【常識破りの空き家不動産投資術】をまとめてみた
さやか＠投資初心者に役立つマメ知識です。実は勉強が大好きな私は毎日少しずつですが本を読んでその内容をまとめています。かなりの量になってきたのでnoteという場で共有出来たらと思い書くことにしました。
今回まとめたのは
村上祐章著
常識破りの「空き家不動産」投資術 ―――
無職・資金ゼロのアラフォーの僕でも月収１００万円を実現した！
不動産投資に興味のある方に役立てればいいです。
ちなみにこの記事な自分のメモとして書いてるのでわかりづらい部分もあると思います。
もし【よくわからないなぁ】という方は是非実際の本を買って読んでみてください↓
では早速始めましょう
１．空き家不動産って何？？
そもそも空き家不動産って何でしょうか？
著者の村上さんが確立した【空き家不動産】とはわかりやすく言えば
空き家を人に貸して賃貸収入を得る、というビジネスモデルです。
具体的には
１．空き家を見つける
２．オーナーを見つけて空き家を使わせてほしい！とお願いする
３．交渉→月にいくら払えば使わせてもらえるのかを交渉
４．交渉成立後は自分でリフォーム（大がかりなリフォームはしない）
※かかる費用は１０万円ぐらい
５．リフォームと同時に入居者も募集する
６．賃貸契約（オーナVS自分（転貸許可を交えた契約をする）、自分VS入居者）
７．家賃収入→オーナーと折半する
つまり空き家を買い取るのではなく、そのまま転貸許可の契約をして入居者に貸す、というのがこのビジネスモデルの肝です。
不動産の資格はこの場合必要なし
ちなみにこの場合、不動産の資格（宅地建物取引士（いわゆる宅建））は必要ないそうです。
宅地建物取引士は不動産を仲介する場合に必要です。
ただし、この場合はオーナーと入居者双方で契約を結ぶため、仲介には当たらず、資格は不要とのこと
２．普通の不動産投資とどう違うのか？
次に、一般的な不動産投資とどう違うか？についてご紹介します。
実際の本では【色んなリスクをカバー出来る】とありますが、私が感じた一番の違いは
--------------------------------------------------
不動産を持たずに賃貸収入が得られる
--------------------------------------------------]
この一言に尽きます。
不動産投資というと最低でも１００万単位でお金がかかりますよね。
都心だと最低でも１０００万とか、個人ではなかなか捻出できない額の資金が必要となります。
私が出会った多くの投資家は会社員であることが多く、当然ローンを組む、ということになります。
投資に絶対はありませんので、リスクを負うわけです。
これは相当な覚悟だと思います。
しかし村上さんが紹介する【空き家不動産投資】の場合はオーナーから買い取るわけではないので手出しがほとんどかかりません。
かかる費用と言えばリフォーム代１０万円ぐらいです。これも１年ぐらいで回収するとのことですので利回りとしてはかなり高いのではいいかと思います。
３．具体的な手順
では空き家不動産の具体的な手順についてご紹介します。
先ほど紹介しましたが
１．空き家（戸建て）を見つける
２．オーナーを見つけて空き家を使わせてほしい！とお願いする
３．交渉→月にいくら払えば使わせてもらえるのかを交渉
４．交渉成立後は自分でリフォーム（大がかりなリフォームはしない）
※かかる費用は１０万円ぐらい
５．リフォームと同時に入居者も募集する
６．賃貸契約（オーナVS自分（転貸許可を交えた契約をする）、自分VS入居者）
７．家賃収入→オーナーと折半する
１～７までかかる期間は２～３カ月程度、長くて６カ月ぐらいだそうです
（慣れてくればもう少し短い）
さらに物件の入居者が増えると口コミ効果により入居者の獲得が容易になったそうです。
入居待ちの状態になるので空き家を探してオーナーとの契約ができれば即収入が入ることになります。
ちなみに著者の場合は２年ぐらいでこの状態になることができたそうです。
この投資の一番の山場は【オーナーとの交渉】
ちなみにこの投資の一番の山場は【オーナーとの交渉】だそうです。
空き家を探す→持ち主を聞き込みする→オーナーと交渉
という流れになるのですがたいてい【怪しい】と最初は思われることが多いようです。
そこを笑顔で【空き家を貸してほしい】と交渉できるか？
空き家を探していて【あんた、誰】と近所の人に声をかけれられ逃げてしまう人も中にはいるようです。
このタフさがなければこの投資は難しいかもしれません（とはいえ慣れればいいんでしょうけど）
やり方については著書で詳しく書かれていますので是非興味のある方は読んでみてください。
４．私が感じたメリット
空き家不動産で私が感じたメリットをご紹介します。
１．ローンを組む必要がないためローリスク
２．実質利回りが高い（リフォーム代１０万円、家賃４万を折半しても利回り４１％）
３．投資分を１年程度で回収できる（リフォーム代は簡単にすませ１０万程度なので１年未満で回収できる）
４．管理費や固定資産税がかからない（自分で所有していないので）
といった感じです。
不動産投資＝お金がかかる→ローン
という流れが一般的でしたけど、そんな常識を覆す新しいビジネスモデルとして非常に素晴らしいと個人的には思いました。
５．私が感じたデメリット１：１件当たりの儲けが少ない
１件当たりの賃貸収入が低い・・・空き家（戸建て）の多くは古いものが多く相場の半分ぐらいで貸すそうです。さらにその賃料をオーナーと折半するので１件当たりの賃貸収入はかなり低くなります
とはいえ、以前読んだ石原さんの本では１０００万円ぐらいのボロアパート一棟で表利回り１３％、さらに実質利回り８％からのローンが４％とすると年間４０万ぐらいの儲けです。
さらにここから積立金などをねん出するため、実は月単位で見ると収入はトントンかなぁと思ってます。
石原式：１０００万円のローン→月の収入４～５万ぐらい
村上式：１０万円のリフォーム→月の収入２万円ぐらい
石原さんの場合は、１棟目を担保に２件目、３件目とどんどん攻めていくらしいので、これで終わりではないのですが
リスクを取らずにこれだけの収入が得られるのはビジネスモデルとしてはやはりすごいです
なぜなら投資には・・・絶対はないからです。
デメリット２：利幅が薄いので自分で何でもやる必要がある
デメリット２つ目は【自分で何でもやる】必要があるということです
例えば、こういったことは村上さんによると自分でやるのだそうです
・リフォーム（空家の中のごみをかたずける程度でOK）
・物件管理（水漏れなどの問い合わせ対応）
・賃料滞納によるトラブル
というのも村上式は不動産投資でよくある
管理会社→頼まない
賃料保証会社→入らない
というスタイルだそうです。儲けが薄いので当たり前と言えば当たり前ですね。
ただし、火災や地震保険には加入するそうです
なので基本【水漏れが～】的な問い合わせも自分で対応するそうです。
何件も持っている村上さんですがそういったと言わせは１件/週ぐらい
これを多いとみるか。少ないとみるか。
これは人によるんじゃないかなぁ・・・私には多分難しい。
個人的なプラン
空き家不動産は、日本で現在問題になっている空き家問題を解決する投資として【空き家再生】にもつながります。
非常に社会的に意義がある投資だとは思いましたが、多分私は手を出さないのかなぁ。と思います。
とはいえやるとすれば
２０件ぐらいまで空き家不動産をやり、賃貸収入が月１００万を超えたらローンを組んで不動産を買う
という流れになると思います。
毎月の賃料は所得収入とは違いますので、たとえ私が働けなくなっても私の代わりにローンを払ってくれるからです。
個人的な感想
ちなみに私はこの投資の本を読んで非常に感銘を受けましたが、色々調べていくうちにやらないと決めました。
理由としては【あまりにも手間が大きすぎる】からです。
もちろんどんなビジネスにも手間はありますが、管理まで自分でやるとなると
大好きな長期の旅行や自分のほかの事業にまで影響が出てくるからです。
ロバート・キヨサキ氏は各自の職業について４つのクワドラントに分けそれぞれの特徴を説明しています。
その一つがI（投資家）です。
ただしこれほどまでに【自分で】やらなければならないことが多いのはIではなくS（個人事業主）に近いのかな。とも思いました。
ただし社会的には素晴らしい意義もあるので是非興味のある方はチャレンジしていただければと思います。
というわけで今回は以上です。
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