建物取引士試験合格までの道のり㉚

第2部　宅建業法⑬　報酬額

その1　宅建業者の報酬

§報酬の上限

宅建業者は様々な取引形態により依頼を受け契約を取り付けた場合には、依頼主から報酬を得られます。しかし、宅建業法上において報酬額は上限の定めがある。

§契約締結までの経費

依頼を受けた宅建業者は契約を成立させるために宣伝広告などの活動が必要となるが、原則広告費などは依頼主に請求してはならない。しかし、依頼主から宣伝広告などの強化依頼の指図があった場合には、請求ができる。

その2　売買による報酬額の算定

§算定方法

報酬額の算定は代金額によって変動する。下記

①代金２００万以下→代金の５％

②代金２００万超４００万以下→代金の４％＋２万円

③代金４００万超→代金の３％＋６万円

上記、基準額に消費税を加算した額が報酬額となる。

§媒介による報酬

宅建業者が媒介依頼を受け、契約成立をさせた時には先ほど触れた基準額が上限となる。

依頼主が１人の場合には取引が成立した代金から算定し、それが基準額となる。

双方から依頼があった場合には、１名づつ算定し双方から上限額を基準額として得られる。※基準額が１００万であった場合には、双方から１００万づつとなるので計２００万となる。

§代理による報酬

宅建業者が代理依頼を受け、契約成立をさせた時には基準額の２倍が上限となる。

依頼主が一人の場合には、代金から基準額を算定しその２倍の額として得られる。※基準額が１００万であった場合には２００万となる。

双方代理の場合には、代金の基準額を算定しその２倍の額の範囲内として得られる。※基準額が１００万であった場合には双方から得られる合計は上限２００万となる。

§交換による報酬

交換の場合には、交換物件の高いほうを算定基準額として計算する。

§複数の宅建業者がいた場合の報酬

基本的には、複数の宅建業者がいた場合でも媒介・代理の報酬を算定しその基準に準じる。

§土地・建物の消費税

宅建業において、建物は消費税は課税対象となるが、土地は非課税となる。

また、消費税課税事業者と消費税免税事業者があり課税事業者は１０％、免税事業者は４％を基準額に計上し、それが報酬額となる。

その3　貸借による報酬額の算定

§算定方法

貸主・借主を総合して賃料の１か月分以内が基準額の上限となる。※貸主・借主の按分に規制はない。

しかし、居住用建物の媒介の場合、依頼主の承諾がない場合には貸主・借主で２分の１づつの按分となる。

§権利金などの取扱いについて

事業用貸借の場合、権利金などが発生する事がある。権利金は売買代金に計上（返還されないもの）して代理と媒介の場合で基準額を算定し、高いほうを基準額とする。

§貸借の消費税

売買と同様に基準額に課税事業者１０％、免税事業者４％として計上して報酬額とする。

§報酬の特例

空き家などの現地調査が必要となった場合には、特例として下記の特例がある。

①代金が４００万以下の物件

②報酬とは別の費用を受け取り可能※合計して税別で１８万が上限として売主から受け取る

③売買のみ特例は適用

以上となる。