スマートホームにするメリット　～オーナー目線～後編～

こんにちは。次世代スマートホーム＆スマートレジデンスの運営メンバー”とも”です。

前回に引き続き、マンションをまるっとスマートホーム化するメリットについて、とあるオーナーさんからの話の後編です。

前回までのお話・・・
（質問）スマートホームの営業に伺い、応対していたオーナーさんで説明に対する反応が2極化する。なぜか？
（回答）オーナには２種類いて、インカム（家賃収入）主体の方とキャピタルを狙う方で考え方が違う。インカム主体の方には収入を超えるような提案の内容だと心に響かないのではないか・・・

（とあるオーナー談　続き）

逆にキャピタル（売却益）を狙うオーナーは、付加価値を上げることでマンション自体の価値を上げ、最終的に取得時と比べどれだけ高く売れるかを考えます。

売却益の計算方法が、かなり難しいので↓こちらを参考にしてください。

表面？実質？不動産投資の「利回り」計算方法を解説 | Crowd Realty クラウドリアルティ

仮に１億円投資して６部屋のマンションを利回り６.５％で新築します。
その物件をキャップレート（相場）が仮に４.５％として売却すると、
利回り６５０万/年　÷　４.５％　≒　１４４４４万　が不動産価格となり
１４４４４万円　-　取得費１億円　≒　４４４４万　がキャピタル（売却益）となります。

スマートホーム化の初期費用が一部屋２０万円だとすると６部屋分で１２０万円になります。
この時家賃の上昇率が１．０３％とすると
６５０万　×　１．０３　≒　６７０万　となります。
先ほど同様にキャップレートで計算しなおすと
６７０万　÷　４．５％　≒　１４８８８万　が不動産価格となり、
１４８８８万　-　１億円　≒　４８８８万　がキャピタルとなります。

スマートホーム導入有無で比較すると、おおよそ４４４万円不動産価格として上昇し、キャピタルに帰ってきています。

（ただし、必ずしもこの計算通りに都合よくはならないので注意してください）

スマートホーム化の初期費用と比べるのはキャピタル（売却益）部分なので、投資をしても問題がない価格であったり、家賃の上昇、集客力などメリットが大きく心に響いたのだと思います。

マンションに対するオーナーの目線は、満室にしたいとか、入居者からクレームのない建物にしたいとか、インカム・キャピタルどちらも同じ思いがあると思います。

しかしながら、キャピタル重視のオーナーは、

他のオーナーから自分の所有する物件を買っても良いと思える物件にする。
将来的に物件の付加価値に対して拡張性があったほうが良い。満室にしてから売る。などと考えます。
物件のセキュリティを上げ、入居者の安心安全を考え居室の豊かさを求めます。必然的に良い属性の入居者が入るようになりますし、退去後も次の入居者が早く入りやすくなります。
*良い属性：マンションの決まりを守り隣人とトラブルを起こしにくい。マナーや良識を重視する入居者

不動産投資において、よくマンションは立地がすべてなどと言いますが、
現在においてオートロックは当たり前に付いていますし、監視カメラや、インターネットやWi-Fiの環境を整備し、入居者の便利さを図ることで集客力は上がります。
通信環境が整備された現在、スマートホーム化導入はWi-Fiが当たり前になっている現在の状況があるから、提案として受けられる内容だと思います。
また、スマートホーム化は、整備したネット環境をさらに使い切る形で導入できますし、入居者の利便性に寄与します。オーナーとしても、家賃の上昇も考えられますし、キャピタルとしても跳ね返ってきますので、メリットのほうが大きく感じられます。

しかしながら、インカム・キャピタルのどちらに主体を置くにしても、きちんと不動産投資の仕組みを理解し、お金の流れ（キャッシュフロー）をよく計算し投資をしないと、必ず痛い目を見ます。

とのことです。

まとめ

オーナーの目線が目的（投資目的なのか）により大きく違うことが分かりました。また、多くのオーナーがインカム主体でキャピタル狙いのオーナーはそれほど多くないとのことでした。新築を取得した場合と既築とでケースも違いますし、今回はわかりやすくかなり簡単に計算しています。これほど容易にキャピタルを取れるとは限りません。
実際に投資を始めるには、かなりの資金を準備するのに銀行からの与信も必要でしょうし、それだけのことができる人はやはり限られているのだなと、思いました。

また、営業に伺う際にはマンションのオーナーがどのような人なのか観察する必要があると思いました。

（とも）