住宅購入　区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜

Poncha.j

2024年9月11日 00:29

不動産の業界に入る前まで、区分所有建物が何なのか全然知らなかった・・。

どーも、Ponchaです('ω')

マンションのような共同住宅は、一つの土地に対して、複数のお部屋の所有者が存在します。

賃貸のときは、特段気にしなかった内容でも、いざ購入となると、こういった権利のお話はちゃんと知っておく必要があります。

また、戸建てと違い、マンションには共有部分が存在します！

共有部分の権利は誰のものなのか？などなど

賃貸のときでは意識しなかったことのお話が出てきます！

ということで今回は、

区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜

というテーマでお話していきたいと思います！

マンション購入する方は、知っておいたほうが良い基礎知識になります！

専門用語が多く、心が折れてしまう方もいるかも知れないので、2部構成にしました！

よくわからない用語も出てきますが、できる限り噛み砕いてご説明したいと思います！

自身が運営しているブログくじをそのまま転記しております！
今回はこちらの記事になります！
https://ponchablog.com/2024/04/10/%e4%bd%8f%e5%ae%85%e8%b3%bc%e5%85%a5%e3%80%80%e5%8c%ba%e5%88%86%e6%89%80%e6%9c%89%e5%bb%ba%e7%89%a9%e3%81%a3%e3%81%a6%ef%bc%9f%e2%91%a0%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%ae%e5%9f%ba/

区分所有建物とは？

マンションのような共同住宅を購入する際、区分所有建物という言葉が出てきます。

そもそも区分所有建物とは何なのか？

区分所有建物とは、

マンションやビルのように、一棟の建物が二つ以上の部屋に区分されており、その部屋が別々の所有権の対象となっている建物のことです。

・・・・。

ちょっと何言っているかわからないですよね・・。

戸建ては、一つの建物しかなくて、所有者一人という感じです！（共有名義とか一旦考えず）

しかし、マンションって、各部屋がありますが、その一つ一つが区分所有建物です。

で、各部屋それぞれに所有者がいるということです！

余談ですが、マンションやビルと言ったこの区分所有建物に関する基本的な制度は、1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定されました。

何度か、改正をして現在の区分所有法があります！

分譲マンションの場合の土地の権利について

分譲マンションのような区分所有建物の場合の土地の権利についてご説明したいと思います！

そもそも、不動産というのは、土地があって建物があります。

戸建て考えで考えてみましょう！

Aさんが戸建てを建てるために、土地を購入して、一軒家を建てたとしましょう！

そうすると、土地も建物もAさんが所有していることになります！

これはわかりやすいですね！

では、分譲マンションの場合はどうでしょうか？

分譲マンションは、複数のお部屋があり、それぞれ所有者がいます。

が、土地は一つ（土地を分筆して複数あったりしますが、話がややこしくなるので一つということにします）

この場合、土地はどのように所有することになるのでしょうか？

持ち分という考え方で土地を所有することになります！

101号室の土地はこの区画、102号室の土地はこの区画！

という分け方ではなく、この土地の

50.21/100000

が、あなたの土地の持ち分になりますよ〜

という感じになります。

この持ち分については、自身が持っているお部屋の床面積に応じて計算することが多いですが、必ずしも床面積に応じて計算するわけではありません。

これに関しては、管理規約で定めているので、管理規約がどうなっているかで判断します。

敷地権とは！？

分譲マンションを購入するうえで、知っておいたほうがいいのが敷地権についてです！

敷地権は、敷地利用権とも言います。

え、敷地権って聞いたことない！って思った方。

ご安心ください！

初めてマンションを購入する人で、

あ〜敷地権ね〜

って言う人は殆どいません！

敷地権とは、簡単に言うと

建物（お部屋）を売却するときは、自身の持ち分である土地も一緒に売ってくださいね！

という権利です！

要は、建物（お部屋）と自身の持ち分の土地はセットになっています。

ということです。

なぜ敷地権があるかというと、単純に所有者が複雑になっちゃうから！

戸建てのように一つの土地に対して、一つの建物（お部屋）だけであれば、

土地と建物の所有者が別々になってもそんなに複雑じゃないですよね？

土地の所有者　Aさん→Bさん

建物の所有者　Aさん→Ｃさん

みたいな感じになっても、そんなに複雑ではないですよね！

が、しかし、分譲マンションの場合ですと、

一つの土地に対して、複数の建物（お部屋）の所有者がいるため、土地と建物を別々に売却なんてしたら、

土地と建物（お部屋）に対して、それぞれ異なる所有者がいて、ものすごい複雑になります！

権利が複雑になりすぎると、トラブルのもとになります

そういったことを防ぐために、敷地権というものがあります！

必ずしも敷地権があるとは限らない！？

近年の分譲マンションはほぼ敷地権が設定されています！

が、昔の建物の中には、敷地権になっていない建物も存在します！

というのも、敷地権に関する内容については、1983（昭和58）に、区分所有法・不動産登記法が改正施行されました。

そこから基本的には分譲マンションは敷地権登記されていったのですが

・すでに別々で土地と建物が売却されていた

・権利関係が複雑になってしまった

・管理組合による否決

などの理由で、敷地権の登記がされていない分譲マンションがあります。

このような区分所有建物のことを「非敷地権」といいます。

中には、

もともと非敷地権だったけど、敷地権化しようとしたけど、一部は敷地権ができず

非敷地権と敷地権が混在している分譲マンションも存在することもあるということも認識しておきましょう！

共用部分について

分譲マンションのような共同住宅の場合ですと、共用部分という部分が存在します！

ちなみに戸建の場合は共用部分というのは存在しません！

庭や外壁など、躯体部分含めてすべて建物の所有者が所有しており、自身でメンテナンスしなければいけません。

それに対して、マンションの場合

お部屋までの廊下だったり、階段、エレベーターなど皆が利用する箇所があります。

その箇所を共用部分と呼びます！

では、共用部分ってそもそも誰の所有物になるのでしょうか？

正解は、

分譲マンションの各お部屋の所有者

です！

管理会社、管理組合の持ち物と思っている方が一定数いるのですが、基本的には各お部屋の所有者さんが、みんなで所有しているものになります！

土地と同じように、共用部分の持ち分は、床面積で応じている場合もあれば、管理規約で定めている場合があります！

この辺は、管理規約で確認できます。

共用部分ってどこが該当するの？

共用部分ってどこを指しているかわかりますか？

皆さんなんとなくイメージできますよね？

・共用廊下

・階段

・エレベーター

などなど。

詳細は管理規約に記載があります。

もう少し詳しく記載すると

・玄関扉（規約によってはお部屋側は専有部扱いになる）

・窓

・駆体

・パイプスペース

・配管、配線

などが該当してきますが、管理規約によって若干異なったりはします。

共用部分も固定資産税の対象となる

住宅購入をするうえで、固定資産税について知っておく必要があります。

詳しくは別の記事で書きますが、共用部分についても固定資産税の対象になることを忘れないようにしてください！

住宅を所有すると

・固定資産税

・都市計画税

がかかってきます。

土地・建物それぞれが課税の対象となります。

分譲マンションの場合、共用部分も課税の対象になるため、

共用部分の持ち分に応じて、固定資産税や都市計画税がかかっていることを認識しておきましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

区分所有建物って？①マンションの基礎知識～意外と知らない権利・共有部について〜

というテーマでお話しさせていただきました！

賃貸で借りているときは全く気にしなかった内容ですが、購入するとなるとしっかり権利のことなどは、最低限理解しておいたほうが良いです！

次回も、マンションの基礎知識についてお話をしたいと思います！

併せて読んでみてください！