【契約書雛形あり】親の収益物件(建物のみ)を子の法人へ移す方法・注意点

はじめまして、まこまこです。

現在大手監査法人でサラリーマンをしながら、不動産投資(法人)をしております。
このNoteでは、様々な雛形・ツールを解説付きで紹介しておりますので、
是非ご覧になってください！

現在所有する物件は
・軽量鉄骨アパート(利回り60％、月手残り80万)、
・木造アパート(葛飾区新築、駅徒歩4分、表面7.3％)
です。
・RCマンション(荒川区新築、駅徒歩6分、2024年10月竣工予定、表面6.5％)
です。

まだまだペーペーな実績ですが、これから不動産事業を頑張っていこうと思い、現在、仕事の合間を縫って色々銀行に頭を下げて回る毎日です！

さて、今回は非常にニッチな話です。
親の持つ収益不動産の建物のみを、子の法人に移す方法を解説します。
そして、購入者限定で、
・金銭消費貸借契約書（下記③）
・建物売買契約書（下記④）
・土地賃貸借契約書（下記⑤）
の雛形を共有いたします。

司法書士、税理士のチェックを受けたもので、
なかなかネットには落ちていないので、自分でいうのもなんですが、貴重だと思います。今回説明するシチュエーションに合致する方は、是非ご活用ください！！

まず、どうしてこのようなことをするのかというと、
下記の2点が挙げられるのかなと思います。

（１）相続税対策のため
・・・親の資産を減らすことが出来る。まぁ下記にも記述するが、親からの借入によって建物の売買代金を工面する場合は、親からしたら子の法人への「貸付金」という資産が増えてしまうため、効果は薄まる。しかし、その後の収益不動産のCFは法人に入り続けるので、今後長生きし続けるのであれば十分効果は見込める。

（２）子の法人の運転資金を確保するため
・・・法人の設立初期の頃は、案外出費が重なる。例えば新築の場合、先に土地を購入するが、建物が建つまで家賃は入ってこない。しかし、土地の固定資産税などを支払わなきゃいかんので、それを支払うだけの現金を準備しする必要がある。そんな時、収益不動産のCFがあれば安心。

（３）土地ごと移すと高い
・・・建物の帳簿価額は減価償却を行うことによって毎年減少するが、土地は減価償却しない。したがって、年数が経った収益不動産の場合、売買価額において土地≫建物であることが多々ある。しかし、実際にCFを生み出しているのは「建物」の方なので、高い土地は購入せず、建物だけを移してしまおうというスキーム。

それでは、やり方を順番に説明していきます。
①建物の売買価額を設定する
・・・帳簿価額に多少色を付けた金額がok(ex帳簿価額が500万なら600万程度)。売買価額が安すぎると、「贈与」とみなされるので注意。

②売買代金の工面
・・・子が個人で売買代金を工面できる場合は問題ないが(形式上は子→法人に貸付(利息は無くていい)する形を取る)、工面できない場合は、借入をする必要がある。今回は親から借入をする場合で話を進めていく。

③金銭消費貸借契約書の作成
・・・親から売買代金を借入する場合、金銭消費貸借契約書を作成しましょう。家族間だからといって作成していないと、もし税務調査にあたった場合、「贈与」とみなされるので、必ず作りましょう。本noteにひな形を添付しておりますので、ご利用ください。
※利息に関しては各取引に応じて設定しなおすことをお勧めします。

④建物売買契約書の作成
・・・建物に関する売買契約書を作成しましょう。本noteにひな形を添付しておりますので、ご利用ください。

⑤土地賃貸借契約書
・・・この契約書が今回のスキームのミソになります。本スキームにおいて、建物の所有権は親→子の法人に移転しますが、土地の所有権は親のままです。つまり、個人が貸主、法人が借主の場合で、借主が貸主になんの使用料も払ってないときは、本来支払われるべき相当金額と、実際に当事者間で収受している金額(今回だと０円)の差額をもとに、一定の課税されてしまうのです(借地権の認定課税という)。
しかし、このようなケースでも「土地の無償返還に関する届出書」なるものを作成し、個人及び法人の両方が所轄の税務署に提出すれば、借地権の認定課税はされません。
注意点として、「土地の無償返還に関する届出書」については、賃貸借契約書類（これが⑤の「土地賃貸借契約書」です）を添付しなければならず、この契約書の注意点としては、以下の2点が挙げられます。
i) 土地を借りる代金を「固定資産税の2～3倍以上」に設定しておく。
→地代がタダであったり固定資産税等と同程度に設定すると「使用貸借契約」とみなされてしまうため（詳しく知りたい方はググってください）

ii)土地賃貸借契約書に「土地を無償返還する旨」を記載すること。
→こちらも雛形の第7条の文言を記載しておけば問題ありません。

以上、参考になりましたら幸甚です。
ご購入いただけた方には、下記にひな形のリンクを貼ってきますので、
是非ダウンロードしてご利用ください。
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