後編「 マンションの管理費、修繕費が帳消し!!必勝!?不動産投資」
500万以下マンションに関しては、値は下がりにくいです。
底値のような値段のマンションが100万や50万にはそうそうなりません。
例えその価格で販売されれば、賃貸で住んでる人ですら借金をしてでも購入を考えます。
管理費、修繕積立金に関しても、湯沢のマンションのように月4,5万円のようにいきなりは爆上がりはせず、修繕必要時、そもそも第一段階として組合の借入として処理されます。
これは、マンション購入時の管理組合の積立額や借入状況、収支を見れば、ある程度は事前に予想がつき回避することが出来ます。
また、500万以下のマンションに関しては、強気で売りに出していれば、相続税対策で高値でポンと買われたりもします。
相続税は、基礎控除額3000万+法定相続人×600万であり(被相続人の自宅に関しては、小規模宅地の特例により宅地の評価の8割引き)、キャッシュでそれなりの資産がある人でしか、基本的に課税対象となりませんが、そのはみ出た部分の調整として、不動産に変える節税対策とすることも考えられます。
(500万で購入した物件でも固定資産税評価額＝相続税評価額を100万〜150万程度にできる)
さらには、今後もマンション老朽化の問題が各地で浮上し、その対策として建蔽率や容積率緩和がされ、ディベロッパー参入による建て替えがしやすくなり、その場合、地権者住居として、ワンルームでも2000万前後のキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
以上から、5000万の物件が4000万や3000万に下がることがあっても、500万以下のマンション投資はそもそも損失の最大値が限られている、値段が下がりにくい魅力的な投資だと考えています。
実際に、その家賃収入の収益を自身が購入したマンションの管理費、修繕積立金に充てることで維持費をカットすることができます。
投資用物件の売却時の税率は、5年以内所有の場合、税率が約40%、5年以降所有の場合は約20%です。
この為、5,6年目安で売り抜けます。
交通アクセスの発展や再開発が見込める地域に絞り、その5,6年の間、インカムとキャピタル両方を狙うマンション投資を私はオススメしています。
余談ですが、東京23区の家賃相場は1Kで約7,8万円と言われていますが、投資用ローンを組み2000万程掛けて、元本割れやローンの金利に左右されるマンション投資方法と、損失の最大値が既に見えているキャッシュ投資(500万以下の物件2件買えば23区の家賃収入以上に値します)のどちらがリスクヘッジできているのか、私の見解としては、圧倒的に後者の投資方法であります。
長谷川
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