石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめてみた～その５～物件購入予算の出し方
さやか＠OL辞めてネイリストです。ネイリストをしている傍ら、noteでの情報発信もしています。
実は勉強が大好きな私は毎日少しずつですが本を読んでその内容をまとめています。かなりの量になってきたのでnoteという場で共有出来たらと思い書くことにしました。
今回は石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめました。
最近不動産投資の勉強も始めたので勉強したことをまとめています。
不動産投資に興味のある方に役立てればいいです。
ちなみにこの記事な自分のメモとして書いてるので本の内容をそのまま書いてます。そのため情報を遮るためにも一部有料になっていますのでご了承ください。
また本についてももし興味のある方は実際に購入してみて是非読んでいただきたいです↓
石原さんがこの本で紹介している不動産投資のやり方の基本は
・一棟アパートを１０００～２０００万ぐらいで買う
・リフォームして貸し出す
・実質利回り８％で運用する
というものです。
そのため比較的年数の経過したいわゆる「ボロ物件」や地方の一棟アパートを購入するテクニックやコツなどが紹介されています。
さて、今回はお目当ての物件を購入する際の購入予算の立て方についてです。
物件を購入する際は思わぬ出費がかかるので、出費の分をきちんと計算してから購入しないと思わぬ出費で泣くことになります。
そこで今回は物件を購入する際にかかる【支出】についてご紹介していきます。
物件の予算を算出する際のポイント
物件の予算を算出する際のポイントはズバリ【諸経費を最初から計算に入れておく】ということです。
先ほどもご紹介しましたが諸経費を計算に入れず相手の言い値で買ってしまうといくら家賃収入が入っても利益が出なかったり、マイナスになってしまうこともあります。
ではどんな諸経費があるのか？それをご紹介します。
１．火災保険・地震保険
民間の損保で入る場合は10年一括がお得（地震保険は最長5年）
そうなると50－60万円ぐらいは予算としてみておく必要がある。
ただし1年単位で割安にかけられる共済もあるのでそちらをかける、という方法もある。
２．リフォーム代
1000～2000万クラスの物件は要リフォームの場合が多い。
というのも大体このクラスの物件の場合、満室、というケースは少ない。
そこでリフォームして建物や居室の魅力をアップさせる必要があるのでその費用を諸経費として見積もる必要がある。
場合によっては大規模リフォームが必要な場合も。数百万円単位。
きれいな物件でも水回りのリフォームは必要な事多い（温水洗浄機など）
下見に同行した仲介業者に、いくらで直るか？を聞くのもあり。
さらに自分でリフォーム業者を手配して見積をもらうというという手もある
３．その他にかかる諸経費
その他にかかる諸経費についても本で紹介されていますのであげておきます。
３．シロアリ調査費用（＋もしいた場合の駆除費用）
４．管理会社への管理費（相場は家賃収入の５％程度）
５．共用部分の光熱費（仲介業者を通じて売主に確認する）
６．固定資産税（仲介業者を通じて売主に確認する）
７．都市計画税（仲介業者を通じて売主に確認する）
８．退去時の修繕（入居者が退去したときにかかる修繕費用）
こう見ると、物件本体以外の経費って結構掛かりますね。
石原さんは本の中で、リフォームや省らの大規模修繕のためにも家賃の５％は毎月修繕積立金をプールしたほうが良い、と述べています。
家賃収入が入ってくるのはうれしいですが、そのまま丸ごと収入になるわけではありません。
物件本体以外にかかる経費からにローンの返済額を引いて初めてキャッシュフローがいくらになるかがわかるわけです。
そのためにも諸経費がいくらかかるか？ということをしっかり押さえておくことが大切なんです。
まとめ
今回は物件購入予算の算出についてご紹介しました。
具体的には、物件本体の価格以外にかかる諸経費。
例えばおそらく一番かかるのがリフォーム代ではないでしょうか？
さらには保険や税金、さらには共有部分の電気代など。
しっかりおさえておくことで収益をしっかり計算でき、リスクの少ない不動産投資の成功につながります。
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