「ヨハネスブルグの犯罪者の巣窟・生存時間15秒」
一見変わった海外のタワーマンションの紹介でも。
南アフリカ最大の都市、ヨハネスブルグにある「ポンテ・シティー・アパートメント」
一時期は、ギャング団・麻薬の密売人・売春婦が押し寄せ「性的サービスからドラッグまでなんでも数分で手に入る場所」として知られていましたが、再開発されはじめて徐々に高級マンションの姿を取り戻しつつあるとのこと。
1975年築、現在は築45年です。
以前は、マンション共用部内部底にゴミがたくさん積み重ねられていたようですが、近年の再開発によってゴミは撤去されたようです。しかし、外壁や窓は相当傷んでいるようです。
現在の日本では、ほぼ有り得ないような話ですが、マンション自体の管理や修繕が適切に行われていないと痛みや劣化が格段に早くなります。
分譲タワーマンションとUR等の都営タワーマンションの共用部分の差を見れば歴然です。
都営タワーマンションにも管理人はいますが、各フロアの清掃や手入れレベルは全く異なります。
江東区内とある都営タワーアパートでは、フロアに落ち葉や(内部吹き抜けの為)蜘蛛の巣等が張り巡らされており、シーリング材も傷んでおり、適切な管理がされているとは到底言えません。
206円/㎡、70㎡で1万4420円、これが首都圏マンションの管理費相場であり、国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では修繕積立金が20階以上のマンションおよそ200円/㎡程度とされ、70㎡でおよそ月額1万4000円前後、単純計算で管理・修繕積立金で約2万8000円。
年33万6000円、35年計算で約1176万円になります。
この35年分の管理費・修繕積立金は、資産価値を維持する為の投資とする見方が出来ます。
ただし、現在東京23区に124棟存在するタワーマンションが修繕積立金不足による大規模改修工事問題が各地で浮上している中で、35年後も資産価値が適正に保たれているのかどうかは誰にもわかりません。
しかし、10年スパンで区切った見方はどうでしょうか。
築浅中古のタワーマンション等を10年スパンで買い換えることにより、資産価値を適切に保つリスクヘッジをすることが出来ます。
少なくともマンションの経年劣化による資産価値の減少リスクは抑えることは出来ます。
「35年間一つのところで住み続ける」
まずはこの発想を捨てることが資産を築く第一歩になるかもしれません。東京のマンション事情というのは、ババ抜きに近いということです。
そう言った意味で、信頼できる不動産エージェントと生涯に渡って関係を築くことが自身の資産を守り、そして形成していくことに繋がると思っております。
長谷川
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