認知症ジャッジマン？（不動産売却編）

どうもどうも。終活日日是好日不動産のスエビバです。
今日は少し不動産のことについて書いてみたいと思います。

皆さん、認知症（意思能力が無い）になると不動産売却が出来ないということはご存じでしょうか？

では、なぜ？認知症になったら不動産を売却出来ないのでしょうか？
それは、意思能力（判断能力）がないと、法律行為は無効になるからです！

【意思能力】とは、意思表示などの法律上の判断において自己の行為の結果を判断することができる能力（精神状態・精神能力）

ウィキペディア（Wikpedia）

言い換えると、自分がこれから行おうとする行為についてどのようなメリット・デメリットがあるのかを判断することが出来る能力とも言えます。

そして、「意思能力」がないと、法律行為は無効になると規定されています。不動産の売却にかかわらず、賃貸借契約、信託契約などなど。
あるいは、遺言なども法律行為にあたります。

ということから、不動産売買契約をしても「意思能力」がないと契約そのものが無効になるので、売却出来ないということになります。と、ここまでの流れはご理解いただけたかと思います。

では、実際に誰が、いつ、どうのようにジャッジしているのかが、今回お話したい内容になります。

私の経験上では、

不動産売却のジャッジをしているのは

仲介を行う宅地建物取引士または担当者、

登記手続きを行う司法書士

が判断することが多いです。

ご家族がいらっしゃる場合であれば、日常生活をどのように送っているのかなどの情報収集は必ずしていましたし、施設にお過ごしになられている場合は施設関係者からも聞き取りをしていました。
そして、何よりも当事者であるご本人に売却の意思があるのかを慎重に面談をしていました。担当する司法書士さんによっては、ご本人様に了承を得て、登記書類を記入されている姿やインタビュー形式で意思確認を動画でおさめたりする先生もいました。
このように、実務では高齢者等の意思能力低下が見られる場合、

必ずしも医師に判断を仰ぎ売買契約が締結されているわけではありません。

また、不動産の売却は本人の意思だけでなく、ご家族の判断で自宅の売却を検討する場合もあるでしょう。売却代金で施設の入居費用を考えている場合などもありますが、家族がどんなに売りたいと思っていても、変な話ですが、私達（仲介担当者や担当司法書士）が意思能力が「ない」とジャッジですれば売却は出来ません。
万が一、意思能力の有る無しでトラブルになった場合は、買主や相続人等から責任を問われる可能性もあるからです。
このケースはよくありまして、ご家族からはなんとかならないのかと相談をうけますが、このような場合は「法定後見制度」を利用するほかないです。
詳しくは、以前noteを書いていますのでよろしければ読んでみてください。

なので、意思能力（判断能力）があるうちに認知症対策を行っていくことは本当に大切です。ご本人様にとっても、ご家族にとっても、買主様にとっても誰も望まない結果になることがあるということを実際に起こっています。

また、安易にこの仲介担当者では出来ないからと言って、他の業者さんで売却して後からトラブルになったケースもよく耳にします。
不動産会社によっては、自社だけにベクトルを向けてお仕事している会社もあるでしょう。また、経験不足、知識不足もあるかもしれません。
良い不動産会社や良い担当者さんはたくさんいらっしゃいますので、しっかり見極めてご相談してください。

2025年には高齢者５人に１人が認知症になるというデータが平成29年度高齢者白書にでています。
私の年代ですと、父母は７０代になりますので他人ごとではない方も多いのではないでしょうか？

高齢者の自宅売却トラブルのご相談が独立行政法人国民生活センターに
年６００件以上寄せられています。氷山の一角でないことを願います。
よろしければ、下記リンクを張り付けておきますのでご参照下さい。

https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20210624_1.pdf

不動産取引でお困りになる人がひとりでも減るようになればと思います。
なんてたって、暮らしの中心は住まいですからね。
国が各業界共通の「意思能力の判断基準」のガイドラインを一刻も早く作ってくれることを願います。

私のnoteを読んで少しでも考えるきっかけになればうれしく思います。
最後まで読んでいただきありがとうございます<m(__)m>
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