【中古で買い、中古で売る極意】

※2020年2月20日掲載コラム
新築マンションには多額の「広告料」が乗っています。
新築マンションの一般的な新品としての価値は、およそ8%と言われています。
入居したその日に「中古」扱いとされ、8%の価格が下落します。
その額、5000万円の物件で約400万円程です。
もちろん、新築に対してのこだわりを持つ方もいます。
間取りや設備を自由に組むことが出来る魅力もあります。
しかし、不動産「投資」として見る場合には、やはりオススメは出来ません。


最初のコラムでも述べた通り、現在、東京の新築マンション坪単価は、バブル期の464万円平均に次いで2番目の価格360万円平均(過去40年間)です。
過去40年間の東京近郊エリアの新築マンション坪単価と過去40年間の日経平均価格と比較してみると、相関関係が見えます。

基本的に、この日経平均株価と不動産価格(地価変動含め)はタイムラグが2年ある中で、所謂、景気が良い時は不動産価格は上昇、リーマンショック時の様に景気が悪い時には下落しています。


では東京近郊の不動産価格が上昇している現在、果たして景気は良いのかどうかということです。

日経平均株価は、現在2万3400円(20年2月)で2万4000円を超えようとしています。
一方で、東証マザーズに関しては日経平均と比べ乖離が30%以上見られ、これは日銀によるETF買いがマザーズ市場では行われていない為です。
つまり、日銀による市場介入で無理やり株価だけ吊り上げられている状態にあり、実際は景気が低迷している中、好景気の様に見せられていることになります。
日経平均株価は日銀の介入が無ければ、1万6000円程度とも言われています。
消費税増税もあり、身の回りでも好景気と感じている人はそうそういないのではないかと思っております。


この虚像の市場がこれから先、更に膨らみ、オリンピックを終えた2年後にどう反映されていくのかは正直予測は出来ませんが、坪単価上昇中の現在、新築を買うリスクというのは大いにあることを一つ理解して頂けましたら幸いです。
(実際に新築マンションの価格高騰は、建築資材や人件費高騰の要因も大きいので、地価が下がったとしても新築売り出し価格は下げられないとも言われ、その為、より新築で購入することが中古の実勢価格と乖離が生じる可能性あり)


不動産投資では、購入時の価格と売却時の価格が同程度であれば、居住しローンを払った分、賃貸に出した分、得をします。
つまり、買った時より高く売れなくてもよいのです。
もっと言えば、購入価格より売却価格が低くても、売却時にローンを完済が出来、手元に頭金以上分が戻ってくれば、投資としては成功になります。


「投資としての成功≒値が下がりにくい物件を購入」

値が下がりにくい物件はというのは、シンプルに
①交通の利便性の良さ
②地盤の良さ
③管理、修繕等のメンテナンス状態
これに尽きます。

①交通の利便性の良さ
基本的に駅徒歩10分以内です。バスやBRT移動は資産価値に大きく影響します。特に都内近郊エリアのバス必須物件等では経年劣化による資産価値の目減りは今後も著しくなります。

②地盤の良さ
今後の市場において、圧倒的に目が向けられるのが地盤です。詳しい話は次のコラムで。
やはり、基本的に地盤が安定していて良い所は、東京23区内でも昔から高級住宅街と言われております。

③管理・修繕等のメンテナンス
前コラムでも述べた通り、適切な管理がされていないと管理組合の運営が悪化し、組合が修繕の度に借入をしないと成り立たなくなり、結果、マンション価値に大きく影響します。


中古マンションを購入する際には、事前に重要事項説明(物件に対する身長、体重、視力、聴力の健康診断のような結果報告の説明)、インスペクション(人間ドックのような、より精密な検査)を行ったかどうかの報告を宅建士が丁寧に説明した後に、お客様に判断期間を設け、その後契約となります。

この①〜③を満たす、住宅ローンを含めた最適なプラン、物件情報をお客様にご提案するのが我々不動産エージェントの大仕事になります。


人口減少に伴い、今後は東京の一部のエリアでしか資産価値は保つことができないのかと言われたらそうではありません。
千葉県、埼玉県、神奈川県でも①〜③を満たす地域は多数存在しています。
資産価値が東京から東京近郊エリアに分散していくと予想します。
また次の機会に。


長谷川


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