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#ボロ屋危険ファイル
【ボロ屋危険ファイルNo4-2】続・建替えダメなヤツ （建築基準法編）
建築基準法で建替えできないパターン実際はかなりいろんな建てられないパターンがあります。
ここで紹介するのは、【一戸建て住宅が建てられない土地】にピックアップ！
過去記事【建替えダメ！】
のあと、もうちょっとパターン教えてくれって方が見えたので紹介します。
土地と道路がちゃんとくっついてない 接道２ｍ以上ないとダメ！
建築基準法で決まっちゃってます。
こんな土地はダメ！
道路と敷地に高低差
【ボロ屋危険ファイルNo12】違法な家
築古物件は違法だらけ！ほんとかよ？
って思う人が多いんですが、ほんとです。
検査を受けずに勝手に建てちゃってる率
令和元年 1割未満
平成10年 約６割
昭和50年頃 約８割
昭和はほぼ違法。ちょっとビビりますよね。当時は検査受けたの！？すごいじゃん！って感じです。検査済証なんてない方が多い。不思議な時代です。
築古戸建はほとんど違法なんでしょうがない！
ほんとかよ…
なんで検査
【ボロ屋危険ファイルNo11】みんなの土地
その土地の権利を持ってる人がいっぱいいる！不動産の安い方の物件にちょこちょこ出てくる案件です。
【共有名義】部分あり。なんて一言書いて不動産サイトに掲載されてます。
共有名義：不動産を複数人で所有している状態です。
夫婦共有名義や遺産での共有名義
他人同士が１つの土地を共有名義
前者は、住宅ローンなんかでよく見かけます。2人で土地と建物持ってるパターン。これは夫婦で売却する意思がわかれば
【ボロ屋危険ファイル No10】お隣さんとくっついちゃってる家
くっついちゃってる家！？
たぶん見たことありますよね。
戸建て風に掲載されてるけど、よく見るとなんかお隣さんとくっついちゃってるやん…
えらい仲良しやなぁ…
仲良しだとあんまり良いことない。
連棟なんて書いて掲載されてます。ダメ不動産屋だとそもそもそのことをうたわずに掲載しちゃってます。
外観写真みると…なんや連棟かい…かいとけや…
長屋・テラスハウスと呼ばれてる【長屋】とか【テラス
【ボロ屋危険ファイルNo9】水が飲めない・流せない
なぜか水道がない家めっちゃ古い家だとたまにあります。
安い築古物件でた！やった！買おうと思ったら井戸水でしたっ！とか水道から茶色い水が出た！というオマケ付き。
井戸水の場合
実は井戸水でも使えないこともないんです。水質が良くて、ポンプが動いていれば。
水質チェック 約5~10万円
ポンプ交換 約数十万円
ポンプ定期点検 年間約10万円
コスパ悪いですね。大家にあんまりメリットがな
【ボロ屋危険ファイルNo8】無責任な家
契約不適合責任免責って見たことありますか？スーモやアットホームでたまに見かけます。
【契約不適合責任免責有】とか【瑕疵担保責任免責有】っていう物件。
こいつは結構注意が必要なんですよ。
そもそも契約不適合責任って何ですの？
売り主さんから聞いてなかったけど、雨漏り、シロアリの被害、屋根・床が腐ってる、設備が故障していた場合に、売り主さんが保証するという約束事です。
期間は売買締結後6カ
【ボロ屋危険ファイルNo7】レッドゾーン！！
ハザードマップって知ってますか？日本は地震大国です。災害が多発します。
そこで国が災害にあいやすい場所を地図でまとめています。
それがハザードマップです。
だれでも見ることができます。
地震に限らず、洪水、津波の被害予想が、このサイトでだいたいわかります。
レッドゾーンは超やばい！
その中でも大家さんが手を出さない方が良いのは、土砂災害特別警戒区域。
通称 レッドゾーン です。
マ
【ボロ屋危険ファイルNo6】借金だらけの家！抵当権って何？
抵当権有って書いてあるけど？なんか安い物件あるな・・・
と思ったら抵当権有って書いてあるやつ見たことありますか？
築古戸建じゃなくてもけっこうあります。
中にはヤバい物件があります。
抵当権設定があると
設定された不動産を買っても、売り主がお金を返せないと銀行などに抵当権を実行されます。そうすると抵当権付き不動産を買った人も所有権を失います！
抵当権＝ノーチャンスではない抵当権付き物件も
【ボロ屋危険ファイルNo5】がけっぷちの家
がけっぷちの家は格安！
安いなら欲しくなりますよね！
でも実は超危険！
下手すると人生が終わります。
がけ崩れは土地所有者の責任！！これがヤバい話って、わかならい大家さんがたくさんいます。
自分の土地ががけ崩れ起こして人が死ぬと所有者もある意味死にます。
事例１ 神奈川県逗子市（2020年）
上の写真は2020年に神奈川県逗子市で起こったがけ崩れ。マンションの擁壁がくずれました。がけ
【ボロ屋危険ファイル No3】超ふっるい家
超古い建物って危険なの？日本は地震大国です。
やたら大きい地震がきます。
東日本大震災、熊本地震、阪神大震災、その都度多くの被害がありました。
古い建物は、この規模の地震に耐えられないことがあります。
阪神大震災の時にバタバタと古い建物が倒れました。
ビルが横倒しにもなりました。
熊本地震の時も実は結構被害が大きかった。
古い木造アパートが倒れて入居者が被害にあっています。
賃貸住
【ボロ屋危険ファイルNo4】建替えダメ！
建替えできない土地がある！土地の価値は建築物があるとグッと上がります。
駐車場だと2万円。
貸家だと10万円。
年間の差額は100万円。
かなり大きいです。
しかしどこでも建築物を建てて良いわけではありません。
建ててはいけない場合があります。
でもボロ屋が既に建ってるからいいんじゃないの！？
既に建っているのになんでダメなの？？それにはこんな理由があります。
既に建っているもの
【ボロ屋危険ファイルNo2】 シロアリのご飯で粗大ゴミ！
シロアリに食われたボロ屋たち
シロアリ被害はまさにパンドラの箱です。
床を剥がさないと全容は見えません。
床と土台をちょっとパクパクされただけなら軽症。
いろんな土台と柱もパクパクされてると瀕死状態です。
柱までいっちゃってるとDIYレベルを超えます。
それをやれたら大工さんになれます。
不動産サイトで、シロアリ被害を明記してある物件は結構ヤバいことが多いです。直せても金がかかる。
【ボロ屋危険ファイルNo1】雨漏りで死ぬパターン
家が壊れて、人がケガをしたり死んでしまうと大問題。
それは自分で住んでも、人に貸しても同じことです。
頭上のものが頭に落ちてくると死亡リスクも高くなります。
その一つが屋根です。
その中でも瓦屋根は重くて危険です。
雨漏りで屋根が腐ると上から瓦が降ってきます。
超古いボロ戸建ては、雨漏りも放置気味です。
雨漏りが続くと屋根も腐りやすいです。
危険な雨漏りは？ではどんな雨漏りが危険な
【ボロ戸建て危険ファイル全リスト】買うと一生後悔する物件
ボロいので基本的にリスクの塊です。
利益を出すにはリスク回避が超重要！
一級建築士の自分からみて大きな粗大ゴミと判断できる物件を買ってる方が結構な数います。
後日、助けてほしい！なんとかならないか！と相談をされることもあります。
ほとんどの場合は数百万円のリフォーム代で大赤字です。
赤字だけならまだ良いです。
やばいのは半分壊れている物件をクロスだけ貼って誤魔化しているケースです。