Log No.27 年収1300万円相当！？戸建DIY投資はタイパが良いのか？

こんにちは
今回は朝のニュースでタイパ重視の人（動画やドラマを倍速視聴する人）が全世代で増えている（テレビの調査ではどの世代も約７割が倍速視聴していると回答）というのを見て、不動産投資はタイパがいいのか考察してみました。

タイパとは

タイムパフォーマンスの略で、日本語は時間対効果です。
時間当たりに報酬（得たい結果）をどれだけ得られるかということで考えます。

タイパが重視される理由

なぜタイパが重視されるかというのをいくつか考えてみましたが、以下の要因が考えられるのではないでしょうか

• コンテンツが溢れている

• 時代の変化が早くなった

• 短い時間でより多く消費したい

不動産投資はタイパが良いのか

前置きはこれくらいにして本題に入ります。

結論から先に言うと、最初にかかる投資コスト（時間）を払えば長期的にはタイパが良いという結果になりました。

自分の不動産投資を時給換算してみる

先日、「自分で物件買って、DIYして貸し出すとか効率悪すぎ。笑　時給いくらだよ。笑」と言われたことがあった（私も体感として効率が悪いと感じていました。）ので、本当に効率が悪いかを計算・比較しました。

想定する会社員のモデル

8時間労働で週5日勤務の場合、１年間の労働は2080時間になります。
それを基準にいくつかの年収を時給換算したところ
年収300万円　時給1442円
年収500万円　時給2404円
年収700万円　時給3365円
年収1000万円　時給4807円
となります。

不動産投資の場合

私の1号物件をサンプルとして考えました。
家賃4.5万円/月（54万円/年）　実質利回り20%
私の場合、仕事のない休日をほぼ全て利用して３ヶ月で客付可能な状況となります。実際は平日仕事終わりに稼働する日もあるので、1日の稼働12時間とします。
12時間×24日=288時間で計算します。
その後の運営はほぼ外注する（というかすることがない）ので労働時間はあまりないですが、物件を探すための時間や売買・工事等の打ち合わせや退去に伴うメンテナンスなどで時間がかかるため20%の係数（感覚値）を上乗せしますと345.6時間。
その結果、家賃54万円÷労働時間345.6時間=時給1563円となります。
かなり効率の悪い結果となりました。笑
しかし、これは1年間で見たタイパで、時間を重ねるごとにタイパがどんどん改善されていきます。
今回サンプルとなる私の1号物件は入居以降の2年半ほぼノータッチで毎月家賃収入が入っておりますので、順調に推移すれば単純にタイパが２倍３倍になっていきます。
つまり、

1年目　時間当たりの売上1563円
2年目　時間当たりの売上3126円
3年目　時間当たりの売上4689円
4年目　時間当たりの売上6252円

となります。
今度は3年目で年収1000万円を凌駕する売上となりました。

タイパはフリーキャッシュフローで比較する

ここまでは、年収と売上で単純比較しましたが、不動産投資は初期投資費用の回収があるのでそもそも評価手法がイマイチでした。
ということで、最終的に自由に使えるお金はいくらか（フリーキャッシュフロー）を比較・評価してみます。

会社員

年収ごとの手取りを一つ一つ比較するのは面倒なので年収の80%を手残りとします。
年収300万円　手取り240万円　1時間当たり手取り1153円
年収500万円　手取り400万円　1時間当たり手取り1923円
年収700万円　手取り560万円　1時間当たり手取り2692円
年収1000万円　手取り800万円　1時間当たり手取り3846円

不動産投資の想定

5年後に回収して利回り15%の物件（270万円）として売却した場合を想定してみます。
譲渡税20%と仲介手数料10万8000円（売却額の4％と仮定）差し引くとフリーキャッシュフローは205.2万円
毎年、運営にかかる時間を10時間(体感値）とすると購入から売却まで概ね400時間かかり、時間単位に換算すると

1時間当たりフリーキャッシュフロー5130円

これまでの計算式をもとに年収換算するとおよそ

年収1333万円

相当になります。
思ってたよりだいぶ良い結果となりました。

以上のことから「効率悪すぎ。笑」「収入しょぼすぎ。笑」と鼻で笑われたら
「俺は年収1300万円相当以上の効率で働いとるんや！」とドヤれることが分かりました。笑

まあ、全ては妄想ですので、労働時間が想定より長くなったり、利回りを大きく下げるようなことがあれば絵に描いたもちで終わる可能性も大いにあります。笑
ただ、私よりも短時間で物件を仕入れて・直して・貸し出してかつ利回りも高い大家さんがそこらじゅうにいらっしゃいますので、工夫次第ではさらに効率の良い結果になることも否定できません。
化ける可能性も十分に考えられるのではないでしょうか。

年収を固定して必要労働時間を考えてみる

不動産投資の1時間当たりフリーキャッシュフローが出ましたので、会社員の労働時間2080時間を投下して不動産投資をした場合、1333万円の年収に相当する結果が出ましたが、そんなに収入いらないって方のために年収をそろえたらどれくらいの労働時間が必要か調べてみました。
再度条件の確認ですが、不動産投資の1時間当たりフリーキャッシュフロー5130円を使用して計算しています。

年収300万円相当　手取り240万円　必要時間467.8時間
年収500万円相当　手取り400万円　必要時間779.7時間
年収700万円相当　手取り560万円　必要時間1091.6時間
年収1000万円相当　手取り800万円　必要時間1559.5時間

この計算ですと、年収1000万円相当の収入を維持しても会社員より65日間多く休めることになります。
年収300万円でよければ201日間多く休める計算なので、週休2日で３ヶ月働いたらあとは休みになる計算で、もはや働いてると言えるのか分からなくなってきます。

終わりに

以上、戸建投資が良いのか悪いのか分からず、ずっとモヤモヤしていたものが晴れてスッキリしました。
今やっている戸建投資は多分効率よく回っているようです、多分。笑
DIYで戸建賃貸をやると終わりが見えなくて泣きそうになりますが、そんな方の励みになれば幸いです。

【余談】不動産投資が大好きならタイムパフォーマンス100%

今回はどれだけ効率よく稼げるかという基準でタイパを評価しましたが、そもそも不動産投資が大好きならそれ投資自体が報酬になるので、タイムパフォーマンス100%じゃね？と思いました。
普通に考えてあり得ないと思いますが、私の理想はゲームをするように熱中して稼ぐことですので、今後も楽しみながら不動産投資に取り組みたいと思います。

この記事（約2800字）を書くのにおよそ4時間かかりましたが

「こんなことに時間使うとかタイパ悪すぎ。笑」
「2800字書くのに4時間も使うとかタイパ悪すぎ。笑」

という意見は受け付けません。
Good day