不動産語句まとめ

マイソク
不動産の物件情報が掲載された紙面。
物件の写真、間取り、価格、土地や建物の面積、築年数、利回りなどが載ってる。

建蔽率
その土地に建てられる1階部分の床面積
容積率
1階、2階と建てた時の合計床面積

セットバック
再建築する時に道路の中心線から2m後退すること。

借地権
建物は売主のものだが、土地は売主以外の地主のもの
である物件。土地を借りている。この物件を買うと、月々の地代家賃を支払う必要がある。建て替え時にも地主に支払いをする。借地権の物件は銀行に低く評価されるため、融資がつきにくい。

市街化調整区域
建物を建ててはいけないエリア
規制緩和により再建築できたりもする。
資産価値低く評価されてしまう。

非線引区域
国が都市計画を行わないと決めたエリア。
土地としての資産価値低い。

再建築不可
再建築できない建物。利回りが高いことが多い。
銀行からの評価がゼロ。

フリーレント
家賃を○ヶ月無料にすること

レントロール
マンションやアパートを1棟買いする時、その実権の賃貸借条件が一覧できる書類。各戸ごとにどんな人がいくらの家賃で入居してるかわかる。
見るときは、日付・入居偽装・現家賃・募集家賃
をみよ。物件買って、１ヶ月もたたないうちに2組退去とかしたらそれは入居偽装。

一般媒介契約
売主が他業者にも依頼できる。
営業活動がやや消極的になるかも。
契約有効期間はなし。　

専任媒介契約
他の不動産会社に依頼できない。
その会社に営業力がないとヤバい。
契約有効期間は3ヶ月以内。

専属専任媒介契約
専任媒介契約と大体同じだが、自分で見つけてきた親戚などを入居させる時も不動産会社を通す必要がある。
一般的に専属専任にする人はあまりいない。

新耐震基準　
1981年に改正された耐震基準
震度6にも耐えられる住宅を作れ。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されている。
1981〜1982は注意。
仲介業者に確認or建築確認申請が出されたのがいつかを、マンションが存する役所の建築指導課などで調べる。

壁芯面積
広告やパンフレットに記載の面積のほとんどはこれ。
実際の面積(内寸:壁の内側.重説記載)より5〜10%でかく記載されている。

ターミナル駅
複数の路線が乗り入れている駅　例:新宿、立川市
賃料が安定していて、次の借り手が見つかりやすい
周辺に大手や中小の不動産屋が営業しているから良い管理会社が見つかる可能性が高まる。

必要経費(課税所得を圧縮できる)
管理費・積立修繕金、保険料、ローン返済額の利子、減価償却費、固定資産税、都市計画税、印紙税、不動産取得税、登録免許税

イールドギャップ
不動産利回り-借入金利
日本は低金利のためイールドギャップがデカイ。

元利均等払い
毎月払う額一定。元本と金利合わせて同じ額。
最初は金利の支払いが多く、元本の減りが遅い。
初期はキャッシュフローが多く残るが後半元本の返済率が高くなり、返済苦しくなりがち。
将来のキャッシュフロー予測が大切。

元金均等払い
元本が一定で金利だけ少なくなっていく。元利金等払いより元本の減りが早い。最初は辛いが後から楽。

建物の構造
木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリート(RC)
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)
後に行くほど強度高い。

表面利回り(グロス・想定・見込み利回り)
=家賃収入×物件価格×100
マイソクはほぼ表利
目標表利があるなら、家賃の仮説を立てて、目標表利で割れば物件価格が出るから、その値段に値切る
とかもできる。

実質利回り(ネット利回り)
=実質家賃収入÷実質物件価格×100

実質家賃収入

=(月額家賃-管理費など)×12
-固定資産税-都市計画税

実質物件価格

=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+(必要に応じてリフォーム費用)

固定資産税・都市計画税
年に4回払う。固定資産税評価額に対して1.7%ぐらい
その物件が所在する市町村から納税通知が送られてくる。

減価償却資産
建物や車など、時間の経過によって古くなり
価値が減っていく資産。
土地は古くならないから減価償却資産ではない。

減価償却費
減価償却資産の取得金額を法定耐用年数に従って
一定期間にわたって必要経費として計上していく
手続きのことを減価償却といい、
計上金額を減価償却費という。

代表的な地価の指標
実施機関　基準日 価格バランス
公示価格　 国土交通省 毎年1/1 100
基準価格  都道府県 毎年7/1 100
路線価  国税庁 毎年1/1 80
固定資産税評価額  市町村(東京23区は都) 基準日の前年の1/1 70

不動産投資で重視されるのは路線価。
ほとんどのエリアを網羅してるから。
過去三年分の路線価が横ばいか上昇なら下落リスク低め。

金融機関
今から紹介する順に、金利は低いがハードルは高い。

日本政策金融公庫
固定金利で2%とか？
ただお金を貸してもらえるのは物件を買った後。
つまり身内に借りるか民間の金融機関で短期のつなぎ融資を受けるなどして物件購入を現金決済するひつようがある。
確実に儲けを生み出す、では融資引き締めによりローン額や融資期間が縮小してるらしい。低金利10年ローンとかならいけるからリフォームとかに使えってさ。
都市銀行
三菱東京UFJ銀行、三井住友、みずほ　など。
金利安め。ハードル高め。
地方銀行、信用金庫、信用組合
都銀に比べると金利高め。
全国区でないので営業エリア内の物件にしか
融資してくれない。
信金、信組は地銀よりさらにエリア狭い。そのエリアに居住、勤務先がないと口座作れない。
ノンバンク
金利は高めだが融資のハードル低め。
ただ、ノンバンクや消費者金融でお金を借りると信用力が落ち、ランク上位の金融機関が相手にしてくれなくなる可能性がある。
　
⚠️最初は根気強く、なるべく上位の金融機関から順に融資審査を受けよう。

融資の種類
消費者向け融資
代表は住宅ローン。金利低く借入年数長い。
人には物件貸せないけど転勤とかでならok。
投資家向け融資
アパートローンとか不動産投資ローン。
金利2〜4%。住宅ローンより高い。
ただ投資用ローンで組んだら買えないような物件は
買うな。
事業向け融資
政府系銀行や通常銀行の融資がこれ。
投資向け融資より金利など有利。まずはここだろう。

金銭消費貸借契約(金消契約)
融資審査が終わり、銀行にお金を借りるときに交わす契約。

積算評価
土地の評価額と建物の評価額を合わせる。
土地は路線価×面積×0.7or0.8ぐらい。
建物は新築時の1平米あたりの価格×延床面積×築年数
新築時価格
SRC.RC:20万、重量鉄骨:18万
木造、軽量鉄骨:15万
売買価格に対するこの評価額の割合が高いほど良い。

実勢価格
積算価格×0.8したもの。積算価格を実際の取引価格に近くなるようにしたもの。東京23区では、実勢価格で売り出せば融資がつきやすい。つたり、実勢価格は物件を売る時の最低ラインの金額。市場からすぐ消える。

収益評価
不動産運用でどれぐらいの家賃収益得られるか。
満室家賃の6〜8割と、融資の返済額(現在の市場金利+2〜3%)を比べる。
例:年間家賃×80%>元利6%の年間返済額

債務超過
所有している不動産の価値よりも借金の残高の方が大きい状態。銀行は債務超過者に対して次の融資をしてくれないことがある。
収益評価に頼って融資をしていると後が続かなくなるかも。

属性
年収、職業や肩書き、学歴、貯蓄の有無(年齢に応じた蓄財ができているか)、不動産投資の経験、紹介者の有無

管理
入居者の家賃回収、エアコンや水道の故障などのクレーム対応、修理の手配、清掃の代行、電気水道代の支払い代行など。月額家賃の5％の管理委託料が目安。

客付
空室時に入居を募集する業務。
基本的に成功報酬で、契約結べれば家賃の1ヶ月分や広告宣伝費など支払う。
管理会社は管理が得意なとこと客付が得意なところがある。どっちも得意はまあ無理。自分の購入物件にあった管理会社選ぶ。大手、中小、それぞれメリットデメリットがある。

両手(取引)
不動産売買において、売主サイドの元付業者(物担、物元)が、売主と買い主に両方から成功報酬として手数料をもらうこと。買主サイドを客付業者という。

重要事項説明書
売買契約前に説明を受ける。宅建士免許を提示された宅建士から説明を受ける。1〜2時間。

瑕疵担保免責
値引きする代わりに、物件の瑕疵(シロアリや雨漏り、傾きなど)を買い主に説明できてなくても受け入れてください、というもの。逆に買付申込の際の値引き交渉にも使える。

任意売却
不動産を売却してもローン全額を返済できず、ローンが残ってしまうオーバーローン状態において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに三者が納得のいく価格で取引を成立させること。
お宝物件っぽいが、一般市場の相場価格と変わらない。

実際の購入までの流れ
サイトなどで情報収集→業者に資料請求→資料見て物件の大まかな評価(積算収益評価)→物件を見に行く(業者にヒアリングとかもできたら)→買付申込→金融機関に融資申込→売買契約→融資承認→金消契約→決済