
ドラム式の洗濯機さえ買えば全自動の麻雀卓を置くことすら考えてたスペースですので面積が更に広がっても幸福度が上がることは少ないかと思います。
また駅から少し歩く距離も引っ越した直後は正直遠いと感じましたが半年もすれば慣れてしまうもので現在では全く苦にしておりません。
面積と駅距離で得られる満足と支払額の増加分がバランスしないのです。
⓶を選んだ場合は沼に嵌りこんで物件購入が長期化してた可能性すらあります。物件選びのスタンスも変わることすらあり得るのでどういう結論を出してたのか全く想像もつきません。

２．駅近　or　駅遠
駅からの距離をネタにすることはありますが意外に駅10分を超えても歩くことに苦もありません。
駅から遠ければ、それだけ下手をすれば1,000万円程度、支払額が減ります。
購入時からの価値観の大きな変化は「駅距離10分超えは道中商業を重視しろ」です。
購入時に無視していたのではないですが、もっと重視しろ当時の私と言ってやりたいです。
ただ田都沿線は過去記事でも記した通りグラウンドレベルが高いところは本当に住宅地で低い所はロードサイド商業が充実した地域です。
グラウンドレベル高い所×商業利便のある駅遠となると、それなりに限られた物件となってくると思います。

３．大規模　or　小規模
そもそも大規模マンションを殆ど見なかったのですが、購入当時は50戸未満の小さいマンションの外観をとても気に入ってました。
デザインでも遊びが効いてて賃貸との違いが明確。
一方規模が大きくなればなるほどある種の団地っぽさを感じる外観に当たることも少なくありません。
だからこそ小規模物件の方が綺麗に見えたのです。
まあ資産性に関するネット記事で小規模は避けよと連呼されてたので50戸未満のマンションは避けたのですが、いざ入居してみるとエントランスとそのアプローチの重厚感って意外に居住満足度に直結します。
毎日ちょこっと歩く道なんてどうでもいいやってのが私の考えでしたが、ここに関する感覚は全く変わりました。
私は車に乗らないのですが家族持ちのファミリーにとっては乗降スペースである車寄せに十分なスペースがあるかどうかって結構重要なのではというのは、現居で車に乗り降りするファミリーを見ての印象です。

４．ハザードリスク
ハザードリスクは割と重要視しました。
多摩川沿いを散歩コースとしてた私としては過去の水害で川周辺がどうなったかを直接目にしてたからです。
部屋を買ってもこの価値観に余り変化はありませんが、少し精緻になりました。
ハザード無し地域、車などの浸水時に水災にあう資産が無い場合は水害地域であれば100戸以上（できれば200戸以上）の高層階
から選びたいのが今の心境です。
水害リスクがある地域であっても高いところにいれば実害は小さいので、まあいいんじゃないかと考えるようになりました。車等を持ってて浸水するリスクがあれば無条件で回避したいです。経済的なリスクヘッジの手段はいくつかありますが、そもそも水災に遭った段階で日常生活をしながらの復旧が単純にストレスなので
その作業を減らしたいという価値観だけは変わることがありませんでした。

５．設備仕様
分譲マンションというと食洗器・ディスポーザー・床暖房ですが、ディスポーザーの無いマンションに住んでます。
以前の記事と重複する部分もありますが
食洗器：単身でなければ家事時短に大幅に貢献する便利設備、私は単身なので余り使ってない
ディスポーザー：料理する場合は単身者が一番利便性を取れる設備のような気がします
個人的には堅い野菜の皮、手羽先、卵の殻とかバンバン砕く最強設備のレベルまで進化したら私も体験したい
床暖房：エアコンよりは快適だけどコスト優位性が特にある訳じゃないので意外に感動できなかった
っていうのが私の評価です。
物質的優位性は後付けがいくらでもできる（ディスポーザーは不可）ので設備仕様に拘って物件選びしすぎないようにしたいなとは思うのですが賃貸→分譲だと設備仕様が一番目に来るんですよね。
逆に拘りたいのが間取りの形。
寝室は６畳で柱などの食い込みが無いので、家具配置に制約は余りありません。

 

こんな感じでセミダブルのベッドを置いて窮屈な感じにはなりません。
モデルルームとかだとベッドは横向きに配置されていますが６畳間でダブルのベッドを横向きだと個人的には足元の通路が狭いように感じたのでこの配置を選んでいますが

 
 

こんな感じで柱（黒塗り部分）が出てるだけで死に空間が相当できます。
よって5-6畳だと真四角は大原則にしたいと思っています。
ベッドがダブルならもう少しハードル上がりますが柱の食い込んだ寝室は本当に注意して選びたいと考えています。

６．眺望と採光
個人的には眺望に関しては「嫌な眺望でなければいいな」程度で余り重要視していません。
カーテンのいらない生活ができると言っても夏の暑い盛りや冬の寒い日には冷暖房効率を高める為にカーテンを使うことはほぼ必須ですので、我が家のカーテンも寒くも暑くもない日のテレワークをする時か土日にしか解放されることはなく稼働している時間の方が過半なのです。
そうは言ってもカーテンを開けた時に目の前が開けているのも気分がいいのも事実です。
個人的には眺望にやや難がある時に意識した方がいいのは採光だと思っています。
例えば東西向きの部屋の場合、朝が暗いもしくは午後が暗いということになります。
リビング側の窓から隣のマンションが目立つようだと厳しいので東西向きなら眺望がある程度確保されないと薄暗さと眺望のミックスでかなり閉塞感が出てきますので東西向きなら眺望を意識、南向きなら眺望はそこまで意識しなくてもいいが私の結論です。
眺望や採光を新築マンションで想像する際に私のような素人に抜けがちな概念が「自己日影」です。

　

例えばこんな平面図の建物があって画面上側がリビングの主開口部だったと仮定します。
主開口部が南向きの場合は多少朝方の明るさに差こそあれど①から⑧までの部屋の採光は割と良いと言えます。
東向きでも①から⑧までの日が当たっている時間に大差ないと思います。
西向きの場合に気を付けたいのが④と⑦の部屋です。
④は③の部屋、⑦は⑥の部屋が作り出す影は眺望に影響はそれ程ありませんが採光面では無視できないと思います。主開口部から川が見えて開放的みたいな宣伝文句で購入したもののイマイチな印象を受けるのは採光が不十分だからです。
もともとそういうネガティブ要因を織り込んで購入しているのであればいいのですが、そうでない場合は後悔に繋がることになるのでMRの模型はしっかり見ときましょう。

偉そうにこんなことを書いてますが購入検討した物件がそろそろ立ち上がっているので現地を見に行ってみると思った以上に「暗い」んです。
北東向き物件：午後視察、自己日影もあってリビング以外は相当暗い
東向き物件：午後視察、前建との距離が思ったより近く検討してた2Ｆだと息が詰まる
西向き物件：午後視察、16時には直射日光は入らない
西向き物件だけは冬至の採光にデメがあることをシミュレーターで確認できてたのですが、やはり建物が出来てみないと私のような素人には色々解らないことが多すぎます。
結論として「やっぱり南向きが無難」
南向き以外を買うなら中古は現物をしっかり確認、新築は建築予定地と模型を吟味したいところです。
私は新築の立ち上がりを想像する能力が低いことが解りましたので次回があれば、ここには一段の配慮をしたいと思います。
 
とまぁ自らの決断を振り返り、将来多分来ることはない買い替えに思いをはせた、ただの備忘記録で他の誰かの参考には一切ならないだろう文章ですので最後まで読んでくれた方、本当にごめんなさい。