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USCPA 一発合格のためのサブノート REG#17 ~Real property~

しかくうちゃんねる

※下記は理解を促す内容ではなく、直前期の振り返りや暗記用の内容です。

Real propertyの権利

prossessory interest（不動産を占有する権利）

  1. Free hold estate（自由土地不動産権）

    • fee simple absolute
      simple:第三者に相続可能、absolute:条件によって消滅するなどない

    • qualified fee/ base fee = fee simple defeasible
      absoluteではない

    • life estate
      死ぬまで所有している権利

    • future estate
      元の持ち主が死んだら所有できる権利

  2. Leasehold estate（不動産貸借権）
    landlord（地主）がtenantに、一定期間占有する権利を与える
    ※賃借料の支払時期が書いてなかったら、期間終了時が支払時期になる

    • periodic tenancy：毎月、毎年などで更新される賃貸借

    • tenancy for a term：一定期間で満了になる賃貸借

    • tenancy at will：どちらかがいつでも止められる賃貸借

    • tenancy at sufferance：立ち退かない場合に、契約が続いているとする
      →権利が続いているからこそ、賃料の請求ができる

※無理やり立ち退かせる（eviction）、遠回しに立ち退かせる（constructive eviction）のどちらをしても、tenantは賃料支払いを免れる

nonprossessory interest（不動産を占有しない権利）

easement（地役権）：通行権など

Concurrent ownership

共同で不動産を所有しているケース

Tenancy in common

right of survivorship（生存者財産権）がない
→誰かが死んでも、持分は誰かの相続人のものになる
　＝割合はずっと変わらない

joint tenancy

right of survivorshipがある
→誰かが死んだら、持分は生き残った人のものになる
ex)３人ずつで3分の1ずつの持分
　→一人死んだら、２人で２分の１ずつ
　→もう一人死んだら、1人で100%
※他の共有者に黙って持分を譲渡したら、survival gameからは外れる
　→他の人が死んでも、自分の持分は増えない

Tenancy by entireties

夫婦によるjoint tenancy
離婚しない限り、誰か譲ることはできない

Transfer of Real Property

Contaracts for sale of real property（不動産売買契約）

statute of fraudによって、契約書の作成が必須
↑名前・住所・説明・譲渡時期・deedの種類・価格と支払方法が記載

  • title insurance（権原保険）
    不動産の権原に瑕疵（本当に売り主のものか、ていとうに入ってないか）を保証する保険
    不動産の金額に含める

  • deed（不動産証書）
    これをdeliveryすることで、権利がTransferされる
    売買価格は記載されていない（契約書に記載する）

    • warranty deed（general warranty）
      一番信頼できる証書

    • grant deed（special warranty）
      前の持ち主が担保に入れているなどは保証できない

    • quitclaim deed
      自分の持ち物であることのみを保証する

  • Record deed（証書の登録）
    役所にdeedをrecordすることで、constructive noticeできる
    →後から権利を主張してきた人に対抗できる
    売主が複数人にdeedを渡してしまった場合、優先順は下記の通り

    1. 知らずにrecordした人

    2. 知らなかった人

    3. 知っててrecordした人

Adverse Possession（敵対的占有）

権原が無い人でも、時効（statute of limitation）を過ぎたら、その人に権利が移動する

Mortgage（抵当）

担保を差し出す方（債務者）をmortgagor、受ける側（債権者）をmortgageeという
Mortgageはrecordして、constructive noticeする必要がある

assume the mortgage（弁済義務の引き受け）

不動産価格通りではなく、mortgage分（借金）を引き受けて購入する
ex)price50,000$,mortgagee20,000$の場合に
　 cash30,000$ + mortgage20,000%引受で購入する

take subject to the mortgage（譲渡抵当付購入）

mortgageは売主に残したまま、購入する

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