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USCPA 一発合格のためのサブノート REG#17 ~Real property~
※下記は理解を促す内容ではなく、直前期の振り返りや暗記用の内容です。
Real propertyの権利
prossessory interest(不動産を占有する権利)
Free hold estate(自由土地不動産権)
fee simple absolute
simple:第三者に相続可能、absolute:条件によって消滅するなどないqualified fee/ base fee = fee simple defeasible
absoluteではないlife estate
死ぬまで所有している権利future estate
元の持ち主が死んだら所有できる権利
Leasehold estate(不動産貸借権)
landlord(地主)がtenantに、一定期間占有する権利を与える
※賃借料の支払時期が書いてなかったら、期間終了時が支払時期になるperiodic tenancy:毎月、毎年などで更新される賃貸借
tenancy for a term:一定期間で満了になる賃貸借
tenancy at will:どちらかがいつでも止められる賃貸借
tenancy at sufferance:立ち退かない場合に、契約が続いているとする
→権利が続いているからこそ、賃料の請求ができる
※無理やり立ち退かせる(eviction)、遠回しに立ち退かせる(constructive eviction)のどちらをしても、tenantは賃料支払いを免れる
nonprossessory interest(不動産を占有しない権利)
easement(地役権):通行権など
Concurrent ownership
共同で不動産を所有しているケース
Tenancy in common
right of survivorship(生存者財産権)がない
→誰かが死んでも、持分は誰かの相続人のものになる
=割合はずっと変わらない
joint tenancy
right of survivorshipがある
→誰かが死んだら、持分は生き残った人のものになる
ex)3人ずつで3分の1ずつの持分
→一人死んだら、2人で2分の1ずつ
→もう一人死んだら、1人で100%
※他の共有者に黙って持分を譲渡したら、survival gameからは外れる
→他の人が死んでも、自分の持分は増えない
Tenancy by entireties
夫婦によるjoint tenancy
離婚しない限り、誰か譲ることはできない
Transfer of Real Property
Contaracts for sale of real property(不動産売買契約)
statute of fraudによって、契約書の作成が必須
↑名前・住所・説明・譲渡時期・deedの種類・価格と支払方法が記載
title insurance(権原保険)
不動産の権原に瑕疵(本当に売り主のものか、ていとうに入ってないか)を保証する保険
不動産の金額に含めるdeed(不動産証書)
これをdeliveryすることで、権利がTransferされる
売買価格は記載されていない(契約書に記載する)warranty deed(general warranty)
一番信頼できる証書grant deed(special warranty)
前の持ち主が担保に入れているなどは保証できないquitclaim deed
自分の持ち物であることのみを保証する
Record deed(証書の登録)
役所にdeedをrecordすることで、constructive noticeできる
→後から権利を主張してきた人に対抗できる
売主が複数人にdeedを渡してしまった場合、優先順は下記の通り知らずにrecordした人
知らなかった人
知っててrecordした人
Adverse Possession(敵対的占有)
権原が無い人でも、時効(statute of limitation)を過ぎたら、その人に権利が移動する
Mortgage(抵当)
担保を差し出す方(債務者)をmortgagor、受ける側(債権者)をmortgageeという
Mortgageはrecordして、constructive noticeする必要がある
assume the mortgage(弁済義務の引き受け)
不動産価格通りではなく、mortgage分(借金)を引き受けて購入する
ex)price50,000$,mortgagee20,000$の場合に
cash30,000$ + mortgage20,000%引受で購入する
take subject to the mortgage(譲渡抵当付購入)
mortgageは売主に残したまま、購入する
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