建替えかリフォームか

建替えかリフォームか迷っています。

江戸川区で築50年の木造二階建ての分譲住宅に住んでいます。
狭いながら2世帯で共有しておりますが、ハザードマップでは浸水する地域で台風による瓦の飛散なども心配するほど老朽化が進んできています。
基礎は布基礎で杭もないので、新築で建て替えるべきかリフォームで済ませるべきか迷っています。
新築で建て替えの場合は、当時の増築部分が違法建築（容積率オーバー）なので、正規の面積に戻すことを考えると外装のみ簡易リフォームが頭をよぎってしまいます。。
親は高齢なのでバリアフリー化するとなると建て替えが現実的かとも思います。
ちなみに両親は未だ介護は必要ない状態です。
宜しくお願いします。

江戸川区のみならず付近の下町の地域はハザードマップで浸水や地震に弱い地盤だったりしますね。
関東大震災の時は、火災による飛び火の災害が多かった地域でもあります。

他の地域に引っ越すか否かは、ご自身のお仕事場の都合やご両親の地域とのつながりの有無が左右すると思います。

また、ご高齢ということですが江戸川区で在宅介護サービスを利用する場合の充実度も調査されておくと判断基準になりますね。

住宅においては築50年で今後も2世帯で住まわれるのでしたら建て替えが現実的ではないでしょうか。

延べ面積を気にされてますが、建蔽率と容積率を最大に活かし、用途地域や江戸川区の条例なども含め、新築で最大でどれくらいの建物が建つかをご検討されてから、建て替えかリフォームかを決めても遅くはないと思います。

地域的に一方通行で道幅が狭く、消防車などが入りにくい土地でしたら、防火・準防火地域関係なく、耐火・準耐火構造にしておくのも災害時に生き延びれる術です。

江戸川区の各助成制度はご存知でしょうか？

「老朽住宅除却工事助成制度」
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e017/kurashi/sumai/taishin/mokuzojose.html

「住宅・建築物の耐震化助成制度」
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e017/kurashi/sumai/taishin/taishin_josei.html

ご家族でよく話し合い、安心できる住まいづくりができると良いですね。

ご参考になれば幸いです。

（質問者からのお礼コメント）
ご意見ありがとうございました。

長年、江戸川区に住んでいながら身近な助成制度があるのを知りませんでした。
また、住宅の事だけでなく地域の福祉サービスを確認することも目から鱗でした。
防災などの事も含め親と話し合ってみようと思います。