民泊の始め方 物件調査編
どうもゴリラ不動産です。
前回は、民泊物件を内見して、腰を抜かしてきました。
民泊物件の調査について
さて、内見を終えて、本当に民泊が出来るかを調査する必要がある。
民泊を始めたいけど、どうしたら良いかわからないという人は多い。
行政書士に依頼したり、コンサルに頼んだりする人もいるとのことだが、自分で調べれば何とかなるというのが結論である。但し、めんどくさい。
よくある議論として、旅館業法として取得するか、民泊新法で取得するかがある。民泊サービスを提供するには、旅館業法か民泊新法、もしくは特区民泊のいずれかとして許可や認定を受ける必要がある。
旅館業法では、住居専用地域では営業が出来ない。
一方、民泊新法は年間の営業日数が最大180日に限られるものの、住居専用地域でも営業が可能である。
まぁ、ここまで書いて何を言っているのかわからないというのが普通である。不動産業界で仕事をしていれば何となくわかるだろう。
用途地域を調べよう
ということで、検討している物件の用途地域を調べてみた。
調べるときは、市町村のホームページやMapExpert Web シリーズを使うと便利である。
「・・・あれ?」「色が付いていない・・・」「あれ・・・」
無指定なのか。
「・・・!?」「・・・あれ?」「ってことは、市街化調整区域なのか!」
周辺には、温泉施設や宿泊施設、民家もあったけど、市街化調整区域じゃ、そもそも旅館業法も民泊新法も出来ねぇじゃねか!!
市街化調整区域で民泊は出来るのか?
さて、パソコンで色々調査をしていると、大きな壁が立ちはだかった。
市街化調整区域である。都内で不動産の仕事しているときには、ほとんど市街化調整区域の物件など触ったことがなかった。
宅建の時に、へぇ、こんな田舎な地域もあるんだなぁ。程度に考えていた僕は、久しぶりに宅建の教本を開き、都市計画に関して勉強しなおす。眠くなる。
「あれ・・・」「出来ないの?」「出来るの?」「どっちなの?」
頭を悩ませながら、属人性について調査を進める。
つまり、属人性がなければ、民泊できるということか?
「属人性」のない建築物の例を挙げておきます。
● 線引きの日前からの既存建築物
● 「既存宅地制度」に基づき建築された既存建築物
● 「区域指定型制度」に基づき建築された既存建築物
今回は、線引きの日前からの既存建築物扱いにして、民泊新法を進める形となります。
つまり、『市街化調整区域に指定される以前から存在する住宅』であれば良いのである。
建物の用途についても建築された時点の法規制が適用されるので、線引き前に建築された住宅の利用方法は自由です。つまり、住宅宿泊事業(民泊)を営業することが可能なのだそうだ。
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