アブダビ不動産市場をコントロールするNo1企業ALDER社
Aldar社はアブダビに本社のある不動産デベロッパーです。時価総額はUAE全体（アブダビ・ドバイを含む）の不動産デベロッパーの中で1番の規模となります。
本社のあるアブダビでは土地の開発から物件の建築まで全てを手掛けている政府系企業です。
本記事ではAladar社とアブダビ市場の魅力と投資する意味をする意味を詳しく解説します。
Aldar社の魅力
時価総額がUAEのデベロッパーの中で1番高い
Aldarは民間と政府から資本が入っている半官半民の政府系企業です。
主な事業としてAldar Development（不動産開発と管理）とAldar Investment（投資）があります。そして、Aldar Propertiesの株式はアブダビ証券取引所（ALDAR:UH）で取引されています。最新の株価と発行済株式数を考慮すると、今年2024年3月の時価総額はAED45.29B(約1兆8,100億円)となります。ドバイやアブダビを含むUAE全体の不動産デベローパーの中で1番となります。主な株主にMUBADARAという政府系投資ファンドが入っています。
Aldarの2017年から2022年の業績を見てみると、売上高は6.2Bから11.2B（AED：ディルハム）、粗利益は2.7Bから4.7B、純利益は2.0Bから3.1B、そして配当金も右肩上がりで上昇しています。Aldarは財政的にかなり安定し右肩上がりに伸び続けています。
アブダビ不動産市場の主軸
Aldarの資本には政府系ファンドが入っていることや、アブダビ政府が広大な土地を管理しているため不動産開発を抑制することができています。
Aldaraがアブダビの不動産開発を抑制できていることから、投資のリスク要因である供給過剰を防ぐことができています。実際にアブダビでの空室率は非常に低く、5～7％程度で推移しています。これは旺盛な需要を示しており、不動産投資家にとってのリスクの低さを示しています。
需要と供給をコントロール
Aldarはデベロッパーとしてヴィラやアパートなどの物件の建設はもちろん行いますが、アブダビの土地開発を担うマスターデベロッパーでもあります。そのため、Aldarはアブダビ政府と共に都市の計画をし、その時々の需給バランスを計算し物件数を決定し、建設を行います。
Aldarは外国人が購入可能なアブダビの物件の全体の9割に携わっています。つまり、Aldarはアブダビの不動産をマーケットを独占しており、需要と供給をコントロールしています。
20%の支払いでリセールが可能
Aldarの物件は全て物件価格全体の20%を支払う事でリセール可能です。
ドバイでは通常40%以上の支払いを完了しないとリセールができませんが、Aldarの物件は全て20%の支払いが完了した段階でリセールを開始できます。
ドバイでも10年ほど前は20%の支払いでリセールができた物件もありましたが、顧客が予定通りにリセールできず、トラブルになったケースが多く存在しました。そのため、現在のドバイ政府はリセールが開始できるできる割合をより高く設けています。
アブダビ賃貸利回りはドバイよりも高水準
最近のAldarの物件はドバイよりも安定的かつ高水準で利益を出しています。この理由は、Aldarが土地の開発から物件の開発まで全てを担っていることで、マーケットの需要をコントロールしていることが大きく起因しています。
更地価格から完成時まで約25-35%の価格上昇
最近発表された物件のスターティングプライスから完成時までに物件価格は平均で25~35%上昇します。特に最近発表された、ルーブルレジデンスやノブレジデンスなどのブランドレジデンスは値段の上昇幅が大きくなる傾向にあります。
Aldarのブランドレジデンスは一般公開される前から完売するケースや、数日で売り切れることがほとんどです。この人気度合いがさらなる付加価値（プレミア）をつけ、完成時には物件価格がより高くなる傾向にあります。
このような物件はAldar社との密な関係性で水面下で取引されますので一般公開される事はありません。ご興味のある方は事前にご相談ください。
物件登録料が2%
ドバイや他のエリアは4%の登録料が必要ですが、アブダビは2％です。
完成前物件（オフプラン）に対してアブダビではInterim Real Estate Register（ドバイではOqood）という名前の権利書が発行されます。この費用はどの不動産物件を購入する際に支払う登記費用です。
アブダビの物件登録料が2%の理由は、アブダビ政府の主な収入源にはGDPの8割以上を占める、世界6位の石油埋蔵があるためです。
そのため、現時点ではドバイのように不動産取引から多くの税金を求めていません。
ドバイは石油がなくこの不動産登録料が重要な収入源となります。
アブダビ経済の安定と成長
一人当たりGDP
アブダビの1人当たりGDPは世界第3位の75,690ドル（IMF、2023年）で、スイスとシンガポールを上回る
ソブリンウェルスファンド
国家が持つ金融資産を運営するファンド
アブダビの政府系ファンドは、世界第6位の8,280億ドル（SWFI、2023年）で、金融の安定性を提供し、長期投資を支えています。
経済成長
2022年のGDP成長率は9.3%（オックスフォード・ビジネス・グループ）で、アブダビは中東・北アフリカ地域で最も急成長している経済国です。
投資適格格付け
アブダビに対する、Moody’sの格付けはAa3、S&Pの格付けはAA-、Fitchの格付けはAAであり、信用リスクの低さと投資家の信頼性を示しています。
海外直接投資
2022年に230億ドルの海外投資（国連、2022年）
安定した不動産価格
アブダビのアパートの全体の平均価格は、2023年には5.4％上昇しました（Bayut, 2024年）
高い賃貸利回り
アパートの平均利回りは6.8%、ヴィラの平均利回りは5.7%（Bayut、2024年）
需要の拡大
2030年には人口が320万人に達すると予想されており（世界銀行、2023年）、住宅需要を牽引しています。
海外からの不動産購入者
アブダビの不動産は、2023年上半期に外国人バイヤーによる購入が過去最高の363％を記録しました。（アブダビ市交通局（DMT））
高騰する売買取引件数
アブダビ不動産センター（ADREC）が発表した公式数値によると、アブダビでは2023年1～9月の不動産売買が186％増という驚異的な伸びを記録しました。
観光ブーム
2023年の観光客数は過去最高の1,130万人（DTCM、2024年）で、ホスピタリティ投資の可能性が高まる
政府の取り組み
「ゴールデン・ビザ」プログラムにより長期滞在者が増え、市場の安定が促進されています。
戦略的ロケーションと接続性
世界の貿易ハブ
世界銀行のWorld Bank’s Logistics Performance指数（2022年）で11位にランクされ、効率的な貿易円滑化を示しています。
優れたインフラ
アブダビ国際空港はSkytraxにより世界第6位にランクイン（2023年）
グローバルな接続性
アブダビ国際空港は、国際空港評議会（ACI）により中東のベストエアポート（2019年）にランクインしました。
強力な航空接続性
エティハド航空が世界140都市以上に就航、国際的な旅行投資を促進しています。
戦略的立地
世界の人口80％が8時間以内のフライトでアブダビへ移動可能
ユニークなライフスタイルと投資インセンティブ
サステナビリティ・アワード
アブダビはESG パフォーマンスでMENA 地域第1 位（Sustainable Fitch、2023 年）
ビジネスのしやすさ
中東で第1位、世界で第12位（IPOファンド）
高い安全基準
アブダビは2024年に世界で最も安全な都市となり、住民や投資家に安全な環境を提供しています。（Numbeo, 2024）
生活の質（QOL)
外国人にとっての生活の質の高さが世界第4位の都市にランクイン（Expat City Ranking 2023 レポート）
アブダビの不動産市場の特徴と実態
価値評価
アブダビの不動産セクターは2024年に成長し、資本価値の着実な上昇につながります。（ValuStart、2024年）
AIベースの調査によると、ヤス島、アル・リーム島、サディヤット島がアブダビの取引額トップ3に浮上すると予測（Realiste、2024年）
2023年には、ヴィラ価格が9.2％、アパートメント価格が5.7％上昇し、サディヤット島が最も高い年間キャピタルゲインを記録しました（ValuStart, 2024）
限られた供給と増大する需要
アブダビの自由保有地域の価格が安定しているのは、建設中の新築住宅の数が限られていることが大きな要因（ナイト・フランク、2023年夏レポート）
2023年、アブダビの不動産取引件数は前年比91.1%増を記録した。この間、オフプランの取引は135.5％増加し、流通市場での取引は22.7％増加しました（CBRE、2023年）
2023 年初からの 9 ヶ月間は不動産売買額が 186％増加（ADREC 2023 年）
魅力的な賃貸利回り
アパートの利回りは5.5％～8％、ヴィラの利回りは4.5％～6.5％で、世界有数の賃貸利回りを出しています。（Numbeo, Property Finder, 2024年）
低リスク
GDP成長率
アブダビのGDPは2024年に4.6％成長すると予想されており（IMF推計）、経済が堅調で比較的安定していることを示しています。
空室率
アブダビの空室率は低く、5～7％程度で推移している。これは旺盛な需要を示しており、不動産投資家のリスクを軽減しています。
ランドバンキング
政府は広大な土地を管理しているため、開発を抑制することができ、もう一つのリスク要因である供給過剰を防ぐことができます。
富裕層の移住
ブルームバーグの2023年12月のレポートによると、アブダビは世界で2番目に富裕層が移住した国となりました。ここでの富裕層は100万ドル以上の投資可能資産を所有する世帯（HNWI、High-Net-Worth Individual）で経済的にも大きな影響力のある人たちです。
2023年の大富豪の移住国トップ10は以下の通りです
1. オーストラリア：5,200人
2. アラブ首長国連邦：4,500人
3. シンガポール：3,200人
4. アメリカ：2,100人
5. スイス：1,800人
6. カナダ：1,600人
7. ギリシャ：1,200人
8. フランス：1,000人
9. ポルトガル：800人
10. ニュージーランド：700人
これに対して日本からは2023年に300人の億万長者が流出すると想定されています。この数字は2022年の100人という数字から3倍で、富裕層の国外移住を進んでいることがわかります。
おわりに
最近、ドバイの居住者がアブダビに移り始めています。その理由には教育・文化、生活面での快適さ（QOL）が挙げられます。アブダビには世界トップランキングのニューヨーク大学アブダビ校や、ハリファ大学があることや、今後新たに4つの美術館が建設されるなど教育・文化の面からも居住エリアに注目が集まっています。
それに伴い需要の高まる不動産も政府が需要と供給をコントロールしていることから、投資家リスクを最低限に押させえ投資をしやすい健康的な土壌が整っています。
注目が集まり始めているはアブダビに、現時点から投資をすることで、将来的に大きなリターンを得られます。UAEはドバイが注目されていますが、世界の富裕層や投資家はアブダビの可能性に気付きはじてめています。
アブダビ市場に興味がございましたら是非お問い合わせ下さい。
BITEXについて
我々BITEXはアブダビ政府より認可を受けた、不動産会社BITEX REAL ESTATE BROKERAGE -LLCでございます。
アブダビ政府資本の最大手デベロッパーALDERと業務提携をしており、アブダビで初の日系不動産会社です。
日本の元上場企業の社長、日本最大手美容クリニックの総医院長が役員を務め、厳格なガバナンス構造を導入しています。
日本の金融や不動産を熟知している我々だからこそ提案できる手法があります。
海外不動産を提案している業者が多く存在していますが、重要なリスクを排除しありきたりな提案で取引を行なっています。
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