物件売却ノウハウ①　物件の周辺環境をもう一度洗い出そう！

今回から、物件売却に関するノウハウを共有していきます。
一応、自分の経験を基に居住用中古マンションを想定していますが、ほとんどの内容は戸建てにも適用可能だと思いますし、投資用マンションにも応用できる点は多いと思います。

少しでも高く売りたい、良い取引をしたいと思っている所有者の方に、有益な情報を届けられるように頑張ります。

まず事始め：物件の周辺環境をもう一度洗い出そう！

まずは、物件の売却を思いついたときに、事始めに何をすべきかです。あまりこの段階のアドバイスをしている文献や記事はないのですが、私が絶対に大事だと考えるのは「物件が存在する地域についての調査」です。

特に、現にその物件に居住している場合は、自分が普段生活している視点からの地域はよく見えているはずです。例えば、

・「住民の層はこんな感じ」

・「治安は良い」

・「ここのコンビニが便利」

・「オシャレなカフェがある」

など。まずはそれをよく考え、メモに取っていきます。

次に、購入希望者は属性や家族構成が自分と同じとは限りません。そこで、他の属性や家族構成の人のことを想像してみます。

・自分は未婚だけど、もし配偶者がいたら？

・専業主婦だったら？

・乳幼児の子供がいたら？

・小学生の子供がいたら？

・両親と同居だったら？

地域の特色を「ヨコの軸」、購入希望者の属性等を「タテの軸」として、こういったことを自問自答し、自分が普段の生活では気づかないような地域の特色・環境についても洗い出し、メモしていきます。

地域を知ることの目的は、それを物件の魅力として取り込み、買主候補にアピールできるようになることです。地域を絞って決め打ちで物件を探している買主候補はすでに周辺環境について熟知しているでしょうが、そのような買手候補ばかりではありません。単純に、勤務場所から●分以内といった基準で住居を探している買手候補も多いです。そのため、この作業が後々、物件の公開や内覧のときなどに生きてくることになります。ぜひ面倒がらずにやってみてください。

検討すべきヨコの軸とタテの軸の具体的項目（合計50項目）はこれだ！

以下では、重要となると思われる事項につき、ヨコの軸（周辺環境）を30項目、タテの軸（属性等）を20項目、列挙しています。ぜひ検討のご参考にされてください。（かなり時間をかけたので有料にしようかと思いましたが、いったん無料で公開いたします！）

【ヨコの軸（周辺環境）】
1. 最寄駅の乗降人数はどのくらいか？通勤の混雑度、朝の運行間隔は？　※乗降人数は鉄道各社のHPやWikiで調べられます。例えば、東京メトロのランキングはこちら→https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transportation/passengers/index.html
2. 終電の時間は何時か？
3. 犯罪発生率はどうか？　※こちらも都道府県警察のHP等で調べられます。例えば、東京都はこちら→https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/smph/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninchikensu.html
4. 周辺に住んでいる方の層は？ファミリー層、DINKS、単身者、学生、高齢者の比率。
5. 自治体による目立った助成措置などはあるか？（例えば、出産費用の助成、子供の医療費助成の要件など）
6. 自治体による街づくりの具体的施策はあるか？
7. 近所のスーパーマーケットは？営業時間は？
8. 近所のドラッグストア・薬局は？営業時間は？
9. 近所のコンビニは？営業時間は？
10. 大型商業施設（ショッピングセンター等）はあるか？
11. 近所のレストラン・カフェ等の飲食店はどうか？どのような種類の店が多いか？ファーストフードやファミレスは？
12. 近所にクリーニング店はあるか？
13. 今後、大型商業施設等の計画（予定を含む）は存在するか？
14. 自然環境はどうか？近所に公園はあるか？遊具は？
15. 近所の保育園・幼稚園は？
16. 近所の学校（小学校・中学校・高校）は？
17. 近所にフィットネスクラブやジョギングルートはあるか？
18. 近所の銀行・郵便局は？
19. 近所に図書館・公民館等の公共施設はあるか？
20. 行政機関までの距離、アクセスの良さ、窓口の対応時間はどうか？
21. 近所の病院（クリニック・総合病院ともに）は？何科がカバーされているか？
22. どのような交通機関を使っている人が多いのか？電車、自家用車、バス、タクシー、自転車、徒歩など。
23. 自動車でのアクセスの良さはどうか？周辺の幹線道路の有無など。
24. バスやコミュニティバスは走っているか？便利なルートはあるか？
25. カーシェアリングやバイクシェアリングのポートはあるか？
26. 最寄駅からタクシーの乗りやすさ（混雑度など）は？
27. 最寄駅から徒歩の場合の安全性は？（街灯の有無、車や人の交通量など）
28. 最寄駅に駐車場・駐輪場はあるか？
29. 近所に騒音や異臭の原因となるようなもの（工場、ゴミ屋敷など）はないか？
30. 近隣のコミュニティ（自治会の活動、共用のゴミ置き場など）の状況は？

【タテの軸（属性等）】
1. 学生（一人暮らし）
2. 単身男性サラリーマン（一人暮らし）
3. 単身女性OL（一人暮らし）
4. 不規則な勤務時間の職種に従事
5. 深夜に帰宅する職種に従事
6. 夜勤の仕事に従事
7. 単身赴任者
8. 仕事の都合で一時的に転居
9. 兄弟や友人と同居（シェアハウス）
10. セカンドハウス
11. 共働き夫婦（DINKS）
12. 専業主婦・専業主夫
13. 未就学の子供あり
14. 小学生の子供あり
15. 中学生の子供あり
16. 高校生の子供あり
17. 大学生の子供あり
18. 夫婦いずれかの両親と同居（二世帯）
19. 外国人・海外からの帰国者
20. 投資用（賃貸に出す）として検討

以上、ご参考になりましたら幸いです。