宅地建物取引士試験合格までの道のり㊶

第4部　その他②　不動産価格の設定

その1　地価公示法の概要

§地価公示って何？

地価公示とは毎年1月1日時点での土地の値段を自然的・社会的に様々な条件からみて適正な価格を土地鑑定委員会が公示する事を指す。

§地価公示の流れ

地価公示の流れは

※国土交通大臣が土地鑑定委員を任命し、公示区域を指定

→標準地を選定※公示区域内で土地の利用状況・環境等が通常と認められる一団の土地

※土地鑑定委員会が

→2名以上の不動産鑑定士が鑑定※あくまで土地のみを鑑定し、建物や地上権は考慮しない

→適正な価格の判定

→年1回、官報にて公示

→書面と図面を関係市町村に送付

※市町村長が

→書面と図面を市町村の事務所に置き、閲覧にできるようにする

以上が流れとなる。

§官報への公示

官報への公示内容として

①標準地の所在地

②標準値の単位面積あたりの価格・価格判定の基準日

③標準値の地積・形状

④標準値及びその周辺の土地の利用状況

⑤標準値についての水道・ガス供給施設及び下水道の整備の状況

※前回の変化率は公示しない

§公示価格の影響

公示価格が出ることによって不動産取引に影響があるのか？下記

①一般の土地取引に対する影響
→公示価格を指標として取引をするように努めなければならない。※強制力はなく、あくまで努力目標である

②公示価格が規準となる場合
→不動産鑑定士の鑑定評価
→公共事業用に供する土地取得価格の算定

その2　不動産鑑定の概要

§不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準とは、不動産の適正評価を行うために用いる指針である。

§最有効使用の原則

最有効使用の原則とはその土地の最も有効な使用方法を考慮して、それを標準の価格とすることをいう。

§不動産鑑定評価基準における価格の種類

不動産鑑定評価基準には4つの価格がある。下記

①正常価格
→市場性を有する不動産について、様々な条件を考慮し条件を満たす価格

②限定価格
→市場性を有する不動産について、市場が相対的に限定される価格

③特定価格
→市場性を有する不動産について、正常価格の諸条件を満たさない価格

④特殊価格
→市場性を有しない不動産の価格

§不動産鑑定評価の手法

不動産鑑定において、鑑定評価には3つの手法があり1つだけではなく複数の手法を用いて鑑定評価をするべきであるとされている。下記

①原価法
→再調達原価（新築価格）　ー　減価修正（古くなった分）　＝　中古価格

②取引事例比較法
→多数の取引事例を元に、対象不動産の価格を求める手法※投機取引は事例としてはみなさない

③収益還元法
→対象不動産が将来生み出す可能性のある純収益を考慮したうえで、価格を求める手法である。収益価格を求める方法として

・直接還元法→一期間のもうけ

・DCF法→連続する複数の期間のもうけ※証券化不動産はDCF法による。併せて直接還元法も適用することがベター