何もできない奴こそ不動産を買え！
みなさんこんにちは。
このnoteに来た人はラッキーです。未来の資産を構築するためのマインドになれますから。まずこの一章をインプットし何故資産形成が必要なのかを理解してください。そして自分に何が出来るのか、どうしたらいいのかを考えてみてください。
不動産投資は正しくやると確実にあなたの未来を豊かにします。
はじめに
僕は現役で不動産会社を経営しており、自身でも不動産投資を始めて資産形成を着々と構築しております。今から10年ほど前に起業して紆余曲折ありながら現在は不動産投資総額約7億円。年間家賃収入約7700万円まで不動産資産をたったの3年で増やしていく事が出来ました。
これは現役不動産会社だから出来たことではなく、お金の使い方と考え方を見つめなおし、浪費マインドから投資マインドに変えた事がきっかけでした。
起業して3年で自転車操業になり、そこから二年間は試行錯誤が続き不動産業に進出し、少しづつ変えていった事で、今の状態まで辿り着けました。
随分遠回りをしてきたなと実感しております。誰もが「今の知識のまま過去に戻れたら失敗してなかった」と思ったことあるんではないでしょうか？僕自身凄く思いました。もっと早くお金の使い方や投資とゆう概念が身についていたらなと。でも失敗とは答えです。成功するために必要な答えなんです。
だから失敗した人は、失敗する答えを知っています。だから強いんです。僕の大きな失敗が答えなら、まだ失敗していない人に答えを教えてあげられるんじゃないか？と思い、不動産投資セミナーやSNSで発信していく事を決めました。このnoteは僕が普段セミナーで話している内容になります。
地元だけでなく全国の方に答えを伝えたく思っていますので、最後まで読んで行ってください。
企業生存率と昇給率
ある調査では企業の生存率は上記の図の通り、5年で15%。10年で6.3%。20年で0.3%となっております。破壊的な数字ですよね？これは、
「永久的に存在する企業はない」
と言っているに等しい内容です。昔の教育は「勉強していい大学に入っていい会社に就職しなさい。そうすると一生安泰だから」だったと思います。
残念ながら現在の教育も似たようなものです。世界が凄まじい勢いで変化しているのに対し、日本の教育は戦前から変わっておりません。
子供の頃の学校教育とお金の教育は後の大人を育てるのに９０％関係します。この環境で育つから、レールから外されると何をどうしていいのか分からない状態になるんです。何が言いたいかというと
いい会社に入ってもその会社はいつかは無くなり、また違う会社に就職し、またその会社が無くなると言った事が起こりうる
とゆう事です。再就職する時に40歳超えてたら？50歳超えてたら？なかなか難しいですよね。万が一0.3%の企業に入ることが出来て会社が生き残った場合、給料はどこまで上がりますか？年収1000万、2000万もらえますか？昇給毎年しますか？現実的ではないですよね。
上記の図のように昇給する会社はあるとしても数千円です。上場企業のほとんどがこんなもんです。地場の中小企業で働いていた場合、
昇給はない。会社は30年もたない。潰れた時は50代手前。なんて事が起きてから考えても遅いですよ。
人任せでなく自分で稼ぐ力を身に付けておくのは、全く損のない事ですからね。逆に何もしないで現状にぶら下がっているのは本当に危険な事なんです。
まずはそれに気づいてください。
オラクルの創業者、ラリー・エリソンが言うように何もしない事が一番大きなリスクになります。
リスクを恐れて行動できない人が多いと思いますが、何もしないよりリスクが低くなるとゆう事実を認識してください。
貯金出来てますか？
さて、企業生存率と昇給率を話しましたが、現在の給料で貯金出来てますか？月5万以上貯金出来てますか？もし今読んでくれている人が20代で、5万円出来てたら上出来だと思います。
30～40代の方は危機感持った方がいいです。それ以上の人は今すぐ行動しましょう。ではみんなはどのくらい貯金しているんだろう？
図の通り、約８０％の人が貯金500万円以下。しかも60%の人がほとんど貯金出来てないんです。ほとんど貯金出来てない人は恐らく、少しは貯金してるけど貯めては使いの繰り返しで、貯金がない人も多いと思います。
僕自身そうでした。もちろん起業していますから役員報酬もそれなりにありますし、普通はお金が貯まるはずなんですが、全く貯まりません。
これが金持ち貧乏ってやつですね。
あるお金は全て使う。車、時計、ブランド物、旅行などとにかく使いまくってました。全く貯金が出来てない状態だから、挑戦する事も出来ないし、自由に生きる事が出来ない人が多いのが事実です。
ではなんで、貯金出来ないのか？
収入源が一つしかないからです。それだとサラリーマンの場合給料しかありません。しかも給料は上がっていきません。このことが上位80%の現状を作り出しています。
この現状から抜け出すのは収入源を増やすしか方法はありません。
収入源を増やそう
具体的に収入源は増やせるのか？
インターネットで副業とゆう言葉が定着したんじゃないでしょうか？メルカリやブログ、動画配信や物販など山ほど副業ビジネスがあります。もはや誰でも出来るようになってきましたよね。
これは素晴らしい事だと思います。空いた時間に出来て場所はどこでも出来る。そんなフェアな仕事はインターネットでしかありえません。ただ残念ながら詐欺まがいな事を考えて、情報商材で売っていたり、心ない人がいる事も事実です。
情報商材で10万円、もしかしたら100万円単位損失した人もいるんではないでしょうか？そんな事あってはいけないし、人を騙してお金を稼ぐことは絶対にやったらダメです。でも何とかして収入を増やそうとしている人がたくさんいる事は間違いないです。では収入源について解説していきましょう。
収入源とは？
上記の図のように大きく分けると二つしかありません。
労働収入とは時間の対価による収入になります。Eに分類されるサラリーマンは給料を決まった額もらっているのでここに当てはまります。１０に対して１０の対価になるのがこのパターンです。
Sに分類されるフリーランスと呼ばれる人たちがこの中に入ります。弁護士や医者公務員など先生と言われる職業もこの中に入りますね。よく勘違いされるのが自営業者や会社の代表など「社長」と言われる人たちもこのSの中に分類されます。
Eと大きく違うのはやればやるだけ収入が大きくなると言う所です。10に対して20、30と成果によって変動します。当然うまくいけばEの人より大きな収入を得ることが出来ます。お金の仕組みやただ単にお金を稼ぎたい人はここで満足し、今まで手にした事のない額を目の前に、見栄や欲求を満たす為にお金を使いまくります。
そしてほとんどの人がこの人達をお金持ちと認識しています。でも実際は違います。本当のお金持ちはお金の使い方が全く違います。
右側のBとSに分類される人達です。根本的にはBとSは分かれていますが、一つにまとめると同じ投資家です。投資家は１に対して１００の対価を得る事が出来ます。「自分がそこに居なくても収入が入ってくる仕組み」を作っているからです。よく言う「お金に働かせる」とゆう言葉の意味はこうゆう事なんですね。
自分がそこに居なくても入ってくるか、自分がそこに居ただけ入ってくるかの違いなんです。この世界の時間はみんな平等です。お金持ちだけ長い時間を過ごしている事なんてないんです。
この事実に気づいたあなたは思っているはず。
投資をしたくても分からない。
投資をしたいけどそもそもお金がない。
その通りです。投資は自分で勉強しなければ誰も教えてくれないし、誰かに言われるがまま投資をすると大抵失敗する。
知識は投資をする上で武器になる。武器を持たずに戦うと負ける。だから勉強は不可欠になるんです。
投資をしたいけどお金がないって人は知識がないだけです。資産運用と資産形成の違いを知り、資産形成の種類を知ればお金が無くても今からでも出来るはずです。
資産形成と資産運用の違い
当たり前の話ですが、
資産形成とは「今ない未来の資産を作る」事です。
資産運用とは「今ある資産で資産を増やす」事なんです。
現金や資産を生まれた時から持っている人はいます。その人たちは先代が作り上げてきた資産を運用して増やしているんです。でもほとんどの人がゼロから始まります。その人たちが出来る事、またはしなければならない事。
それが資産形成です。
種類も色々ありますが、一番メジャーなのが「貯金」じゃないでしょうか？毎月決まった金額を貯金していく。でもこれは先ほどの図で考えるとEの分類で10に対して10にしかなりません。効率悪いですよね？積立NISAなんかもありますが、そんなに増える事もありません。
僕が実際に経験してきた中で最も始めやすく膨大に増やす事ができリスクも低いと感じたのが「不動産」です。
不動産はゼロの自分に未来の資産を与えてくれる唯一無二の投資だと思っています。
不動産投資のメリット
当然メリットもあればデメリットもあります。何かを始めるときに両方知っておく必要があります。不動産投資にも沢山あるので知っておいてください。
まずメリット
１・１の力で100の効果が得られます。これは「借入」が出来るとゆう事です。自己資金が１００万でも１０００万の物件が買えたりと、レバレッジ効果が期待できるのが大きなメリットです。
２・自分がそこに居なくても収入が得られる。労働収入の話をしましたが、労働が対価ではなく自分の土地や建物を貸しているので、基本的に何か自分ですることによる対価での報酬ではありません。よってそこに居なくても毎月決まった額が収入として入ってきます。
３・将来土地が自分の物になる。これは借入で購入した場合に返済が終了した時点で抵当権（銀行が融資の際に担保に入れる）が外れるので、完全に自分の物になります。しかもその返済は自分でしたわけではなく、そこを借りてくれた方の家賃で返済してますから、実質負担なしで土地が手に入ったとゆう事になります。
４・建物で節税出来る。建物は劣化していくので耐用年数とゆう物が定められています。詳しくは有料版で記載しますが、耐用年数内で毎年、減価償却と言って、固定資産の目減りが記載されます。これにより会計上マイナス表記にすることができるので、実際にはお金を払っていないけどマイナスに計上されることにより、節税することが可能になります。
５・不況に強い。2020年から新型コロナウイルスにより世界的なパンデミックが起きました。緊急事態宣言や都市封鎖など全世界で経済に大きなダメージを受け、ホテル業界や飲食店など様々な業種でとりかえしのつかない影響がありました。僕自身ホテルを1棟経営しているのでそのダメージは今現在も続いています。そんな中賃貸住宅だけは収入が落ち込むこともなく毎月安定した収入が入り続けており、改めて賃貸住宅の魅力に気づかされました。
６・家賃は誰もが支払うインフラ。先ほどと続きますが、家賃は水道光熱費や生活必需品と同じように必ず毎月払う物に分類されています。今回のコロナでも国が家賃補助を出すまでに時間はかかりませんでした。安定収入として認識してもいいのではないでしょうか。
不動産投資のデメリット
1・多額の借入が必要。不動産は高額な物ばかりです。数千万はもちろん数億円する物がほとんどです。10の力で100の収入を得るためには銀行からの借入が必要になります。今まで追った事のない借金をする事になります。
2・空室リスクは避けられない。常に満室ならそれに越した事はありませんが、賃貸住宅は溢れているのが現状です。満室をキープしていくのはなかなか大変な事です。70%〜80%の入居率になる事もザラにあります。
3・入居者リスクは避けられない。特に家賃の安いエリアや生活保護など言い方は悪いですがこのようなエリアや家賃設定にすると入居者の質が落ちるのは事実です。事件を起こす人がいたり警察が来たりと何かと騒ぎが起きるのは事前に防ぐ事も難しい物です。
4・修繕費がかかる。当然の事ですが建物は劣化してくるので修繕費は必ず発生します。一棟所有している場合には、大規模修繕もオーナーの負担になります。計画的に積立などをしておかないと修繕出来なくなり、入居率が下がると言う負のスパイラルが始まります。
5・場合によっては保証人が必要。特に個人で不動産投資を行う場合、連帯保証人を付ける事が条件と言う金融機関もあります。2020年から法律が変わり以前ほど言われなくなりしたが、未だに保証人を付けろと言っくる金融機関はあります。会社にしている時は基本的に社長個人が保証人なので必要はありません。
このように勿論いい事ばかりではありません。ただし、経験上上記であげたデメリットのリスクを限りなく少なくする方法もあります。リスクを回避するのは知識しかありません。知識を持って創意工夫をしていけば、最小限に抑える事が出来ます。
この中でも買う時に必要な借入についてマインドを変えておく必要があるので説明しておきます。
いい借金と悪い借金
いい借金と悪い借金を区別しておきましょう。
図にある通り、いい借金とは「収入を産んでくれる物」悪い借金は「支出しか作らない物」になります。
どうですか？金持ちのイメージって悪い借金側じゃないですか？
ここに間違いがあるんですね。
例えば、
1000万の車を買っても買った瞬間に800万もしくは700万になります。でも1000万の土地を買って貸すとします。一年で100万円入ってくるとしたら、10年で1000万です。むしろタダで手に入れたような物なんです！
この事から分かるように「自分で払う物」が悪い借金で「収入から支払える物」がいい借金と言う事になります。昔から憧れるマイホームは残念ながらここで言うと悪い借金に当たります。
えっ？と思うかもしれせんが、収入を得る物でない限り資産とは言えません。ですが、家族で一生住む家を買うと言う定義で見ると悪い事ではありませんし、幸せはお金と関係ないのでマイホームを持つ事はいい事でもあります。資産か資産ではないかで分けると、資産ではない=悪い借金と言う事になるんです。
最後に
この無料noteは不動産投資を始める前にマインドセットする為の話です。
「このまま収入は増えるのか？」
「老後の為に貯金出来るか？」
「豊かな人生を送れるのか？」
何もしなければ今のままです。今のまま収入源が一つなら、老後にお金は足りなくなります。
人は自分の都合のいいように考えてしまう生き物です。
「老後なんてどうにかなるだろ。」
「今の会社が潰れるわけがない。」
「いつかは稼げる。」
と自分に都合の良いような考え方をして、考える事から逃げてしまってます。そんな考えで将来いざ何もなくなった時に自分で稼ぐ力が身についてなかったら、確実に貧しい老後を送るようになるでしょう。
収入源は増やさないとダメなんです。
今の自分に満足してますか？
何か発明したり一攫千金を狙えるスキルがありますか？
人気ユーチューバーになれますか？
インフルエンサーになれますか？
全ての事にスキルと継続が必要です。
今後の日本は貧富の格差が凄まじい勢いで拡大していきます。何もしていない人は確実に置いて行かれるでしょう。
何か始めたい！
稼ぎたい！
でも何も出来ない。
スキルがない。
そんな人は是非不動産投資を始めて下さい。
スキルも経験も学歴も関係ない。知識と勇気と行動さえあれば、数億円もの資産を構築することが誰でもできます。だから、
何もできない奴こそ不動産を買え！
貧乏は１００％自分が悪い。誰のせいでもない。
やるか、やらないか。ただそれだけ。
僕の経験から答えが出ます。この答えを元に最短最速で未来の資産を構築してください。家族の為に、自分の為に不動産投資を始めてください。
そして知識を詰め込んでください。それが武器になります。僕の不動産投資noteを順番に読んでいけば資産1億円、いやそれ以上は作ることができます。
では、またTwitterで会いましょう。
じゃあの。
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