上海摩天楼流不動産投資理論その3～指数と経験値から発見した法則と感覚値～

ドーモ上海摩天楼君です。2発目の記事が少し滑りました。
３発目はもっと滑るかと思います。意味深。
今回は私の考え方を皆様に教えます。

今回は時間がないのでそのまま行きます。
結局時間がないので半分程度書きたいこと書きましたね。
続きは次回で。今回はかなり意味深。
なぜ新築区分ワンルームがダメなのか書けなかった。次回はこれかな。

法則①不動産相場は世界で見るべき。日本は世界の影響を受ける。
リート平均利回－１０年国債利回＝見るべき指数
国債が調達金利に連動するから。
日本４．２％－０．６％＝３．６％
米国４．９％－３．９％＝１％
ヨーロッパは戦争リスクがあるので見るべきではないと考えると、
まだ日本の不動産がバブルということではないと私は思います。
９０年代バブル時の日本は金利が、不動産利回よりも高くこれの解消に長時間かかりました。
そこで当時は金利が高かったからで片付けるのは暴論ですね。
当時は会計も投資知識もない人が多数の時代でしたと補足しておきます。

法則②円安になればなるほど、日本人の富裕層の金回が良くなり、外国人投資家も割安さを感じて日本の不動産に投資をする。ただし都内だけ。
当たり前ですが日本の富裕層ほどたくさん外国資産をもっているから。これは経験値ですが、リーマン以降の相場でこれは当てはまるんじゃないかと思います。

法則③利回を見ない、NOI（運用経費を引いた税引前の利回）で見る。
正確なNOIを出せるようになるのが不動産投資初心者の当面のテーマ。

法則④NOI－調達金利＜７％ではローン期間２０年ではフルローンには対応できない。
はい、これ今日の一番のポイントです。すべてが集約されてます。
築１０年前後中古物件を私はよく買いますが、上記指数が７％ならフルローンでなんとか、6.5％で少しマイナスがでると考えてます。
NOI－調達金利＝3.5％であれば20年返済であれば半額程度は自己資金がいると考え、それをどう埋める。
2割頭金を入れて、3割は20年かけて別の余裕資金で埋めるとか考えてます。
まあ、私は長くても20年しかローンは組みません。
20年程度なら先が読める20年先、まあ最低でも10年は確実に稼働できる物件買わないとだけですね。意味深。
稼働率なんて気にしている不動産評論家って低レベルだなと思います。
そもそも稼働率が都内で96％以下の部屋なんかに投資するのが間違いですし、そんな部屋選ぶ人は不動産投資をするべきではない。（高利回は除く）
ネットで定点観測すれば家賃と稼働率はある程度読めると思いますが、できない人はまず、エリアを決めて定点観測してください。
毎回稼働率が問題とかいう人はたいてい内容が薄いなとニコニコしてみてます。

法則⑤みんなが大好きぼろ戸建て20％でも買いません。運用経費、税金を引けば元本回収まで10年程度。こんなリスクがあるもの、空室リスク、修繕リスクを考えると20％ではわりに合わない。20％でも回収に7年。う～ん。
30％でもいらないと即答しますね。最低でも再建築可能で普通に土地がよくて23区、浦安、市川市内でないと考えもしないですね。

法則⑥不動産投資は自分で考える力を身に着けてください。
そのためには自分で考える習慣、信用できるのは数字だけ、
不動産屋、金融機関の言葉を信用するな。
商談が長いほど案件、物件はくそ。

法則⑦上級者の不動産投資家の物書き、インフルエンサーほど良いこともいうが必ずポジショントークがある。良いところだけ真似ればよい。
これ見ていて感じます。
突っ込みたいですけど皆さん商売ですからね、あえて何も言いません。
ただつまらない税務だの節税だの言う人はたいてい糞だと思います。
ただ、不動産現場でたたき上げの人のどれが、ポジショントークが見抜くのはすごく難しいでしょうね。
不動産ポータルサイトで書いている人（現役も引いた人も含む）、高額大家の買の人たちで9割小さい本当のこと、1割自分が利益になる本当のことを混ぜられたら見抜くのすごく難しいです。
ただ、勉強になる点もあるので感謝はしてますが、こういう方はニコニコしてみているだけで、客にはならないのが正解かな。

法則⑧他人の言うことを聞いても他人は責任を取らない。他人の言うことを聞かずに成功すると文句を言う。他人とはそういうものです。
珍しくいいこといいませんが。

はい本日はこれまで。

上海摩天楼君拝