宅地建物取引士試験合格までの道のり㉜

第3部　法令上の制限①　都市計画法の概要

§都市計画法って何？

街づくりをしていく上で、自由勝手に建物を建ててしまっては農作や景観、騒音などあらゆる問題が起こってしまいます。それを規制し、計画的に住みよい街づくりを目的とした法律が都市計画法である。ちなみに、街づくりをしていく区域を都市計画区域とされる。

また都市計画制限には開発行為等の規制・地区計画の建築等の規制

都市計画事業制限にはインフラ整備や再開発に規制がかかる

§街づくりの流れ

街づくりの流れとして順に

①都市計画指定区域を決める

②都市計画の概要

③都市計画の決定

④都市計画の制限

以上が流れとなる。

その２　都市計画の概要①

§都市計画区域って何？

先ほど少し触れましたが都市計画法とは街づくりをすることが決まった場所である。また都市計画区域を指定する場合

①１つの都道府県の場合→都道府県が指定

②２つ以上の都道府県にまたがる場合→国土交通大臣が指定

となり、県・市町村の境目の行政区画に関係なく指定できる。

その後、大枠のマスタープランができる。

§都市計画区域が決まったら

次に区域区分を決める。区域区分には市街化区域と市街化調整区域とがある。

・市街化区域→市街地の区域、１０年以内に優先して市街化する区域

・市街化調整区域→市街化しない区域※建物を建てることを禁ずる区域

上記、市街化区域と市街地調整区域に分けないこともあり、その地域を非線引き区域という。

§都市計画区域外はどうなる？

都市計画区域外は都市計画法による規制がなく、乱開発されてしまう恐れがあります。このような事を防ぐために都市計画区域外でも特に高速インター周辺に関しては準都市計画区域として指定されます。※都道府県指定で都市を作る目的ではない。

総括すると日本の土地は

・市街化区域

・市街化調整区域

・非線引き区域

・準都市計画区域

・都市計画区域や準都市計画区域外

で構成されている。

その3　都市計画の概要②

§都市計画区域の用途

都市計画区域は５つで構成されているが、更に細かくどういった建築を建てるのか？を決めたものが１３種類の用途地域として構成されている。

用途地域として定められる区域として

・市街化区域、非線引き区域、準都市計画区域

用途地域として定められない区域として

・市街化調整区域、都市計画区域外

となる。

§１３種類の用途地域

１３種類の用途地域とは下記

①第一種低層住居専用地域→低層住宅（住宅街）地域

②第二種低層住居専用地域→主として低層住宅（コンビニなどもある）地域

③第一種中高層住居専用地域→中高層住宅（マンション街）地域

④第二種中高層住居専用地域→主として中高層住宅（事務所などもある）地域

⑤第一種住居地域→住居環境の保護する（ホテル・ボーリング・スーパーなどもある）地域

⑥第二種住居地域→主として住居環境を保護する（カラオケ・パチンコなどもある）地域

⑦準住居地域→道路の沿道（自動車販売店などがある）との調和した住居環境の地域

⑧田園住居地域→農業との調和した住居環境の地域

⑨近隣商業地域→日用品の供給を行う（商店街など）地域

⑩商業地域→主として商業をする地域（繁華街など）

⑪準工業地域→主として環境悪化をもたらす恐れのない工業地域（町工場など）

⑫工業地域→主として工業を行う地域※住居としてもOK

⑬工業専用地域→工業のみの地域※住居はNG

§用途地域に決められた事項

用途地域には必須事項がある場合と必要事項がある。下記

必須事項

・容積率→すべての用途地域

・建蔽率→商業地域以外

・建物の高さ→第一種低層、第二種低層、田園住居で１０ｍ又は１２ｍが限度

必要事項

・敷地面積→すべての用途地域で２００㎡以内

・外壁後退距離→第一種低層、第二種低層、田園住居で１．５ｍ又は１m

以上となる。

その4　用途地域の細かい取決め

用途地域には更に細かい取決めをすることで更に詳細な街づくりができるようになっている。その用途地域内の細かい取決め（規制）が定められた地区を補助的地域地区という。

§補助的地域地区の種類（用途地域内のみ）

用途地域内には様々な補助的地域地区がある。下記

①特別用途地区→用途地域の補完を目的とした地区

②高層住居誘導地区→高層住宅建設の誘導を目的とした地区※第一種住居・第二種住居・準住居・近隣商業・準工業で適用される

③高度地区→建物の高さを規制される地区

④高度利用地区→建築物の容積率・建蔽率・建築面積・壁面位置を規制する地区

⑤特例容積率適用地区→第一種中高・第二種中高・第一種住居・第二種住居・準住居・近隣商業・準工業・工業の公共施設を備えた土地の建築物の未利用部分の売買などが認められる地区

§補助的地域地区の種類（用途地域内外）

①特別街区→市街地の整備改善をしていく地区で建築物の容積率・高さ・壁面位置の規制がある

②防火地域・準防火地域→特に火災を防がなければならない地区

③景観地区→市街地の景観を守る地区

④風致地区→自然を守る地区

§補助的地域地区の種類（用途地域外）

①特定用途制限地域→用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域は除く）での規制。

以上となる。

その5　都市施設

§都市施設って何？

都市施設とは道路・公園・上下水道・学校・図書館・病院などを指す。都市施設は都市計画区域で定めるが都市計画区域外でも必要な場合には定める事ができる。

§都市施設の設置場所

都市施設を必ず設置しなければならない場所と内容は下記

・市街化区域と非線引き区域→道路、公園、下水道を必ず設置

・住居系用途地域→義務教育施設（小・中学校）を必ず設置

以上となる。

その６　地区計画

§地区計画って何？

その地区にどのような形の建物を建ててよいのかなどを定め、街づくりを進めていく計画をいう。大枠から順に　

用途地域→補助的地域地区→地区計画の順に街づくり計画がすすむ

§地区計画指定区域

地区計画は用途地域内外を問わず指定できる。

§地区計画の実行

地区計画を実行とは

・土地区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設を指す

上記、地区計画の実行をする場合には工事の３０日前までに市町村長への届出が必要となる。※地区計画に適合しない工事の場合には市町村長より変更の勧告がされる場合がある

その7　都市計画の確定

§都市計画を決める者

大枠の

・区域区分や広域の都市施設の場合→都道府県が決定権者となる

詳細な

・用途地域や特別用途地区などの場合→市町村が決定権者となる

都道府県と市町村の都市計画が接触してしまった場合には、都道府県の都市計画が優先となる。またNPO法人などは都道府県や市町村に対し都市計画に関しての決定や変更提案ができる。

§都市計画決定までの流れ

都市計画のマスタープランを作成→

必要により公聴会などから住民の意見を反映→

都市計画案の広告と縦覧※縦覧期間は広告から２週間で期間中には住民は意見書を提出できる→

都道府県の都市計画の場合は

①都道府県都市計画審議会の決議が必要

②関係市町村からのヒアリング

③国の利害と重大に関わる場合には国土交通大臣と協議し同意を得る

市町村の都市計画の場合は

①市町村都市計画審議会の決議が必要

②都道府県知事との協議

これらを通過したら→

都市計画が決定し告示・縦覧※告示日から効力発生となる