不動産投資・ワンルーム投資は本当に儲かるのか？
こんにちは🌿足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
今回のnoteでは「不動産投資」について考えていこうと思います📈
社会人になって収入が増えてくると、「投資💰」に興味が湧いてくる方も多いと思います。
株や投資信託、"金"や仮想通貨、不動産など、一言で「投資」といっても、さまざまな商品や手段がありますよね💹
私が前職のリクルートで働いていた時も、会社の携帯電話に「ワンルーム投資に興味ありませんか？」というような営業電話がたくさん掛かってきました😓
私は全て丁寧にお断りしていましたが、営業マンと直接会って、実際にワンルームを購入した人も何人かいます💦
私が経営しているサムタイムズでお住まい探しをしているお客様でもワンルーム投資をされている方は一定数いらっしゃいます。
果たしてワンルーム投資は本当にに儲かるのでしょうか？
※すでにワンルーム投資を行っている方やワンルーム投資を扱っているお仕事をされている方にとっては、不快に感じる内容も含まれるかと思いますが、あくまで私個人の見解として書かせていただいておりますので、ご了承ください。
成功させるのは非常に難しい
ワンルーム投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、実際に成功させるのは非常に難しい投資です😢
もちろん、なかには大成功していて、たくさんの投資用不動産を保有し、不労所得だけで大金持ち！みたいな方もいるとは思いますが、「あの時、買わなければ良かった…」と後悔している方の方が多いのではないでしょうか。
そもそも、今は不動産価格が恐ろしいほどに上昇していて、築年数がすごく古い中古マンションでも、驚くような価格で取引がされています。
基本的には不動産価格が上昇しても賃料が変わらなければ「利回り」は下がります📉
今だと表面利回りが5％や6％以上あるような投資用物件は非常に少ないですが、仮に購入価格3,000万円で表面利回り5％だとすると、単純計算で毎年150万円が賃料収入になります。
「おぉ！何もしなくても150万円が手に入るのか😲！」と思ってしまいそうですが、この150万円から管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの税金、保険料、設備の修理代、（ローンを利用した場合）ローンの利息、など様々なコストが引かれていき、残った利益から更に所得税、住民税を納める必要がありますので、ほとんどの場合、最終的に手元に残るお金は微々たるものになってしまいます。
収支が赤字になってしまうことだってあります😱
上記の賃料収入は賃借人の方が１年間、ずっと住み続けてくれた場合に入ってくるお金なので、賃借人が退去してしまうと、新しい賃借人の方に借りていただくまでの間の賃料収入は【¥0】になってしまいます。
当たり前ですが、その間もコストはかかり続けます…💸。
新しい賃借人の方を募集するためには不動産会社に集客を依頼しなければならないので、不動産会社に対して手数料がかかってしまったり、お部屋の壁紙や設備の交換が必要になる可能性だってあります。
10年や20年も経つと、給湯器やエアコンなどの設備に不具合が出てくるので、交換するのに何十万円というお金がかかります。
こう聞くと、不動産投資って結構大変そうじゃないですか・・・？
そこまでして、何千万円ものお金を不動産投資に回すメリットはあるのでしょうか…🤔💭。
不動産投資のリスク
上記以外にも、不動産投資には様々なリスクが付いてきます。
ここからは不動産投資のリスクについて考えてみましょう。
✅ 賃料は基本的に下がっていく
不動産は形のある「モノ」なので、どうしても時間が経つほどに劣化していきます🏚️（土地が劣化していくことは基本的にはありませんが、建物はどんどん劣化していきます）
築年数もどんどん古くなっていき、周辺の新しくできたマンションやアパートに対する魅力が低減していくため、いずれ賃料を下げざるを得なくなる可能性もあります📉
そうすると、利回りはさらに下がっていきます📉。
物件購入時の利回りがずっと維持できるわけではないのです。
おしゃれにリノベーションすれば魅力をUPできるのでは？と思われるかもしれませんが、投資用の物件にリノベーションで何百万円も掛けてしまうと、それを回収するのにどれだけの時間がかかるでしょうか…⏰💦
✅ すぐに売れないリスク
運用が苦しくなってきたな・・・😔と思ったら売っちゃえば良いでしょと思っている方も多いですし、ワンルーム投資の魅力として「すぐに現金化できる」と謳われているものも多いですが、運用が苦しくなるような魅力の無い物件を誰が欲しがるでしょうか？
株のように自分だけの判断でリアルタイムに現金化できれば良いですが、不動産は買う方がいなければ売ることはできません👬。
どうしてもすぐに現金が必要になったという場合は、最悪、すごく値段を下げて売らなければならなくなってしまうリスクもあります。
✅ 資産価値下落のリスク
今は相場が上がっているので、5年や10年前以上前などに投資用物件を購入していた方の中には、うまく売り抜けて、利益を出せた方もいらっしゃると思います。
購入時よりも高い金額で売れれば万々歳ですが、特に今のタイミングで購入した不動産が10年後や20年後、更に高い価格で売れる可能性は、残念ながら非常に低いと思います😢
程度の差こそあれ、資産価値は下がっていくと考えるのが自然です📉。
仮に買った時よりも低い価格で売ることになった場合に、果たして総合的に収支がプラスになるのかどうかも見据えておく必要があります。
一番ダメなパターンは、ローンの残債を売却価格が下回ってしまうという状態です…😰例えばローンの残債が2,500万円残っているのに、物件が2,000万円でしか売れない・・・というような状況に陥ると、残りの500万円は手元の資金で返済しなければならなくなります。
居住用の不動産も、今より10年後、20年後の方が高く売れるということはあまり考えられませんが、居住用の不動産は投資用の不動産とは違って自分（家族）が住めるというだけで大きな価値がありますよね👨👩👦👦
もちろん居住用の物件であっても、資産価値が維持しやすい条件をクリアした物件を選ぶ必要があります🏡
✅ 事件や事故のリスク
基本的に投資用のワンルームには、赤の他人が住むことになります。
万が一、お部屋の中やマンション・アパートの中で大きな事件や火災などの事故が起きてしまったら、その物件の資産価値は大きく下落してしまう可能性もあります🔥
修理代などは保険で賄うことができたとしても、その後も同じ賃料で貸し続けることができるでしょうか…？
売るとしても、なかなか良い値段で売るのは難しくなってしまいます😱
✅ 自分が家を買うときに苦労するリスク
このリスクを把握せずにワンルームを購入してしまっている方が多いのではないでしょうか。
実は自分の家を購入する際の住宅ローンの審査において、投資用不動産で組んでいるローンは申告する必要があり、審査にも大きく影響してきます📝
投資用のローンを組んでいると、住宅ローンが全く借りられないということではありませんが、希望の金額が借りられなくなってしまったり、審査に落ちてしまうリスクが出てきてしまいます🕳
投資用のローンを利用して不動産投資を行うのであれば、自分の家を購入した（住宅ローンを組んだ）後に始められることを強くおすすめします☝🏻
不動産投資をやっても良い条件
もちろん不動産投資をやる／やらないは個人の自由ではありますが、私の考える、不動産投資をやっても良いと思える条件は以下の２つだけです。
✅ 手元資金が有り余っている
手元の余剰資金が潤沢にあり、銀行口座に預けているだけという方は、今は銀行の預金金利はものすごく低いので、資金を何らかの投資に回した方が良いのは間違いありません🏦
投資用のローンを組まなくても、自己資金で不動産を購入できるような方は、不動産投資で利益が出せる確率が格段に高くなります📈
というのも、不動産投資におけるコストの大半を占めるのが「ローンの利息💸」だからです。ご存知ない方も多いと思いますが、投資用のローンは、住宅ローンに比べて、金利がすごく高いのです。
この毎月のローンの利息がかからないというのは、不動産投資にとって大きなアドバンテージとなります⭕️
✅ 非常に魅力的な物件がある
長期的に確実に利益が見込めるような物件や、すぐに売っても確実に購入時の価格よりも高い価格で売れるような「あきらかに勝ち筋が見えている物件」に出会えた場合には、購入を検討してみても良いかもしれません🏢
こんな物件は誰もが欲しがるので、滅多に不動産サイトなどには出回らないのですが・・・💦
まとめ
私は不動産投資自体は悪い投資ではないと思っています。
実際に成功されている方もいるように、物件の条件や運用方法によっては、とても有意義な投資になり得ると思います。
ただ、20代や30代の方で、手元の資金にあまり余裕が無い方が投資用のローンを組んでまで手を出すにはリスクが高すぎますし、投資効率が非常に悪いです😵
20代や30代で投資がしたければ、投資信託や株式投資の方がリスクも少なく、効率よく資産運用ができるのではないかと思います💹
私は不動産会社を経営しているので、友人や知人から「不動産投資ってどう思う？」とよく聞かれますが「リスクが高すぎるからやめておいた方が良い。余剰資金があるなら、株を買った方が良い。」とアドバイスをしています。
実際に、知り合いのワンルーム投資を扱っている営業マンと話をしても、「自分では絶対に買わないし、家族や親友にはオススメしない」と言う人が多いのが事実です…😵💫（何のために仕事してるの？って感じですが）
投資信託や株であれば複数の商品にリスクを分散して投資することができますし、必要があれば「必要な分だけ」「自分の意思で」「すぐに現金化」することもできます💰
もちろん証券会社に対する手数料や、儲かった分に対しては所得税がかかりますが、不動産のように売るだけで仲介手数料やローンの完済手数料、登記費用など、何十万円・何百万円ものコストがかかることはありません。
ワンルーム投資に興味があるという方は、営業マンや書籍などの情報を鵜呑みにするのではなく、上記のようなリスクもしっかりと把握した上で、後悔しないように、物件を見極めて投資するようにしましょう☝🏻🥸
サムタイムズではお客様が保有されている投資用の不動産の売却サポートやライフプランニングの相談なども承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。zoom等でのお打ち合わせも可能です👨🏻💻
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