不動産の見方

不動産登記

　土地や建物について、法務局が管理する登記簿に物理的状況と権利関係を記載して、一般に公開するしくみ。これにより、不動産取引の安全と円滑化が図られている。

・不動産登記簿
表示の登記
→表題部
土地・建物の物理的状況（所在地、地番、家屋番号、面積など）

権利の登記
→甲区
所有権に関する事項（買戻特約、差押さえ、所有権登記、移転など）
→乙区
所有権以外に関する事項（抵当権、根抵当権、地上権など）

上記の通り、表題部と権利部で構成されている。権利部において、甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記録される。

＊1 分譲マンションの場合、登記簿の表題部に記載される床面積は内法面積であり、パンフレット等に表示される専有面積（通常、壁芯面積）とは異なるのが一般的。
　・内法面積：壁などで囲まれた内側の、実際に居住するスペース
　・壁芯面積：壁の厚みの中心線を基準にしていて、内法面積より大きくなる
＊2 抵当権とは「借金を返さなければ、この土地を売り飛ばす！」といえる権利のようなもの。金融機関がお金を貸す際、取りはぐれがないよう不動産を借金のカタに入れておく。

・公図
不動産登記法は、登記所に地図および建物所在図を備え付けるものと規定している。この地図が備え付けられるまでの間は、これに代えて地図に準ずる公図が広く利用されている。ただし公図は精度があまり高くない。

・登記の効力
　登記には対抗力がある、しかし公信力はない。
【対抗力】自分の権利を第三者に対して主張できる法的効力
【公信力】登記された内容を信じて取引したものが保護される権利
　つまり登記を行った場合、第三者に自分の権利を主張できる。一方、登記された内容を信じて取引しても、権利を取得できない可能性がある。

・登記された情報を取得する方法
　不動産登記の閲覧は、法務局（登記所）に申請すれば誰でも可能。またコンピュータ化された登記所では、登記簿謄本・登記簿抄本の代わりに登記事項証明書が交付される。

・仮登記
　登記すべき「物件の変動」が発生しているが、登記に必要な書類等が提供できない場合などに将来の登記上の順位を保全することを目的として、あらかじめ（仮予約のように）行う登記のこと。なお、仮登記だけでは所有権の移転を第三者に対抗することはできない。

不動産に関する2種類の権利

　不動産に関する権利の種類は、物権と債権に分けられる。
・物権
　物を支配する権利。代表例は所有権。抵当権、地上権なども物権。そのもの自体に対する絶対的な権利なので、譲渡なども自由にできる。
・債権
　人に何かを請求できる権利。例えば、土地の賃借権があるが、これは地主さんから「土地を借りて使う権利」である。土地に関する絶対的な権利ではないので、その権利を譲渡するときには地主さんの承諾が必要。