130㎡の築古ヴィンテージマンションを買ってリノベをした話 #03
こんにちは！足立 淳と申します。
130㎡の築古ヴィンテージマンションを買ってリノベーションをしたストーリーを書かせていただいております✏️
住まいづくりやリノベーション、インテリアにご興味のある方にお読みいただけると嬉しいです😊
以前までのストーリーはこちら👇
どんな懸念点があったのでしょうか？
不動産会社の友人から紹介された中古のペアシティに目を奪われましたが、よくよく調べてみると、懸念点もたくさんあるマンションでした💦
具体的には以下のような懸念点がありました。
✅ 最寄駅から徒歩18分とすごく遠い
✅ 1987年築（築35年）の築古
✅ 床はフローリングではなくカーペット
✅ オール電化で給湯は電気温水器
✅ ユニットバスではなく在来工法のお風呂
✅ ２階で向かいのマンションとお見合い
ペアシティは私の憧れのマンションでもありましたが、いざ購入を検討しはじめると、いろんなことが気になってくるものです。
普段からお客様の上質な中古物件探しをサポートしている立場として、自分が失敗するわけにはいきません❗️
しっかりと懸念点を洗い出し、それぞれの懸念点を一つ一つクリアしていく必要がありました。
今回はそれぞれの懸念点について、細かく解説していきたいと思います。
最寄駅から徒歩18分
一般的にマンションの場合、最寄駅から徒歩10分を超える物件は資産価値が維持しづらくなるリスクがあるといわれています📉
戸建物件であれば駅から徒歩20分以上の物件も多いですが、マンションで駅から18分は相当距離がありますので、通勤・通学の利便性や将来の資産性に心配がありました🚃
以前住んでいたタワーマンションも、普段使う駅までは家のドアから改札口まで徒歩で12〜13分ほどかかりました。私としては、そこまで駅までの距離に対する優先度は高くなかったのですが、さすがに18分となると悩みました😥
1987年築（築35年）の築古
いわゆる「新耐震基準」と「旧耐震基準」の分かれ目は1981年6月になります。
今回のペアシティは1987年築で、新耐震基準以降に建てられたマンションになりますので、耐震強度としては懸念は無かったのですが、築後35年が経過しているため、メンテナンスの履歴や修繕積立金の積立状況、過去に配管等の大きな問題が無かったか等の確認が必要でした📄🔍
築年数の古いマンションの場合、配管がコンクリートの床（スラブ）の中や下の階の天井裏を通っているものも多く、物理的に新しい配管に交換することができない場合もあるので要注意です。
床はフローリングではなくカーペット
築30年以上のマンションとなると、床は今のようにフローリングが標準ではなく、カーペット敷きというマンションも多くありました。
高級なマンションほど、カーペット敷きの物件が多かったのです。
当時から管理規約（※マンションのルールブックのようなもの）の内容が変わっていないと、いまだに「フローリングへの張り替え禁止」というルールになっているマンションもあります😲
今回のペアシティはカーペット敷きのお部屋でしたが、マンションの管理会社に確認したところ、２年ほど前に管理組合の話し合いで「時代に合わせてフローリングOKにルールを改訂しましょう」と、規約変更の決議がなされていました⭕️
管理組合の ”時代に合わせていく” という姿勢はとても素晴らしいと思いました。古いルールに縛られ過ぎていて、所有者さんたちの居住性や資産性を損なってしまっているマンションも多く存在します。
弊社のお客様でも、「フローリングNGのマンションは嫌」という方はとても多いです。「ダニが湧く」「掃除がしづらい」など、あまり良い印象を持っていないのかもしれませんね・・・😅
特に小さな子供がいると、食べ物や飲み物をこぼしたりするリスク😱があるので、カーペットを敬遠される気持ちはとてもよく分かります。
実際に我が家も引っ越した後すぐに子供がカレーライス🍛をひっくり返してしまって慌てましたが、上質なウールのカーペットであれば、しっかりと対処することで、汚れた部分がわからなくなるくらい綺麗になります。
カーペットの物件は一般的に敬遠される方がとても多いので、今回のペアシティのように中古物件の価格もフローリングの物件に比べるとかなり安く設定されていることが多いです💴
オール電化で給湯は電気温水器
今回のペアシティにはガスが通っておらず、オール電化のマンションでした。
ガスが通っているマンションだと、玄関前やバルコニーに設置されている個別のガス給湯器でお湯を沸かすのですが、今回のペアシティは「電気温水器」という、電気でお湯を沸かして貯めておく巨大なタンクが居室内にあり、キッチンや洗面所、お風呂の蛇口にお湯を供給するタイプでした🚰
築年数が古いマンションでは時々電気温水器のマンションがあるのですが、大きなタンクが居室の中にあるため、その分の面積が取られてしまったり、お風呂の追い焚き機能が付けられない場合が多かったりと、デメリットがあります😥
タンクの中にお湯が貯まっているので、災害などで停電が発生した時もある程度お湯が使えたり、電気代が安い夜間にお湯を作るので、光熱費が安く済むといったメリットもありますが、一般的には嫌がられることの方が多いです。
弊社のお客様も、電気温水器のマンションをご案内すると、実際にタンクを見た時にギョッ😲！と驚かれる方が多いです。
ちなみにマンションの場合、電気温水器から個別の給湯器に変更することができない可能性が高いです。
ユニットバスではなく在来工法のお風呂
ペアシティのお風呂はユニットバスではなく「在来（ざいらい）工法」という工法で作られたお風呂でした🛁
在来工法のお風呂とは、床や壁がコンクリートやタイルで作られているお風呂のことです。
メリットとしては、スペースに合わせて自由に大きさを設定できることや、高級感のあるオリジナルデザインのお風呂が作れる点がありますが、ユニットバスに比べると冬場は寒かったり、下の階への漏水のリスクも高くなってしまいます💦
管理規約上はユニットバスへの変更が禁止されているマンションは少ないですが、在来工法のお風呂をユニットバスに交換するとなると、コンクリートを壊す大がかりな工事が必要になり、非常に大きな騒音や振動が発生するため、近隣にも大きな迷惑がかかってしまうことになります⛏️
2階で向かいのマンションとお見合い
今回、私が購入したマンションは２階のお部屋です。
リビングは南側と東側に採光が取れる窓があり、日当たりはとても良いのですが、南側にも東側にも別のマンションが建っており、決して眺望が良いとはいえませんでした😥
さらに向かいのマンションの共用廊下側ではなくバルコニー側がこちら側を向いているので、やや視線が気になってしまう状況でした👀
さて、これらの懸念点をどう解消し、購入の決断に至ったのか、続きは#04にてお話していきます。お楽しみに😊
住まい探しやリノベーションのことで、ｆご相談やご質問などがございましたら、遠慮なく以下のご連絡先よりご連絡いただければと思います。
■会社のInstagram：sumtimes_home
■個人のInstagram：adajun_lifestyle
■メールアドレス：info@sumtimes.co.jp
私が運営しているサムタイムズでは、上質な中古戸建や中古マンション探しと、信頼できるリフォーム会社選びのサポートをさせていただいております。
「上質な中古物件の見極め方講座」等のセミナー等も随時開催しておりますので、中古リノベーションにご興味のある方はお気軽にご相談ください。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？