宅地建物取引士試験合格までの道のり㊷

第4部　その他③　免除科目

その1　住宅金融支援機構法の概要

§住宅金融支援機構って何？

機構は従来の住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人であり、金融機関の融資サポートを行っている団体である。

§証券化支援

機構の業務は、金融機関に対して下記のような証券化支援を行っております。下記

①買取型→金融機関の住宅ローン債権を機構が買取り、投資家に売る。※金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらう事を目的としている

②保証型→住宅ローン利用者が返済不能になった場合、機構が保険金を支払う住宅融資保険の引き受けを行う。また、住宅ローン債権を証券化したものを機構が保証する。

§直接融資

機構は基本的には直接融資は行っていない。しかし、災害や子育て・高齢者家庭向け賃貸住宅の建設や改良などの場合は貸付を行う場合がある。※突発的な事案により、借主への返済条件変更なども行っているが、支払い免除はない。

その2　景品表示法の概要

§景品表示法って何？

景品や公告に過度な表現を避けるための規制を景品表示法という。

§景品類提供の制限

業者が消費者へ景品を提供する場合には、景品額の制限がある。下記

①抽選による場合
→取引額の２０倍、または１０万円のいずれか低い額の範囲内（取引予定総額の２％以内）

②もれなくプレゼントの場合
→宅地建物の取引価額の１０分の１または１００万円のいずれか低い額の範囲内

以上となる。

§特定事項の明示義務

広告などに記載する際には必ず記載しなければならない事項がある。下記

・市街化調整区域の土地
→市街化調整区域。宅地造成および建物の建築はできません。と16以上のフォントサイズで明示しなければならない。

・接道義務を満たさない土地
→原則として、再建築不可または建築不可と明示しなければならない

・路地状部分のみで道路に接する土地
→路地状部分の面積が、当該土地面積の３０％以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合または面積を明示しなければならない。

・高圧電線
→土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは、その旨の明示と大体の面積を明示しなければならない。建物、工作物の建築が禁止されている場合には併せて明示しなければならない。

・傾斜地
→傾斜地を含む土地で、当該土地の３０％以上を占める傾斜地がある場合には傾斜地の割合または面積を明示しなければならない。※マンション、別荘地を除く
また、３０％を占めなくても傾斜地がある事で有効な利用が阻害される場合にも傾斜地の割合または面積を明示しなければならない。※マンションを除く

§特定用語の使用禁止

合理的な根拠がない場合には下記の用語の使用は禁止である。※根拠がある資料があればOK

①無欠を意味する用語
→完全・完璧・絶対・万全など

②競争事業者の供給するものまたは競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語
→日本一・日本初・業界一・超・当社だけ・他に類を見ない・抜群など

③一定の基準から選別された事を意味する用語
→特選・厳選など

④最上級を意味する用語
→最高・最高級・極・特級など※根拠となる事実を併せて明示しなければならない

⑤価格が著しく安いという印象を与える用語
→買得・掘出・土地値・格安・投売・破格・得安・激安・バーゲンセール・安値など※根拠となる事実を併せて明示しなければならない

⑥売れ行きがよいという印象を与える用語
→完売など

§一般事項の明示義務

・交通機関
→新設予定の交通機関がある場合には当該路線の運行主体が公表したものに限り、新設予定時期を明示して表示

・各種施設までの距離と時間
→徒歩による所要時間は道路距離８０mにつき１分で計算。１分未満の端数があった場合には１分にして算出する。

・新築や新発売
→新築は建築後１年未満の建物で居住の用に供された事がないものを指す。
→新発売は新たに造成された宅地建物において、はじめて購入申し込み勧誘を行う事を指す。※一定の期間があった場合には期間内も該当する。

・写真や絵図
→取引する宅地建物の写真を掲載すること。建築前で写真がない場合には下記の一定の要件を満たした代替の写真を用いることができるがその場合には写真に接する位置にその旨を明示しなければならない。一定の要件とは

①取引しようとする物件の外観が同一の他の建物の掲載。※門塀、植栽、庭などが違う場合にはその旨を明示しなければならない。

②建物の内部写真は規模、形質などが同一のものを掲載。

・価格、賃料、管理費
→分譲の場合、全ての物件の価格を明示しなければならないが難しい場合には１区画あたりの最低価格と最高価格、最多価格帯とその販売区画数を明示でもＯＫ。１０区画未満の場合には最多価格帯の表示は省略できる。

→賃貸の場合には、全ての住戸の賃料を明示しなければならないが難しい場合には１住戸当たりの最低賃料と最高賃料を明示しなければならない。

→管理費については、1戸あたりの月額費用を明示しなければならないが住戸により異なる場合には、最低額と最高額を明示しなければならない。

以上である。

その3　土地の形質

§宅地としての土地

土地には宅地に適している土地とそうでない土地があり、土地に適している形質として

・地盤が固い（水分がない）
・土砂崩れ、崖崩れが起こらない

の形質が適している。更に詳細な宅地として適しているか否かの土地の場所として

・山地→〇　急傾斜地→✕　崖錐、谷の出口→✕　断層→✕

・丘陵地、台地→〇　縁辺部→✕　台地上の浅い谷→✕　段丘→〇

・低地→✕　旧河道→✕　天井川の廃川敷→〇　自然堤防→〇　
後背低地、後背湿地→✕　扇状地→〇　干拓地→✕　埋立地→〇

・地下水位が低い→〇　地下水位が高い→✕

以上である

§地図の見方

等高線は密なほど急で、疎なほど緩やかである。

その4　建物の建材や構造

§建物の構造

建物の構造には、主に木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造に分けられ、それぞれ特徴が異なる。

§木造建物

木造建築物は木造で骨組みを造った建物である。木材の性質として含水率が高いほど弱く、低いほど強い。また、心材は腐りにくく、辺材は腐りやすい特徴がある。

§鉄骨造建物

鉄骨造建物は鉄骨で骨組みを造った建物である。鉄骨の性質として地震に強い、腐食しやすい、耐火性が低い特徴がある。

§鉄筋コンクリート造建物

鉄筋コンクリート造建築物は引っ張りに弱いコンクリートと引っ張りに強く圧縮に弱い鉄筋を合わせた構造の建物である。性質として

・鉄筋→熱に弱い、引っ張りに強い

・コンクリート→耐熱、鉄筋の酸化予防、圧縮に強い

鉄筋にコンクリートをかぶせる際には鉄筋から３ｃｍ以上の厚みを持たせなければならない。

§建物の地震対策

地震対策には主に３つあります。下記

・免震構造→積層ゴムや免震装置を設置して揺れを減らす

・耐震構造→建物自体の剛性を強化

・制震構造→制震ダンパーなどで揺れを吸収する

以上のような対策がある。