宅地建物取引士試験合格までの道のり㊳

第3部　法令上の制限⑦　土地区画整理法

その1　土地区画整理って何？

歪な形をした土地をきちんとした形へ区画し住みやすい松づくりを目的としたことを土地区画整理という。※都市計画区域内のみで土地計画整理事業として行える

土地計画整理工事の際に、その工事に関わる土地の所有者は工事完了までの間、仮の所有地である仮換地を使用することとなる。そして、工事が完了し新しい形の所有地は換地と呼ばれる。

土地区画整理工事により、余った土地などは工事事業者が工事費などの代わりとして保留地として取得することがある。

§工事を行う者

土地区画整理工事を行う者として
民間では個人・土地区画整理組合・区画整理会社
公的機関では地方公共団体・国土交通大臣など
である。詳細として

個人→１人でも数人でもできる

土地区画整理組合
→組合設立には７名以上（土地所有者・借地権者など）が必要。※全員ではない一定数の同意が必要
→定款と事業計画を定めて知事の許可が必要※解散にも許可が必要
※組合員の他に市町村や都市再生機構などがサポート（参加組合員として）してくれることがあるが工事費用は徴収できない。

区画整理会社→工事をして保留地を取得し分譲マンションを建設する会社

地方公共団体・国土交通大臣など
→公的な場合、必ず都市計画事業として行われる。
→公的な土地区画整理事業は事業ごとに土地区画整理審議会が設置される

その2　土地区画整理事業の流れ

§換地計画

工事を行う前に、換地計画（土地の割り当てる計画）を定めて知事の認可を受けなければならない。換地を定めなかったり不均衡が生じた場合には清算金により解決する。

§事業施行

知事の認可を受けた後の換地を行われるまでの工事期間には規制がかかり、知事等の許可が必要となる。※大臣施行の場合は大臣許可が必要

①土地の形質の変更
②建築物・工作物建築
③5ｔ超の物件

以上である。

§仮換地の権利

仮換地の指定が決定されると従前の宅地にあった権利と同様に使用・収益できる。※仮換地の効力発生日から換地処分の公告日までの間になる。また効力発生日と使用収益開始日は別に定めることもできる。

換地処分は全ての工事が完了する前でも規約や定款に定めがあれば、行う事ができる。

§換地の権利

換地処分は換地を従前の宅地としてみなされる事をいう。また、換地処分は施行者が関係権利者へ換地計画に基づいた事項を通知して行う。

換地処分があった場合には、都道府県知事・国土交通大臣は換地処分の公告をしなければならない。その公告により公告日とその翌日に様々な規制・権利・効力が変わってしまう。下記

公告日の終了時
→仮換地指定の効力が消滅
→建築行為等の制限が消滅
→換地を定めなかった従前の宅地の権利が消滅
→事業の施行により行使の利益がなくなった地役権が消滅

公告日終了の翌日
→換地が従前の宅地とみなされる
→清算金が確定
→施行者が保留地を取得
→事業の施行により設置された公共施設の管理者が市町村になる

換地処分による権利の移動
所有権→従前の宅地から換地へ移動
地上権→従前の宅地から換地へ移動
抵当権→従前の宅地から換地へ移動
地役権→従前の宅地に残る（行使の利益が消滅したら権利も消滅）

§換地処分にともなう登記

施行者は施行区域内の土地に変動があったら遅滞なく登記をしなければならない。これを行わないと原則、他の登記はできなくなる。