「不動産投資検討　プロセスその１」／投資対効果＆リスクのあら見積もり

不動産投資はワンルームでまず始めよ、というけれど検討は大事

不動産投資について、先日の記事（下記）に記したように検討を開始しています。そのプロセスを具体的にわかりやすく（ただし個人情報、特定情報を抜きに）記事にするつもりです。

ということで、以下まず、

投資対効果＆リスクのあら見積もり　　です。

１）物件

・ロケーション等
自宅最寄り駅から１０分ほどの、再開発が進み始めた私鉄急行停車駅近の新築物件です。
ワンルーム投資は、都区部駅近の中古の物件を狙えと言われますが、新築物件なのでそこは異なります。
ただ、私の見立ては、今後の街開発次第で人気の出る可能性があり、将来的に十分値上がりも期待できる情勢にあると言うことです。この点で駅近徒歩２分のこの新築物件を検討の対象としました。
不動産会社は、大手不動産会社（実は私はここの株を１００株ですが所持しています）です。
比較的大型のマンションで、３ＬＤＫまでの間取りがありますが、一部に１ＬＤＫの物件があり、こちらが検討対象です。
・価格
WEBミーティングをして、担当者から聞いたところ、具体的な額は申し上げられませんが、
通常のワンルームより広い１ＬＤＫなのでかなり高めで、
都内ワンルームの投資の２倍程度の価格でした。

２）投資対効果のあら見積もり

かなり高めの物件ですので、自己資金もかなり確保する必要があると思いました。
・私が６２歳ということで長めのローンを組めない、恐らく長くて、
１５年ローン　　　　　　であることから、
・自己資金は
最低三割三分＝１/３（＞３３％）　　　　　　　は必要としました。
（ここでは、ひとまず３３%自己資金として資産を続けます）
・金利は、１．７％　（変動金利）　　
がある程度妥当との感触は、会社で既にワンルーム２戸投資している友人に聞きました。

・賃貸利回り
これは、来週行く見学会で不動産会社あるいは管理会社候補と情報交換で想定したいと考えており、ここが重要ですが、
見積もりするために仮に、
３％～４％　　　とします。ただし、３％と４％ではかなり大きな違いがあります。これは後述します。

・ローン支払いに対する賃貸料収入割合
このローン支払いに対する賃貸料収入割合が、１００％を超えると、ローン支払い中から現金の実入りが上がるということになります。
１００％未満だと、自腹でのローン支払い不足分を支払うことになります。
さて、上記に条件でどうなるか、ということですが、
賃貸利回りが、
３％の場合、ローン支払い額の約３７％を自腹で穴埋めしなかればなりません。
４％の場合、ローン支払い額の約１６％を自腹で穴埋めしなければなりません。

会社の不動産投資をしている友人は、２戸のワンルームメンション投資をして、ローンは賃貸料で１００％まかなって、今現在は現金に実入りはないとのことでした。
ただ、そうして現金の実入りがないということが悪いのではなく、不動産の実売価格が下がらなければ、友人の場合、ローンは借りている人が勝手に払ってそのまま何もしなくてローン完済後は１００％自分のものになり、そこからは家賃がそのまま現金収入になっていく、という図式ですので、ビジネスには成っているわけです。

３）考察

以上の条件で考えると、
一番のポイントは、
　賃貸利回り、すなわち空き部屋率限りなくゼロにできる家賃をいくらと想定できるか、です。
賃貸利回りが３％とすれば、ローン支払い額の４割近くを１５年の間、毎月支払い続ける必要があり、これは金利が上がる可能性を考えると私の年齢（６２歳）ではやはり現実的ではありません。
賃貸利回りが４％とした場合、ローン支払い額の１６％ですが、これも今後収入が先細ることを考えると厳しいということかもしれません。
賃貸利回りがさらに多く、５％とした場合ですが、ローン支払い額を少しだけ上回ります。
二番目のポイントは、
　自己資金を増やせないか、ということです。自己資金を３３％でなく、これを増やして、４５%とすると賃貸利回り４％でローン支払い額を少し上回ってきます。

という試算を見てみると、通常都内ワンルームマンション投資からすると、私自身の年齢、物件の高価格という面から、少し厳しい条件だということがわかってきます。
ただ、ここでこのような検討を私がしたのも、物件の条件に魅力があるためです。多少の厳しさはあるが、物件の立地、内容、今後の街づくりからする環境の将来性に魅力があります。
つまりは、不動産の価値のポテンシャルがありそうだと見ています。

４）来週のモデルルーム見学会での確認ポイント

１）賃貸利回り
２）ローン設定条件
３）不動産の内容とその将来性
主に、以上の三点について、妻とともに確認し、再度本コラムにて報告したいと思います。